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外国人賃借人のトラブルが増えている!「太田垣章子のトラブル解決!」

賃貸経営/トラブル ニュース

2021/11/18 配信

最近、外国人賃借人のトラブルが増えている。毎月受任する賃貸トラブルの中で、外国人がらみの案件は私の事務所では2割超を占める。

中でも特に原状回復の問題は、深刻だ。退去後の部屋がどれほど汚く壊されていたとしても、原状回復費用を家主が回収できることは不可能に近いからだ。

仮に訴訟をしたとしても、「支払え」という判決を手にしたとしても、酷い使い方をした外国人が自ら支払わない限り、差し押さえるべきものがほとんどなく、結局家主は泣き寝入りをせざるを得ない。

風習の違いで土足で生活するなど、畳の痛みも激しい場合も
風習の違いで土足で生活するなど、畳の痛みも激しい場合も

一方で高齢者がどんどん増えている中、外国人を賃借人とする契約をそもそも排除することなんてできない。ではどうしたらトラブルを避けられるのか、考えていきたい。

契約時のツメの甘さがトラブルを招く

外国人ば部屋を申し込む場合、大きくは2種類だと思う。ひとつは日本語学校に通うということで、日本に入国した場合。もうひとつは既に日本で何年か住んでいる場合。

前者の場合は、そもそも日本の文化をまったく知らない。家主の多くは「郷に入れば郷に従え」と言うが、彼らはその『郷』を知らないのだから従いようがない。

そのため契約時に、きちんと家主側は伝える義務がある。契約書や重要事項説明書以外に、物件の取り扱い説明書事細かに記載し、これに対する「誓約書」にサインにサインもらうようにすれば良い。これには物件利用のルールや制約事項を事細かに盛り込もう。当然に部屋をきれいに使わなければ、契約解除することも明記する。

この「きれいに」というのも抽象的なので、外国人相手の場合には具体的に記載した方がいい。たとえば「玄関で靴を脱ぎ、室内では土足厳禁」や「料理の際、必ず換気扇を回したり窓を開けて匂いがこもらないようにする」とかゴミ捨てのマナーだ。

特にゴミ捨てのマナーの場合、外国では日本のように分別していないことも多い。そのため動画等で『見てわかる』ように、丁寧に教えることが必要だ。「面倒だ」と思わないでいただきたい。動画なぞ、1回撮れば何度でも使いまわしができる。部屋がゴミ屋敷にならないよう、僅かな努力が大きな結果に繋がることを覚えておいて欲しい。

日本語学校を巻き込もう

また日本語学校が間に入っているような場合には、その日本語学校が物件をきれいに使うよう指導する義務を負うようにもっていくのが良い。つまり原状回復義務を、日本語学校が共に背負うような契約形態にすれば、取りっぱぐれから逃れることができる。

そうなれば、審査は外国人本人だけでなく、日本語学校も対象になるということだ。日本語学校もピンからキリまである。きちんと日本語を学んでもらって、日本経済のためにがんばってもらおうという学校。

一方で本来は就労目的なのだが、ビザの関係上、在籍状況をつくる目的の学校。そこには学校の生徒に対する対応に大きな隔たりがある。

永続的な経営を目指す学校であれば、生徒がひどいことをしたとなれば、次からの契約を断られる可能性をなんとか避けたいと思うもの。だからこそ外国人に部屋を貸してくれる家主との関係を、とにかく良好的にしておきたいと協力的である場合が多い。

そのためまずは学校を審査し、ここの学生ならと安心できるよう、審査対象を賃借人だけでなく幅を広げることをお勧めする。

その上で、学校側に対し、生徒を管理する義務を負わせるのだ。つまり「当校の生徒が部屋をきれいに使うことを監理する」義務を負わせればいい。

定期的に室内を確認してもらったり、物件の使用について指導・監督してもらえれば、ずいぶん家主側は保身することができる。一方の学校側も、家主側と信頼関係のパイプがあれば、今後の留学生受け入れもスムーズにいき、双方にとってウィンウィンだろう。

最後に原状回復の問題は、外国人賃借人に限らず、『使用前』の証拠が少ないことがトラブルの原因になることも多い。貸す前には細々と写真を残しておき、万が一の時にはすぐに比べられる状況を整えておこう。また写真は、できれば一眼レフもしくは感度の良いデジカメを使おう。写真が精査されるということは支払を要求する場面であるため、『使用前』『使用後』の写真が全てになる。

ここから日本人は3人に1人が高齢者になるという、超高齢社会を突き進む。ますます外国人も入国してくるだろうし、賃貸経営は高齢者に貸すか、外国人に貸すか、はたまた僅かな若者を取り合うことになる。

外国人の場合は3点ユニットのままでもOKな場合も多く、需要は高まる一方だ。今のうちからしっかり経験を積み、外国人賃借人のトラブルを避けるノウハウを取得して欲しい。

執筆:太田垣章子(おおたがき あやこ)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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