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【話題の空き家再生投資3】長屋、小規模戸建て中心の関西圏で日本有数の高収益が期待できる理由

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2022/09/22 配信

全国古家再生推進協議会の空き家築古戸建て再生投資をご紹介する連載3回目は全国でも有数の高収益が期待できる関西圏の古家事情がテーマ。

地域によって投資額は異なるが、関西圏のうちでも全古協が扱っている地域では長屋、小規模戸建てが多く、その分、物件価格、改修費用が共に比較的安価に済む。それが結果的に高収益に繋がるのだとか。関西空き家ツアーの様子から状況をお伝えしよう。

関西なら総投資額500〜600万円が中心

参加したのは全国古家再生推進協議会(全古協)の第82回目となる東大阪エリアでの古家物件ツアー。集合も解散も東大阪市内なのだが、この日見学した空き家は東大阪市のお隣八尾市、大東市にある4軒で、改修中を見学したのが東大阪市内の物件。

関西は再生士が多く、幅広いエリアが対象になるのも強みと西尾氏
関西は再生士が多く、幅広いエリアが対象になるのも強みと西尾氏

全古協の認定古家再生士Rである西尾太一氏によると大阪府内でも大阪市内はもちろん、吹田市、高槻市、箕面市は土地値が高いため、投資には向いておらず、狙い目となるのは枚方市、寝屋川市、四条畷市、大東市、東大阪市、八尾市など京都府、奈良県に近い、大阪府の東部。

さらにそれより南の松原市、羽曳野市、阪和エリアで泉佐野市、堺市の一部も対象としており、タイミングによっては大阪市内でも都心部から距離のある東住吉区、鶴見区、生野区などの物件が出ることもあるとか。

関西では再生士の数も多く、上記エリアそれぞれに土地勘のある再生士がツアーを手がける。現在関西で行われているのは以下の10ツアー。その土地のニーズ、供給事情などを熟知した再生士の存在は大きな魅力だろう。

現在全国で行われているツアー。まだまだないエリアもあるが、これからに期待したい
現在全国で行われているツアー。まだまだないエリアもあるが、これからに期待したい

「これらの地域には土地面積で50u以下くらいの小規模な一戸建て、3棟、5棟が連なった長屋が多く、建物が小さいと改修費用もそれに伴って安く済むので、改修費は200〜300万円、物件価格と合わせて投資額は500〜600万円が中心。利回りで12〜13%を狙えることも多く、全国的に見ても収益性の高いエリアと言えるのではないでしょうか」。

実際、この日見学した物件で最も小さな二戸一棟の戸建ての土地面積は36.30u。だが、JR学研都市線野崎駅から徒歩7分、四条畷駅から同じく8分と立地は良い。

ただし、駅からの距離はそれほど重要ではない。

1軒目に見学した土地面積45.84uの住宅。最寄り駅からは歩いて23分
1軒目に見学した土地面積45.84uの住宅。最寄り駅からは歩いて23分
1階にDK,洋室1室、2階に和室2室という間取りで間取りはそのまま使う想定。残置物が多かった
1階にDK,洋室1室、2階に和室2室という間取りで間取りはそのまま使う想定。残置物が多かった

「対象としているエリアは大阪市のベットタウンであり、町工場の多い地域。通勤で市内に出る人もいる一方で地元の勤務先に自転車や原付バイクで通うと言う人も多くいます。駅からの距離は近ければそれはそれでプラスですし、遠くてもそれほど問題はありません。駐車場もあれば良いけれど、無くても全く問題はありません」。

物件の動きが早く「持ち帰って検討」は無理

ただ、手頃な投資額で買えるため、プレイヤーも多く、物件の動きも早いのが特徴。首都圏その他の地域であれば持ち帰って検討しても間に合うことがあるが、関西圏の場合には早く決断する必要がある。

「そもそも、ツアーのために物件を探してもそれがツアー当日まで残っていないことがあるほどです。そのため、会員が自分で探してきた物件を私が同行して見学、それで購入するというケースもよくあります。そのほうが時間が短縮でき、購入できる可能性が高くなるからです」。

そのため、関西ではツアーで紹介される物件、自分で探した物件を購入する割合は半々くらい。かなりの人が自分でも探している。ちなみに全古協の会員の場合、空き家ツアーを経て購入した場合、最初の物件では10万円、2回目には7万円を経費として全古協に支払う必要があるが、再生士に同行を依頼した場合には5万円となる。どの地域で探しても、その地域を良く知る再生士が同行してくれるのは心強い。

ツアー、会員同行で年間300軒以上の古家を見ているという西尾氏だが、そのうちには潰したほうが良いような物件、収益になりそうにない物件もあり、最終的に購入に至るのは1割ほどとか。目利きが何より大事というわけだ。

もうひとつ、全古協は東大阪市内で始まっているため、この地域には熟練の職人が集まっており、改修工事のペースが早いのも特徴。購入から市場に出すまでが早いため、回収も早くなるというわけである。

再建築可能かどうかの見抜き方

見学した物件については写真、写真の説明文でご紹介するとして、この日、学んだノウハウについていくつかご紹介しよう。

変形な敷地に建つ一戸建て。周囲には新築されたばかりの住宅、販売中の土地もあり、建替えは可能と思われる
変形な敷地に建つ一戸建て。周囲には新築されたばかりの住宅、販売中の土地もあり、建替えは可能と思われる

まずは二項道路、位置指定道路に面しているなどで再建築ができない可能性がある物件の場合には周辺の新築状況を確認すること。同じ道路に接している建物で新築ができている場合であれば、当該建物も新築できる可能性が高いと思われるのである。

長屋の出口戦略とは?

