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【ルポ】店舗付き住宅投資の成功事例@(バイク置き場編)

賃貸経営/空室対策 ニュース

昔からある商店街でよく見かける建物のひとつが1階に店舗、2階に住宅という、いわゆる店舗付き住宅がある。商店街が活気を失っているところではそうした住宅が空き家になっていることも多いが、活用、再生に至っている例はまだまだ少ない。

ところが、東武東上線上福岡駅周辺で店舗付き住宅を上手に活用、投資としても成功している例がある。どのようなやり方をしているのか、また、そこから分かるノウハウは何かなどを現地で取材してきた。

■500〜800万円で購入、家賃7万円前後で賃貸

東武東上線上福岡駅は池袋から30分強。急行停車駅ではないので、和光市、ふじみ野などで乗り換える必要があり、それもあって、往時は非常に栄えていたものの、現在ではかなり空き店舗、空き家が目立つ状態になっている。

そこで店舗付き住宅の購入、賃貸付けをサポートしているのが地元上福岡出身の、PM工房社の久保田大介氏。この辺りでは昭和40〜50年代くらいに建てられた1階、2階合わせて50〜60uくらいの店舗付き住宅が、数はそれほど多くはないものの、500〜800万円くらいで売買されているという。

オーナーはそれを購入、改装などを経て賃貸に出すことになるが、久保田氏が客付けを担当した物件の賃料は共益費を含め、7万円ちょっと。そこに改装その他の費用も入りはするものの、利回りとしては悪くないことがお分かりいただけよう。

しかも、多くの不動産会社では店舗付き住宅を扱う場合、必ずと言って良いほど、以前入っていたと同じ業種を入れたがる。スナックであれば、そのままスナックで募集ということになるわけだが、久保田氏はそれを普通に住宅として募集することで成功している。

一般的には住宅として貸す賃料より、店舗、オフィスとして貸す賃料のほうが高く取れるのではないかと思うのだが、オーナー目線で見た場合、この場所では住宅のほうが有利と久保田氏。

駅前だけ見ているとさほど繁華には見えないが、駅周辺の商店街、そこから延びる路地には飲食店、スナックなどが数多く立地している
駅前だけ見ているとさほど繁華には見えないが、駅周辺の商店街、そこから延びる路地には飲食店、スナックなどが数多く立地している

「上福岡周辺はスーパー、スナック、居酒屋などが多く、物価が安いエリア。中でもスナックは過当競争が続いており、それでも賃料が月5万円くらいならやりたいという人も少なくないのですが、素人が安く始められるからといって始めて成功するほど甘くはない。

そのため、スナックで貸してもすぐに空き、また、募集をかけることに。多少は原状回復も必要ですし、無駄も多くなります。それに大家が負担することになる損害保険の保険料は飲食店のほうが高く、住居の倍以上。手数料などに消費税もかかりますし、といろいろ考えると、店舗のほうがマイナスという可能性もあるのです」。

そこで、久保田氏は店舗付き住宅を賃貸住宅として貸しているわけだが、1階店舗部分があることで、これまでにない使い方が生まれ、それが成功に結び付いている。

■土間をバイク、ペット飼育に活用

たとえば、駅から15分ほどの場所にある、2戸連棟式の建物のうちの一戸はブティック、美容院を経て、バイク店になり、そのまま空き店舗になっていたもの。売りに出たところを久保田氏のクライアントが購入したのだが、購入が決まる前に売却を仲介した不動産会社に「借りたい」という連絡をしてきた人がいた。それが現在の入居者、K氏である。

なぜ、借りたいと売り物件にも関わらず問い合わせてきたかといえば、店の作りが魅力的だったのである。現入居者であるK氏はバイクと動物が好き。ところが、ご存じのようにバイク置き場は非常に少なく、駐車場を借りようとしても偏見からか、断られることもある。

加えて動物である。K氏は特注の大型水槽を持ってはいたものの、一般の賃貸ではそれに水を入れて利用することは難しい。重量物であることに加え、もし、室内で水槽が割れでもしたら大変なことになる。

だが、これが元バイク店の、土間のあるフロアならどうだ。どちらも問題なく置ける。そこで問い合わせを入れたわけだが、幸いなことに不動産会社が同氏の問合せ先を記録しておいてくれたため、購入決定後、久保田氏はK氏に連絡、市場に出すなどの手間をかけることなく、入居してもらうことになった。

土間
約10畳の土間スペースにはダイニングテーブルは置かれているものの、ほぼ動物とバイクのための空間に

実際に訪れてみると、大型の水槽、犬や亀、ウサギ、小鳥、ハムスターなどといったケージにバイクが所狭しと置かれ、1階、約10畳の土間はさながら動物園状態。自由に飼えるとなって、以前からの動物好きに拍車がかかったようである。

様々な動物が飼われており、さながら動物園のようなK氏宅
様々な動物が飼われており、さながら動物園のようなK氏宅

久保田氏はこうした店舗付き住宅をガレッジハウスと名付け、6棟ほど扱っているそうだが、その中には他にも動物のために土間を使っている例があり、動物好きなら土間付きは歓迎される可能性大である。

最近では猫専用物件が脚光を浴びているが、ペットとして飼われている動物は他にもある。K氏のように水槽を利用、魚類、爬虫類、亀などを飼う場合に重さにも水にも耐える土間は間違いなく喜ばれる。

また、土間はバイクや自転車などの乗り物やアウトドアグッズなどを置く場所として有効なだけでなく、作業場にもなりうる。日曜大工などのモノ作り、絵画や彫刻などのアーティスト活動などのために作業場が欲しいと思っている人は少なくないはずだ。

と考えると、1階に土間のような、フレキシブルに使える空間がある住宅には十分ニーズがあると思われる。一方でそうした物件は非常に少ない。だとすれば、うまくPR、情報発信ができれば、きちんと回るはずである。

次回はスナックとして使われていた店舗付き住宅をそのままの形でルームシェア可物件として貸し出した例をご紹介しよう。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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