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長く競争力のある物件の作り方。近隣にない広さ、明るさに特徴。tento(ブルースタジオ)を見てきた

賃貸経営/空室対策 ニュース

2018/04/06 配信

入口に記された物件名。こうしたものをきちんと作るだけで物件のイメージが形作られる
入口に記された物件名。こうしたものをきちんと作るだけで物件のイメージが形作られる

ブルースタジオが手がけた賃貸住宅「tento」の内覧会に行ってきた。場所は世田谷区赤堤。土地勘のある方なら分かろうが、古くから一戸建て、大手企業の社宅などがある、知る人ぞ知る住宅地である。

内覧会での同社大島芳彦氏の解説は「北沢川を南に臨む高台、天正年間創建の古刹西福寺の欅の巨木を見晴らすという立地〜」という具合に、歴史の話から始まった。

なぜ、こうした話から始めたのか。それは、大島氏は設計事務所であるブルースタジオが、自分たちで賃貸仲介まで行っているからだという。

世田谷ならどこでも良いのではなく、ここが良いと思って借りてもらうためには、ここが他にはないどういう特徴を持った場所かを理解し、共感してもらう必要があるというのだ。

さらに言えば共感して入居した人であれば土地に愛着を持ち、「消費者」としてではなく「当事者」として、地域への帰属意識を持ちながら長く住んでくれる可能性も高いはずである。

だが、地元密着型でない、一般的な仲介会社はここが弱い。建物、賃貸条件については資料から話せるだろうが、歴史その他その地の特徴については知らないことも多い。

そのあたり、オーナーが情報を提供するなどしていく必要があろうと思いながら聞いた。

入口から中庭部分。右手が既存建物。左が今回、新築されたもの
入口から中庭部分。右手が既存建物。左が今回、新築されたもの

物件は元々古い木造単身者向けアパートの建替え。以前の敷地には2棟のアパートが建っており、うち一棟は現在も使われている。

いずれはそちらも建替える可能性を考慮して、既存の建物との間に中庭が設けられている。入居者間のコミュニケーションを育む場として位置づけられているという。

2階から中庭部分の植栽を見たところ。向かい側にあるのが既存のもう1棟の建物
2階から中庭部分の植栽を見たところ。向かい側にあるのが既存のもう1棟の建物

この植栽が良かった。時々、予算が足りなかったのか、ろくな植栽も入っていない新築、大家が自分でやったらしい植栽を見るが、入居希望者は建物だけ、部屋だけを見ているわけではない。特に外構は第一印象を左右する。きちんとしたものを作りたいところだ。

公道側からの外観。既存の樹木をそのまま生かし、室内からの眺望に一役買っている
公道側からの外観。既存の樹木をそのまま生かし、室内からの眺望に一役買っている

住戸は木造2階建てで38.65uの住戸が上下2部屋。計4部屋である。従前は細長い1DKが6戸だったというが、近隣で同様の住戸が供給過剰になっていることから、ここでは広いワンルームにしたという。

加えて、下高井戸駅、松原駅周辺エリアでは30代、40代の人口流出が続いており、要因のひとつとして所得の高い単身者やカップル、若いファミリー世帯が住む広めの住戸がないことが考えられるという。

今回作られた部屋が家具やカーテンで好きなように仕切って可変的に使える間取りになっているのはそうしたニーズを踏まえた上なのである。

木造ではあるが、劣化対策等級3同等の性能をクリアするなど長持ちする為に配慮された住宅となっている。オーナーにとっては長期で借入れが可能になることに加え、入居者にとっては快適で長く住めることを意図している。

具体例として音の問題が出た。天井には防振吊り木を採用、セルロースファイバーを天井裏に入れることで生活音の低減を図っているなどなど。

音問題はトラブルになると手の付けようがないが、逆に問題にならなければなかなか、アピールしにくい部分である。このあたりも、良い物件を作ったら、それをきちんとアピールできるような貸し方が必要と感じた。

踏み板、外壁に木を使った階段部分。音が抑えられるだけでなく、雰囲気もぐっと良くなる
踏み板、外壁に木を使った階段部分。音が抑えられるだけでなく、雰囲気もぐっと良くなる

防音に関しては中央にある階段を躯体から切り離し、踏み板に木を使ってもいる。これで階段を上がる足音が軽減されるわけである。

南側に面したキッチン。明るく、眺望も良い
南側に面したキッチン。明るく、眺望も良い

住戸は南向きで窓辺にキッチン、バスルームを配しているのが特徴。窓辺のキッチンには陽光がたっぷり入り、実に快適。物件名のtentoもこれを意識したものだ。

壁面に作りつけられた収納部
壁面に作りつけられた収納部

室内は広いワンルームで玄関正面、洗面所に大きな収納があるほか、壁面に棚が設置されており、その部分に意外に収納力がありそう。個人的には壁にラワンの有孔ボードを利用、フックなどでモノを掛けられるようになっている点が面白かった。

壁面を収納にできる有孔ボード
壁面を収納にできる有孔ボード

平面図で見ると各戸の間に水回りが挟まれており、隣同士の音が気にならないように配慮されている点も印象的。中庭を作るなどコミュニティ形成を意識しつつ、日常的には互いに気兼ねなく生活できるようにもしてあるのだ。

隣合う住戸は間に水回りが配されており、互いの音が聞こえにくい配置になっている
隣合う住戸は間に水回りが配されており、互いの音が聞こえにくい配置になっている

さて、気になる賃料だが、13万9000円から14万5000円。1階奥の住戸から2000円ずつ差が付けられている。共益費は4000円。周囲に木造でこの専有面積の物件がないため、比較は難しいが、1DKでほぼ同じくらいの広さが11〜12万円程度。

キッチンには4口のガスコンロ。個人的にはここに惹かれた
キッチンには4口のガスコンロ。個人的にはここに惹かれた

しかも、同じ広さといっても部屋が細かく分割されているためか、大半の物件は同物件より狭く感じる。当初から12万円前後の予算で考えていた人であれば、十分検討できる範囲と思われるのではなかろうか。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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