長屋も規模が小さい上に隣と壁を共有しており、再建築は難しい。だが、価格や建物の状況などから購入を考えるとした場合、ある程度長期に保有、他の住戸も取得した後で建替えを検討するのが現実的だと西尾氏。

3軒長屋のうち、見学したのは一番右奥。間口が広く、土地面積は50u弱、建物面積は54.04u

「5戸のち、2〜3戸、あるいは全戸を手に入れられればまとめて建替えが考えられるようになります。2戸、3戸の長屋ならもっと可能性が高くなります。

複数戸が買えるまでの間にそれまで少しずつ手を入れ、収益を貯めておけば出口戦略としてはありではないでしょうか。実際、これまでに長屋購入で隣が買えた例は3件ほどありましたし、小規模戸建てで隣が買えたケースも。そうなれば土地がまとまるので高値で売れるようになります」。

3軒長屋に続いて見学した2間長屋。間口の広さを比べて見て欲しい。土地面積は36.30u、建築面積は39.38uとコンパクト

また、長屋では間口の広さもポイント。この日は2軒の長屋を見学したのだが、1軒目は間口が2間。ところが次の物件は1間半。2間あれば建て直しで隣と50p離すとしてもなんとかなるぎりぎりサイズ。ということは1戸でも建替えられる可能性が出て来るのだ。

ただ、この物件は3軒長屋の角住戸。1軒だけで建て替えるよりは隣を購入、まとめて建て替えるほうが売りやすいかもしれない。

電気容量は単3がお勧め

室内の分電盤。左側を見ると単2,30Aとあり、工事が必要かもしれない容量であることが分かる(湘南ツアーで撮影)
室内の分電盤。左側を見ると単2,30Aとあり、工事が必要かもしれない容量であることが分かる(湘南ツアーで撮影)

もうひとつ、注意したいのは電気の容量。室内外にある分電盤、メーターなどに「単2 100V 30A」「単2 30A」という記載がある場合は注意が必要。これは「単相2線式」というもので、簡単にいえば電気の容量が最大で30Aまでと少ないタイプ。

古い、家電製品がそれほど使われていなかった頃の住宅であればそれでよかったかもしれないが、現代の生活ではいささか不足。特にファミリーが居住すると考えると厳しいところがある。

室外メーター。ここにも左側に容量の記載があり、こちらは単3(湘南ツアーで撮影)
室外メーター。ここにも左側に容量の記載があり、こちらは単3(湘南ツアーで撮影)

そのため、単3への切り替え工事が必要になり、地域によって差はあるがそれなりに工事費がかかる。下見時に確認できるポイントなので覚えておきたい。

近年は大津、山科にも注目

西尾氏は大阪府内だけでなく、滋賀県大津市、京都府山科区のツアーも担当している(名称は滋賀ツアー)。どちらも投資的には魅力のあるエリアで、この1年ほどで大津では20軒ほどを手がけたとか。

「滋賀県では湖西エリアで人が増えており、小学校が新しくできたほど。湖東でも新規開発が行われていますが、狙い目は昔からのエリア。古家再生投資プランナー認定講座では最後に物件を見学、レポートを書いてもらっていますが、そこで見ていただく物件も大津市の比叡坂本という古くから開発されたエリアにあります」。

内覧会で使われた住戸。東大阪ツアーで見学した住戸よりも規模が大きく、駐車場もある
内覧会で使われた住戸。東大阪ツアーで見学した住戸よりも規模が大きく、駐車場もある

舞台となっている物件は350万円で購入、350万円をかけて改修した駐車場付き物件。しばらく全古協でモデルルームとして使った後、7万円ほどで賃貸に出す予定という。

「滋賀県内でも草津で300万円台は出ませんし、空き家があったらすぐ更地になって新築されてしまいます。でも、大津なら場所や交渉次第でそれほど多くはないものの、300万円台の物件があります。また、山科もテラスハウスや駐車場無の長屋など小規模なものが多く、投資しやすい環境です」。

東大阪ツアーで最後に行われた物件を評価、購入する人を決める時間の様子。それぞれに想定家賃を出し合うなどクイズ的で楽しかった
東大阪ツアーで最後に行われた物件を評価、購入する人を決める時間の様子。それぞれに想定家賃を出し合うなどクイズ的で楽しかった

災害その他のリスクに備えて分散投資を考えている人なら関西もありだろう。ちなみに西尾氏のツアーは最後にそれぞれで家賃を提案する仕組みになっており、クイズのようで楽しかった。

これは自分で調べる、考えることで投資を自分事にする工夫とか。ツアーの大筋は同じでも、細かい部分は古家再生プランナーごとに異なるそうで、そのあたりを体験してみるのも学びがあって面白いだろうと思う。

●連載1回目の記事はこちらから。

話題の空き家再生投資。初心者でも利回り12-15%を実現できる驚愕ノウハウとは?

●連載2回目の記事はこちらから。

【話題の空き家再生投資2】関わる人が全員得する仕組み。長期に収益を上げ続ける秘密は?

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健美家編集部(協力:中川寛子(なかがわひろこ))

中川寛子

株式会社東京情報堂

■ 主な経歴

住まいと街の解説者。40年近く不動産を中心にした編集業務に携わり、近年は地盤、行政サービス、空き家、まちづくり、地方創生その他まちをテーマにした取材、原稿が多い。
宅地建物取引士、行政書士有資格者。日本地理学会、日本地形学連合、東京スリバチ学会会員。

■ 主な著書

  • 「ど素人が始める不動産投資の本」(翔泳社)
  • 「この街に住んではいけない」(マガジンハウス)
  • 「解決!空き家問題」「東京格差 浮かぶ街、沈む街」(ちくま新書)
  • 「空き家再生でみんなが稼げる地元をつくる がもよんモデルの秘密」(学芸出版)など。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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