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【競売事例】都内まで30分、駅徒歩10分の6室全空アパート!立地は抜群だが、いくらで落札?

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2021/04/11 配信

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていたアパートの競売事例をご紹介する。

紹介する物件は、南関東の市町村にある一棟アパートである。裁判所から公開された資料では6室全て空室である。

しかし、立地は良く、都内まで30分で通勤できる距離であり、最寄りの駅までは徒歩10分、全体的にかなり良好な物件である。各部屋にはロフトが備えてあり、募集を行えば、賃貸契約まで辿りつけるだろう。

競売物件の中には、債務者が賃貸募集や賃貸管理を怠り、空室や部屋が汚い物件が多い。そのような物件に対して、どのくらいで落札されるのか?利回りはどれくらい得られるのか?ご参考を頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件の所在地は南関東の市町村にあり、人口は約370万人である。この人口は、日本の市町村の中で最も多い。また、日本有数の港湾都市・商工業都市であり、観光地としても人気があり、ショッピングモールや公園、動物園が点在する。工業都市としても盛んであり、自動車関連企業が多くある。

(2) 物件概要
物件は、土地が103平米、建物の床面積が101平米であり、6室ある一棟アパートである。

築28年の2階建てである。写真は、裁判所から公開された3点セットの写真である。違う方向からも物件を確認したいのであれば、競売の物件資料を見て、グーグルマップなどで外観を確認することも可能だ。

本物件と最寄りの駅は800m離れており、徒歩で約10分ぐらいである。

建物外観 築28年の一棟アパートである
建物外観 築28年の一棟アパートである

(3) 間取り、室内
間取りは以下である。1階、2階ともほぼ同じ間取りであり、6室である。1部屋の広さが記載されていないが、アパートの床面積より、1部屋16〜18平米ぐらいだろう。ロフトは含まれていないので、ロフトを含めると25平米ぐらいだろう。

間取り 各部屋にロフトが備わっている
間取り 各部屋にロフトが備わっている

以下、室内の写真である。各部屋にロフトが備わっており、天井が非常に高く、開放感がある。壁紙が汚れているので、交換またはクリーニングが必要になるだろう。

室内写真 壁紙に汚れが目立つので交換、または、クリーニングが必要である
室内写真 壁紙に汚れが目立つので交換、または、クリーニングが必要である

2.物件詳細
(1) 家賃

裁判所の公開資料には賃貸契約の内容が記載され、家賃が記載されている。しかし、本物件は全て空室のため、賃貸契約がなく、家賃が分からない。

但し、隣に類似しているアパートがあり、調べてみると、ロフトがあり、ほぼ同じ間取りである。そのアパートの家賃は33,000円、管理費3,000円で募集していた形跡があった。こちらの家賃を参考とする。

(2) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、債務者、賃借人の関係者のコメントが記載されている。特に問題があるコメントは見受けられない。

関係者のコメント 債務者や入居者のコメントが記載されている
関係者のコメント 債務者や入居者のコメントが記載されている

(4) 物件評価の金額

裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

9,210,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果

落札金額は以下である。入札件数は10件、個人が落札している。

14,586,000円

(2) 利回り

利回りを計算する前提として、隣のアパートの家賃を参考とし、管理費を含め、36,000円とする。満室時の月額の収入は216,000円である。リフォームは、外壁塗装、部屋の壁紙交換などが必要であり、少し多めに2,000,000円とする。表面利回りは15.1%である。

満室時の賃料 月21.6万円である
満室時の賃料 月21.6万円である

落札金額 14,586,000円

諸費用 500,000円(登録免許税や不動産取得税などの概算金額)

リフォーム 2,000,000円(外壁塗装、部屋の壁紙交換など)

表面利回り 15.1%

4.最後に

今回、全ての部屋が空室である。不動産投資の初心者は空室だといつ賃貸契約できるのか?不安になり、入札するのに抵抗するだろう。

しかし、不動産投資の経験者であれば、空室でも立地条件や建物の状態が良ければ、抵抗なく入札するだろう。言いたいことは空室だけで判断せず、立地条件や建物の状態など、様々な観点から判断して、入札を検討頂きたい。本物件は大家の事情により、賃貸管理を怠っていた可能性が高い。

このような物件を入札する方は、ある程度不動産物件のノウハウがあり、リフォーム、募集や管理のノウハウがある方になるだろう。この物件の入札件数は10件であり、個人が落札している。おそらく、利回り15%ぐらいを考慮して、入札したのだろう。このような物件もあることをご理解頂き、ご参考頂ければと思う。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「株式会社ココス」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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