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【競売事例】首都圏の大都市で築古連棟式戸建てを400万円台で落札。利回りは?

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2021/11/04 配信

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。
今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。

紹介する物件は南関東にある戸建物件である。この物件は築43年の築古である。所在地は、最寄りの駅から都心まで30分〜40分で移動でき、都内への通勤は十分可能である。

この物件の注意頂きたいことは連棟式建物ということである。連棟式建物の場合、売却しづらいため、不動産業者が入札する可能性は低く、入札件数も少ない。そのため、安く落札できる可能性が高い。読者には、今回紹介する物件を参考に、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地

物件の所在地は北関東の市町村にあり、人口は約370万人である。この人口は、日本の市町村の中で最も多い。また、日本有数の港湾都市、商工業都市であり、観光地としても人気があり、ショッピングモールや公園、動物園が点在する。工業都市としても盛んである。

(2) 物件概要

物件は、土地が90u、建物の延べ床面積が60u、築43 年の2階建ての戸建である。外壁は灰色である。写真ではわからないが、後ろに連棟式の建物がもう一つある。建物の横に通行用の道があるが共有持ち分であり、ここに駐車はできない。

建物外観。築43年経過、築古の建物
建物外観。築43年経過、築古の建物

(3) 間取り、室内

間取りは3DKである。1階にキッチン、浴室、トイレの水回りがある。2階は2部屋あり、ベランダが広い。

間取り 3DK。ファミリー向けの間取り
間取り 3DK。ファミリー向けの間取り

以下、室内の写真である。家の中はゴミ屋敷状態。また、キッチンの床が抜け落ちている。賃貸するには、全体的にリフォームが必要だろう。また、残置物を処分するには、債務者が片付ける、または債務者から合意を得て、処分する方法がある。

室内 ゴミ屋敷状態
室内 ゴミ屋敷状態

2.物件詳細
(1) 関係者のコメント

裁判所の公開資料には、通常、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されている。以下、記載内容である。長屋の後方に住んでいる方のコメントが記載されている。調査した時点では、この建物に誰も住んでいないがわかる。

写真4_関係人の陳述等
関係人の陳述等 しっかりと確認しよう

(2) 執行官のコメント

裁判所の公開資料には、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も必ず記載されている。以下、記載内容である。債務者は既に転居済みとの記載がある。転居先がわかれば、債務者に連絡を取り、残置物の処分について、確認することができるだろう。

執行官の意見 しっかりと確認しよう
執行官の意見 しっかりと確認しよう

(3) 物件評価の金額

裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

5,160,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である。最低落札価格は、基準価格の2割下げられた価格であり、4,128,000円である。そのため、最低落札価格に近い金額で落札できている。

4,322,000円

(2) 利回り

利回りについて、算出する。近辺の戸建て賃貸について、類似の築年数、延床面積で調査すると、7〜10万ぐらいであった。この物件の家賃も80,000円で仮置きする。

リフォーム費用は、業者に見積りを取ったわけではないが、床の歪み、壁紙交換、水回り交換などを含め、1,500,000円とする。

家賃 80,000円/月
落札金額 4,322,000円
リフォーム費用 1,500,000円
諸費用 300,000円
(裁判所へ代金納付する際の諸費用(登録免許税など))
利回り 15.6%

4.最後に

今回、連棟式建物の築古の物件であった。連棟式建物の場合、単独で再建築することができないため、不動産業者からすると売却しづらい。そのため、入札件数も少なくなる。

しかし、賃貸ならどうだろうか?連棟式建物の場合、アパートと一緒だと思えば、賃貸ニーズ上、特に問題ない。そのため、このような物件は、安く落札でき、賃貸狙いの物件だと思う。

また、連棟式建物は人気がないが、将来、後方側の建物、土地を安く入手できたら、価値上昇する可能性もある。ご参考頂けたら、幸いである。

執筆:ドクターK

■ 主な経歴

「株式会社ココス」所属。競売コンサルタント。
年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。
執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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