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【競売事例】利回り14%、築12年の暖炉付き注文住宅。売るも良し、貸し続けるも良しの不動産投資。

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2020/05/28 配信

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。

現在、競売市場は、コロナウイルスの影響により、裁判所からの公開件数が減少している。
世間では住宅ローンが返済できない、融資が返済できないなどの事象が発生しているため、今後、物件が競売市場に流れる可能性もある。

但し、直ぐに競売市場に物件が流れることはなく、金融機関などの債権者から裁判所に競売の申出がされてから、公開されるまでに半年ぐらいかかる。そのため、コロナウイルスの影響を受けて、競売市場に流れてくる時期は、今年の冬ぐらいだろう。

今後、競売物件にチャレンジする方がいたら、この辺りの時期感も押さえて頂けたらと思う。

紹介する物件は、地方の戸建ての賃貸物件である。裁判所から公開された資料は既に賃貸中であり、落札後も賃貸継続できれば、利回り14%である。

この物件のポイントは、建物が築12年であり、注文住宅で建てられている。その建物の特徴は、リビングの天井は吹き抜けになり、開放感がある。また、リビングには暖炉もある。このように特徴的な建物は、気に入る方がいるので、もし賃借人が退去され、次の賃貸契約が困難な場合、売却することも可能である。また、競売で安く入手できれば利益も得られる。

結果的に、利回り14%で賃貸ができ、または、利益も確保できる転売であれば、2通りの出口が可能である。ご参考に頂きたい。

1.物件概要
(1) 所在地
物件の所在地は東海地方で有数の工業都市であり、人口は約70万人の大規模な市町村にある。江戸時代には東海道の宿場町として栄えたとのこと。また、ヤマハやカワイ、ローランドといった楽器メーカーが立地し、「楽器の街」として知られる。

物件付近の状況は、農地や山林が混在する地域である。最寄りの駅から、約4km離れたところにあり、車が必須である。

(2) 物件概要
物件は、土地面積が310u、建物の延べ床面積が105u、築12年の2階建ての木造戸建である。外観はモダンな作りである。

建物の外観 築12年であり、建物の外観はモダンな作りである
建物の外観 築12年であり、建物の外観はモダンな作りである

(3) 間取り、室内
間取りは以下である。2LDKであり、各部屋が広い作りになっている。

間取り 2LDKであり、各部屋が広い
間取り 2LDKであり、各部屋が広い

以下、室内の写真である。室内は、いろいろと物が散乱している。右上の写真は、2階の廊下から写真を撮ったリビングの吹き抜けの写真である。リビングが開放感あるように思える。

室内 物が散らかっているが、各部屋は広い
室内 物が散らかっているが、各部屋は広い

2.物件詳細
(1) 賃貸契約の内容

裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され、以下、賃料である。
裁判所の執行官が調査した時点の賃料は60,000円である。
占有開始時期が平成24年からである。長く住んでいれば、落札後も賃貸継続する可能性が高い。

賃貸契約 家賃60,000円で締結されている
賃貸契約 家賃60,000円で締結されている

(2) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、関係者のコメントが記載されている。
所有者の知り合いが賃貸契約している。コメント内容より、特に大きな問題はない。唯一上げれば、犬1匹、猫2匹飼っているので、異臭が気になるところである。

陳述内容 所有者、占有者のコメントが記載されている
陳述内容 所有者、占有者のコメントが記載されている

(3) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

4,930,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である。上記の基準価格よりも低い金額で落札されている。落札者が安く物件を入手できたことがわかる。

4,704,000円

(2) 利回り
利回りは、裁判所から公開された賃料が継続可能であると、14%である。

家賃 60,000円/月
落札金額 4,930,000円
諸費用 200,000円
(裁判所へ代金納付する際の諸費用(登録免許税など))
利回り 14%(諸費用を除く、表面利回りは15%)

4.最後に
この物件は、賃貸中であり、裁判所から公開された資料を見る限り、落札しても賃貸継続の可能性が高く、すぐに家賃収入が得られる。ここがポイントである。

通常、賃貸中でなければ、リフォームや賃貸募集が必要であり、落札金額以外に費用と時間を要するが、賃貸継続できれば、不要となる。

また、この物件は築12年であり、転売も可能である。落札後、リースバックで賃貸契約して毎月家賃収入を得て、数年後、転売して利益も得られたら非常に良い投資物件だろう。

小額で不動産投資を始めようとしている方がいれば、今回のような物件も選択の範囲に考えて頂きたい。しかし、裁判所の手続きや債務者との交渉などがあり、初心者が一人でやるとかなり大変である。

ちなみに、私の周りには競売物件が初めての不動産投資物件の方もいて、不可能ではない。そのような方は、競売関係に詳しい方と連携し、相談しながら、物事を進めることが一番良いだろう。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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