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【競売事例】北関東の満室アパートを1100万以下で落札。入札件数36件、利回りは何%?

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2022/06/02 配信

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた一棟アパートの競売事例をご紹介する。

紹介する物件は、北関東の一棟アパートである。裁判所から公開された資料では全4室賃貸中の満室である。一般的に、競売物件の一棟マンション、アパートは大家が賃貸管理を怠り、空室が目立つ物件が多い。

しかし、今回紹介する物件は築年数が29年であり、全室賃貸中である。但し、裁判所から公開されていた資料は満室であるが、落札した時点では、その間にタイムラグがあり、賃借人が退去する可能性があるため、ご留意頂きたい。この物件を参考頂き、このような競売物件もあることを理解頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件がある市町村は北関東の約14万人が住んでいる比較的に大規模な都市である。東京やさいたま市、宇都宮市まで距離が50〜60kmに位置し、交通ネットワークが整備され、人口、住宅、工業化の集積が進められている。

(2) 物件概要
物件は、土地が204平米であり、建物の床面積が179平米であり、合計4室である。築29年、2階建ての木造アパートである。アパートの裏側に各部屋の駐車場もある。外観は白である。日当たりは良さそうである。

建物外観 築29年の2階建ての木造アパートである
建物外観 築29年の2階建ての木造アパートである

(3) 間取り、室内
間取りは2LDKが4室ある。各部屋同じ間取りである。1室の広さは約45平米であり、2人暮らし、または、ファミリー向けの間取りである。

間取り 2DKが4室ある
間取り 2DKが4室ある

以下、室内の写真である。賃貸中であるため、いくつか荷物が置かれ、長年使われてきた生活感が感じられる。

室内 各部屋の室内
室内 各部屋の室内

2.物件詳細
(1) 賃貸契約の内容

裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され、以下、賃料である。各部屋の家賃は、30,000〜40,000円である。占有開始は古い時期で、平成23年である。

占有期間が長ければ、退室する可能性も低くなる。また、特約等のコメントには、いくつか不具合のコメントが記載されている。排水等の問題は、水漏れにも繋がるので、落札後、配管清掃を行った方が良いだろう。

賃貸状況 4室あり、満室である
賃貸状況 4室あり、満室である

(2) 関係者のコメント

裁判所の公開資料には、債務者、賃借人の関係者のコメントが記載されている。特に問題となるようなコメントは記載されていない。

関係者のコメント 債務者のコメントが記載されている
関係者のコメント 債務者のコメントが記載されている

(4) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

3,420,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果

落札金額は以下である。入札件数は36件あった。比較的、人気が高い競売物件である。

10,880,000円

(2) 利回り
利回りを計算する前提として、裁判所から公開された賃料が継続可能であるとする。満室時の月額の家賃収入は141,000円である。結果、表面利回りは約14.8%である。

落札金額 10,880,000円
月額家賃収入(満室時)141,000円
諸費用 500,000円(登録免許税や不動産取得税などの概算金額)
表面利回り 14.8%

4.最後に
本物件に関して、一棟アパートであり、満室利回り14.8%で落札されている。落札した方は、おそらく15%ぐらいの利回りを狙って、落札したのだろう。

裁判所から公開された資料では満室であり、そのまま、賃貸継続であれば、裁判所に代金支払い後、直ぐに家賃収入が得られることができる。このような物件もあることをご理解頂き、ご参考頂ければと思う。

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執筆:ドクターK

■ 主な経歴

「株式会社ココス」所属。競売コンサルタント。
年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。
執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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