定期的に競売セミナーを開催し､日々､競売の相談を受けているドクターKである｡今回､競売で公開されていたアパートの競売事例をご紹介する｡
紹介する物件は､北関東の市町村にある一棟アパートである｡
裁判所から公開された資料では、土地が約1000㎡あり、かなり広い敷地である。また、余剰の敷地が広く、将来、レンタルボックスや土地貸しなど利用できる可能性がある。
もし、このような賃貸が需要がないなら、一部土地を切り離し、売却する手段もある。本物件の近隣は住宅地域でもあり、区画を分けて、戸建て用土地売却も可能だと思われる。
賃貸状況は8室のうち、5室が賃貸中であり、3室が空きである。通常、競売物件のアパートでは、債務者が賃貸管理を怠り、空室となっている物件が多い。この物件は半分以上、賃貸中なので、個人的には悪くないと思う。
この物件を参考にして頂き、このような競売物件もあることをご理解頂けたらと思う。
1.物件概要
(1) 所在地
物件は北関東の市町村にあり、約7万人の都市である。都心から100ｋｍ以内に離れたところにある。ネット上の住民からのコメントを見ると、「緑が多くて、住みやすい」との意見がある。
あと、比較的に工場が多い。理由は高速道路のインターチェンジがあり、トラックなどの交通の便が良いためである。
(2) 物件概要
物件は､土地が926㎡であり、かなり広い土地である。
建物の床面積が360㎡であり、1室が45㎡の8室である。築27年の2階建てのアパートである｡建物の目の前に駐車場があり、カーポートが付いている。
日当たりは目の前が道路であり、良好である｡最寄りの駅からは、1.3km離れたところに位置する。徒歩で約15分ぐらいだろう。
(3) 間取り､室内
間取りは以下である。1階、2階とも同じ間取りであり、1LDKの8室である｡全室、同じ間取りである。一室が45㎡あり、一人暮らしなら十分であり、二人暮らしでも大丈夫だろう。
以下､室内の写真である｡クリーニングをすれば、綺麗になるだろう。右下の写真は、一部空室の写真であり、床に穴が空いている。リフォームも必要である。賃貸中の写真もあったが、普通に生活されている写真であった。
2.物件詳細
(1) 賃貸契約の内容
裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され､以下､賃料である｡確認すると、家賃に幅があり、27,000円～46,000円である。駐車場代は、個別に徴収せず、賃料に含まれている。
(2) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には､債務者、賃借人の関係者のコメントが記載されている｡特に問題があるコメントは見受けられない。
(4) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である｡
11,740,000円
上記の金額は､裁判所から依頼された不動産鑑定士によって､査定される｡この金額は､一般流通市場の価格よりも安く設定される｡理由は､この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず､競売自体が成り立たないためである｡
3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である｡入札件数は7件、法人が落札している。
18,600,000円
(2) 利回り
利回りを計算する前提として、裁判所から公開された賃料が継続可能であると仮置きする。
また、空室の賃料であるが、27,000円から46,000円まで幅があるが、平均で約36,000円であるため、この賃料を空室の賃料と仮置きする。満室時の月額の収入は290,000円である。表面利回りは18.2％である｡但し、この費用にリフォーム代等は含まれていない。
落札金額 18,600,000円
諸費用 500,000円（登録免許税や不動産取得税などの概算金額）
表面利回り 18.2％
4.最後に
冒頭のコメントで、一部の土地を区画整理して、売却できる方法もあると記載した。以下、土地と建物の関係図である。
建物とカーポートの間に、空きの土地がある。カーポートの位置を変更し、そのカーポートの元の場所に戸建て用の土地として、販売できると考えた。土地が広いと工夫することによって、活用できる幅が広がる。
今回、このような物件を入札する方は、ある程度不動産物件のノウハウがあり、リフォーム、募集や管理のノウハウがある方になるだろう。
また、この物件の入札件数は、7件であり、法人が落札している。
法人は、落札後、リフォームし、入居者を付けて、利回りを低くして、販売する可能性がある。この近辺の一棟アパートの利回りは、10～12％ぐらいである。
計算すれば、落札した法人がどの程度、利益を加算し、販売するのか、わかるだろう。
このような物件もあることをご理解頂き、ご参考頂ければと思う。
執筆者:ドクターK
【プロフィール】
｢株式会社ココス｣所属｡競売コンサルタント｡年に数十回の入札を行い､数件落札｡競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し､競売のノウハウを伝授｡執筆活動も行い､著書｢はじめての競売｣に一部寄稿｡
