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空室改善の手法。賃貸満室経営に近道なし。地道なデータ分析で入居者ニーズ合った部屋作りを!

賃貸経営/空室対策 ニュース

縮小する賃貸住宅マーケット。なにか対策はないのか。なにか秘策はないのか、と頭を悩ましているオーナーは少なくないが、麗澤大学客員准教授の宗健氏は、11月12日に都内で開催された日管協フォーラム2019のセミナーの一コマで
「賃貸住宅業界について向こう20年は問題ない。人口が減少しても世帯数が同じように減るわけではない。未婚、晩婚などで単身世帯は増加し、特に高齢者の単身世帯が増える」
と語った。

しかし、残念ながら高齢者の一人暮らしは一般的に金銭的に裕福な人は少ない。

「若いときの賃貸住まいは夢を追い皆一斉にスタートを切る。しかし徐々に格差は開く。大学を出て40年間の社会人経験のなかで預金1億円の人もいればゼロの人も出る。どのような対策を講じても、そうした格差はなくならない」

と指摘し、社会構造を踏まえての対応を促す。

日管協フォーラム

そうした中での入居促進策に近道はなさそうだ。同フォーラムの別の一コマでは、「入居率のアップに向けてむやみにリフォームやリノベーションをすればいいというものではない」。

福岡県で不動産会社を経営するデマンドの兒玉喜通社長は、そのように指摘するとともに、「人口減少によって入居率が悪化すると戦々恐々とならずに、まずはデータを重視して調査・分析するところから始めること。世帯数や着工数などデータを読み込む力が欠かせない。(地方の)宮崎県を見ると、実は全国で5番目に入居率が高い県となっている」と続けた。

空室が続く原因の多くは顧客ニーズに合っていないためで、今後の世帯数が単身世帯で2018年の34.5%から2040年に39.3%と増えて、夫婦のみが20.2%から21.1%、1人親と子どもが8.9%から9.7%、夫婦と子どもが26.9%から23.3%になるといった予測に照らしながらニーズに合った部屋作りと貸し方がキーワードだとする。

では、どのような調査・分析が必要なのか。兒玉社長は、経済・人口動態といった地域レポート、物件の周辺状況、競合する周辺物件の特性(家賃・設備・規模)、間取り図の比較などを挙げる。それらの分析を踏まえながら共用部の改修や間取り変更の大型工事、外装など入居したくなる環境整備が必要とする。

例えば、間取り図の比較では年代別に見るとまた違ってくると指摘する。20代は、2LDK(53.8%)と1LDK(46.2%)で選択の割合にあまり差が出ないものの、40代になると2LDKが39.0%で1LDKが61.0%、50代では1LDKを選択する割合が70.4%を占めているという。

また、入居率を上げるために入居中の住人の満足度を高めることも欠かせない。トラブルを予防するのが先決事項であり、問題・課題がわかったら迅速に対応することはもちろん、長期入居者にイベントやプレゼント、転居時の割引などの特典を付けることなども提案する。

空室解消に向けて安易に家賃を下げることにも警鐘を鳴らす。いったん家賃を下げてしまうと、次の募集賃料からそれが標準となり入居者の質の低下を招き、物件環境が悪化、ほかの入居者の退去につながり、収益力の低下・経営圧迫と負のスパイラルに陥ると警告する。

賃料を引き上げる努力では、むやみなリノベーションをするものではないとしながらも、リフォーム・リノベーションの効果も認めており、その建物改修のポイントは、入居対象者を絞りそこにあったプランニングで行い、短期的な視野ではなく10年間募集が可能な物件作りをすることと、コストの改修を意識すること。コスト回収ではリノベ費用は月額賃料の36カ月以内が妥当だとしている。

それによって物件価値を引き上げることが可能だ。例えば、アパート(総戸数9戸)の家賃が4万5000円で入居中の部屋が3戸だった場合の年収は162万円、4万円に賃料を値下げして9戸で満室となった場合の年収は432万円となり、リフォームすることで家賃5万2000円に引き上げて満室年収561万6000円となった事例も紹介した。

同じ利回りであるとすると、それぞれの物件価格も1620万円、4320万円、5616万円と大きく変わってくる。安易な賃料下げでは満足な収入につながらないことを訴えている。

入居者に選んでもらえる賃貸住宅にする王道は地道なデータ分析に基づいた適格にテコ入れであることを肝に銘じておきたいところだ。

健美家編集部

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