• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

3,895アクセス

湘南だからできるゲリラ投資で楽しく儲ける

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2017/12/25 配信

都心からさほど離れてはいないものの、独自の投資スタイルのある人たちが集まっている湘南エリア。

そこで投資する人たちが集まり、湘南の特性を生かした投資について話し合うイベントが行われた。不動産価額が都心よりは安いこともあり、がつがつしないスローな運営ほど受けるという湘南スタイル。参考になる部分も多いはずだ。

イベントではかなり突っ込んだ質問も出て盛り上がった
イベントではかなり突っ込んだ質問も出て盛り上がった

発起人は2013年に「オモロー式不動産投資講座」(プレジデント社)を出版、建物の種別や用途を飛び越えた投資法を披露したオモロー不動産研究所の青山幸成氏である。

■カフェ、貸別荘、民泊にゲストハウス、湘南の投資は十人十色

当日の登壇者は青山氏以下4人。それぞれに異なる物件、やり方で投資をしており、実に自由で楽しそうな雰囲気が特徴である。登壇順にそれぞれの投資術を簡単にではあるが紹介しよう。

トップバッターは稲村ガ崎の古民家カフェ「ヨリドコロ」と葉山の古民家貸し宿「港の灯り」を経営する恵 武志氏。

カフェヨリドコロ。江ノ電沿いの古民家を改修したもの
カフェヨリドコロ。江ノ電沿いの古民家を改修したもの

恵氏の投資の特徴は古く、安い建物に自分で手を入れる点。元々は普通の会社員だったそうだが、3年前に独立、お金がないからと、江ノ電の見える線路近くに建つ築80年の仕立て屋さんを自分で改装。1軒目のカフェを出した。

次いで出したのは葉山の古民家を利用した1棟貸しの宿プラスカフェ。1軒目の改装を見ていた人から、空き家でゴミ屋敷化しているウチの物件を使ってくれないかと相談されたため、敷金・礼金などはゼロ。月額20万円ほどの賃料で広い一軒家を借りた。

古民家を利用した宿。かなり広く、雰囲気も良い
古民家を利用した宿。かなり広く、雰囲気も良い

母屋、離れがあり、母屋を宿泊棟にし、離れはカフェ。かなり広い建物だが、オーナー使用部分、倉庫など営業に使わない部分もあるため、宿として使っているのは用途変更無しで済む100u以内。

改装はできる部分は自分たちでやって費用を抑え、約200万円ほど。車一台分である。

1日1組限定の宿で10人までは宿泊可能。料金は施設使用料に人数が増えるごとにその分をプラスすることになっており、一人1万円くらいになるという。大体、8〜10人での利用が多いそうで、1日10万円ほどという計算だ。

湘南エリアは夏の暖かい時期には来訪者が多いものの、それ以外は減る傾向がある。目標としては年間7〜8割稼働という。7割弱にあたる20日稼働したとすると宿泊料は200万円。そこから賃料、リネン、人件費、水道光熱費などを引いた額が収益と考えると、かなり利益率は良い。

湘南には古くて趣きのある建物が比較的多く残されており、都心を始め、海外からの観光客も期待できる。宿泊関連の投資には向いているということが分かる。

■住宅を貸し別荘、オフィスをコワーキングで活用

続いての登壇者はユニークホームズという不動産会社を経営する阿部真美氏。普通の住宅2軒を用途変更せずに簡易宿所の認可を取り、貸し別荘で運用している。

現在2軒を営業している
現在2軒を営業している

最初の1軒は1年ほど空き家だった建物を普通の賃貸住宅としての賃貸借で借り、それを運用。改装その他で265万円ほど投資したものの、8カ月で回収したという。

阿部氏の話で参考になったのはAirbnbでも登録はしているものの、数が増えた結果だろうか、単価が下がっており、流入もほとんどないという点。

このところ、民泊新法を睨んで各地の自治体が条例で平日の稼働を制限するなどの動きが目立っていることも併せて考えると、既存法令の枠組み内できちんと稼げる手立てを考えるほうが賢明ではなかろうか。

