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余剰不動産の収益化、トランクルームビジネスは長期安定運用向き。

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2018/04/15 配信

住居内の収納スペースが足りない。特にマンション住まいの人ほどそうした悩みが多く、そのため大都市部を中心に最近増えているのがトランクルームである。

住宅用地として活用し難い狭小地や変形地に設備を建てたり、ビルの空室の一部、或いは空きビルを丸ごと使ってトランクルームにするケースが多い。場所や広さによって賃料は異なるが、月額1万円前後から数万円までと幅広い。

トランクルーム
出典:キュラーズ

収納されるのは、家庭用品や衣類、季節の電化製品、書籍などが多い。収容量もワンルームに住む学生の荷物程度までならすべて収納できるものまである。

もともとトランクルームは、倉庫会社が寄託責任を持って荷物を預かる仕事。個人の荷物を預かるだけでなく、文書保管など企業の需要も増えている。

書類保管のほかにイベント販促グッズ、備品、芸能プロダクションなどが集積するエリアでは衣装の置き場にもなっている。

ちなみに日本で最初のトランクルームは、昭和の初めに三菱倉庫が新橋の芸者さんの着物を入れたものを預かったのが最初と言われている。

ライゼ
出典:ライゼ

そのトランクルームの市場規模は、矢野経済研究所の推計によると、2017年時点で657億円、2020年までに777億9000万円に拡大すると予測している。

米国では2兆円産業に育っており、業界関係者は日本においても5000億円市場と10倍近い規模になると鼻息は荒い。

米国では、トランクルームに特化した上場リートまであって投資商品としても着目されている。

米国が成功していることもあって、米豪の金融機関系や不動産投資系などが日本のレンタル収納ビジネスに注目していると言われる中、このほど日本で初めてのトランクルームに特化した不動産ファンドが立ち上がった。

トランクルーム大手のエリアリンクが、3月20日にりそな銀行、長谷工不動産投資顧問と共同で「合同会社ハローストレージファンド1号」を組成したと発表した。運用規模は20億円程度。

エリアリンクは、首都圏を中心にハロートランクやハローコンテナなどハローシリーズで全国1631拠点・総室数8万1555室(17年12月現在)を運営している。

第1号ファンドは、江東区・練馬区・田無市の都内と横浜市の4物件・総室数406室を取得して運用し、その賃料収入を投資家に分配する。運用期間5年間で分配金利回り5%強を想定。

同社はトランクルーム市場は日本において大きな成長が見込める分野だとして、これを皮切りに今年は50棟、2019年に80棟の土地付きストレージ(レンタル収納スペース)の出店を予定している。

ハローストレージ
出典:エリアリンク

トランクルームは、住宅や商業施設などと違い一等地に建設する業態ではなく、冒頭で触れたようにいわゆる遊休資産の活用という側面が強い。

将来性を展望すると、マンションなどが多い都市部での需要だけとの見方もある。

しかし、地域によって収納のニーズは違い、むしろ郊外に住む人のほうが荷物が多く、どんな過疎地であっても収納ニーズはあるとも言える。そのニーズに見合う料金設定と、対象不動産の価格とのバランスの問題さえクリアできれば、全国展開が可能なビジネスだ。トランクルームの利用は、「近さ」「値段」「設備」が選択基準である。

設備周辺の人口等である程度需要は予測でき、好不況の影響も小さいこと、小口分散化されていることから、投資物件としての安定性に対する評価は高い。

安定性で言えば、商業ビルのように大口テナントが一気に抜けて困るといった懸念も無い。むしろ長期使用が見込める資産である。

初期投資を除けば、賃貸マンションのような大規模修繕や日々のメンテナンスといった維持管理費もほぼかからないし、利用者が築年数を気にすることもない。初期投資額は、設備や内容によって変わってくるものの、既存の建物を借り上げ約100室で1000万円程度になる。

ただ、満室稼働までは一定程度の時間を要する。例えば、賃貸住宅が平均半年かかる場合、トランクルームは50室程度で約半年、100〜150室の場合は1年それ以上の時間を要するのが一般的である。

安定度を求める不動産投資として、トランクルームをポートフォリオの一つに組み込んでみるのも面白いかもしれない。

健美家編集部

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