この件に関しては神奈川県内では民泊についての方向が決まっていないため、今は様子見ではないかという意見も出た。

買うとしたら周辺との交渉が面倒になりやすい住居専用地域は避け、商業地域のほうが良いのではという声もあった。

駅前の魅力的な立地を利用したコワーキング
駅前の魅力的な立地を利用したコワーキング

もうひとつ、面白かったのは2017年10月にオープンした事務所兼コワーキングスペース。

逗子駅から徒歩1分の場所にあり、賃料は21万5000円ほど。単純に事務所として使うなら賃料は全額自社負担になるが、コワーキングとしても活用しているため、賃料はその利用料金で補える仕組みという。

つまり、賃料はゼロで駅前にオフィスを構えているわけだ。業種次第だが、自分の会社がある投資家の場合にはこのやり方は使えるかもしれない。

■駐車場、倉庫は利益率高し

3人目は副業で不動産投資をしているというアパレル会社経営者、青木陽介氏。飲食、区分、駐車場、新築とあらゆる不動産に投資しているそうで、収益が高いのは駐車場や貸倉庫だという。

たとえば、ロードサイドのコンテナ倉庫を店舗に仕立てた例では最大で50%くらいで回っているケースもあるとか。

20〜30%ならさほど難しくないとか。この辺り、機会があればもっと詳しく聞きたいところである。

現在手を付けつつあるのは真鶴の売り旅館。かなり傷んではいるものの、オーシャンビューの見事な眺望が売り。公売になりかけているため、かなりお値打ちな価格になりそうで、ソフトのサービスをうまく付加できるなら面白いかもしれない。

青木氏の解説によれば熱海は現在少し上がってきているものの、まだ、真鶴、湯河原は安く、買いやすいとのこと。

以前に比べると首都圏近郊で1〜2時間ほどで行けるリゾート地、別荘が動いているとの情報もある。日本人、観光客ともに狙える場所であれば投資はアリかもしれない。

■湘南シェアハウスは過剰感あり

最後は主催者の青山氏。99年に区分を購入以来、次々に物件を買ってきており、現在は横浜、湘南、鎌倉エリアでシェアハウスを6軒運用、箱根、湯河原で別荘として使っている不動産などを所有している。

古民家シェアでは20%超、新築でも10〜13%程度の利回りでプロデュ―スするそうだが、しかし最近では横浜や湘南のシェアハウスには過剰感が出てきており、満室になりにくくなっているそうだ。差別化や売りをよく考えて参入する必要があるとのこと。

とはいえ、今回のメンバーの話からは湘南のポテンシャルがひしひしと感じられた。

青山氏はシェアハウスにしている横浜の土地面積600u、延べ床面積180uの住宅を3000万円を切る価格で買った時に、横浜の安さを実感、それ以来徐々に湘南へシフト、都内はもう買うレベルではないと思ったとか。

「鎌倉はさすがに高いが、都内に比べると横浜から湘南にかけてはまだ安いし、都内のように資金力のある人が即金で買うようなこともない。利回りがずば抜けて高いわけではないが、都会と自然が適度に融合していて、楽しく暮らしながら投資もできるという環境が魅力ですかね」。

湘南にはブランド力があり、観光客が来る。魅力のあるまちも多く、それは今後も続くのではないかというのが登壇者全員の声である。とすると、投資の方法も様々に考えられ、その人のアイディアが生かせるのも魅力。

ちなみに今回は第1回目ということで東京で開催されたが、次回は2018年2月18日に逗子で開催される予定。詳細情報はhttps://m.facebook.com/omorofudosan/で今後、告知される予定なので、関心のある人はチェックしてみてほしい。

健美家編集部(協力:中川寛子)

不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちら


ニュースリリースについて

編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。
press@kenbiya.com
※ 送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。あらかじめご了承ください。

ページの
トップへ