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長期安定が狙える不動産投資!住宅、民泊が難しい時代の新活用、福祉転用に新事例登場

賃貸経営/空室対策 ニュース

2020/05/18 配信

不動産経営の難しい時代である。一時は勢いのあった民泊も行政の途中からの腰砕けに加え、現在の新型コロナウイルスでとどめを刺された状況。撤退する事業者も出ている。

そんな中、新しく、長期で安定が期待できる活用法を聞いた。単語を見た途端に儲かるわけがないと思う人もいるだろうが、意外にそうでもない福祉転用である。

今、豊島区では国土交通省の「人生100年時代を支える住まい環境整備モデル事業」のモデル事業に認定された「としま・まちごと福祉支援プロジェクト」が一般社団法人コミュニティネットワーク協会(以下、協会)などの手によって進行している。

豊島区は23区でも空家・空き室が多い上に、高齢者が多く、そこに再開発などで立退きもあり、行き場のない住宅困窮者が少なくない。その2つの問題を一度に解決しようというものである。

空き家を福祉転用で活用という試みはこれまでもあった。だが、都心部では空き家を貸そうという人は少なく、また、行政がやる場合には適法な空き家が少ないこともあって、可能であれば社会課題の解決法として理想的ながら、現実的ではないとされてきた。ところが、今回、そのハードルをクリアした例が出たのである。

元々は和室中心の一戸建て。しっかりした作りであることが分かる
元々は和室中心の一戸建て。しっかりした作りであることが分かる

今回、同プロジェクトでは築35年の立教大学近くの住宅街にある2階建ての一戸建てと契約した。元々は1階にトイレと風呂場、和室6畳、8畳の2室、2階にも同じく和室6畳、8畳の2室にキッチンとなっていた間取りを変更。1階に水回りを集中、2階にもトイレを増設、1階に専用居室を1室、2階に3室があるシェアハウスにする予定で、6月初旬には完成の予定。

居室はそれぞれ10u前後で、住居費と生活費を合わせて月額14万円と、年金生活者でも入れる家賃設定になっている。

現在、改修工事が行われている
現在、改修工事が行われている

改修にかかった費用は1000万円ほど。そのうち、所有者が600万円ほどを出し、残りは事業者と行政からの助成で賄っている。それだけ出すなら一般の賃貸住宅として貸しても良いではないかと思う人もいよう。

実際、当初、所有者(実際に窓口になったのは高齢者の所有者の甥。混乱を避けるため、以下所有者とする)は一般の賃貸住宅として貸す予定だった。

だが、たまたま所有者がもう一軒所有していた不動産で長年住み続けた入居者が高齢化、身体が不自由になったこともあり、家の管理が行き届かないだけでなく、暮らし続けられない状況に。

そのため、次の住まいを見つけて退居してもらうことになったが、その苦労の多い住まい探しを見ていたため、所有者は住宅困窮者について問題意識を持つようになった。そのタイミングで前述のプロジェクトから声を掛けられ、ではと決断したのである。

家族からは反対もあったそうだ。高齢者を入居させて孤独死したら、残置物があったら大変だ、認知症になる可能性もある、家賃滞納があったら……、不安はいくつも挙がった。

だが、協会が転貸する形である。家賃は同協会から支払われるし、入居者に何かあった時の対応もしてくれる。プロジェクト全体ではそうした時に対応できるような拠点も作る計画がある。

協会が破綻したら?という懸念もあるが、それに対しては通常2カ月分の保証金を半年分にして対応。また、破綻してもあとの運営を引き受けてくれる先を事前に用意しておくことで対処することになった。ソフトの懸念は福祉的、金銭的な対処のできる協会が入ることでクリアできたのである。

もうひとつは収益の面である。だが、これもシェアハウスにすることで解決を見た。当初、所有者が要望した額と協会が提示した額の差額は2万円、最終的には中間の額で決着したというから、福祉用途だからと言って大きく値下げしているわけではない。また、周辺に一戸建ての賃貸が少ないことから比較が難しいものの、いくつか散見される類似物件と比べても遜色はない。

それに同プロジェクトの場合の契約は10年と長い。その間、今回決めた家賃がずっと続くと考えると決して損ではない。すでに築年数的には35年とかなり古く、これから10年、相場並みの家賃が続くのである。また、その間の管理、メンテナンスの手間もない。長期安定というわけである。さらに社会的な意義もある。そう考えると、決して損ではないと思うが、どうだろうか。

今回の新型コロナウイルス以前から国はセーフティネット住宅など住宅困窮者向けの施策を進めて来ており、今後さらに困窮する人が出かねないことを考えると、こうした活用は社会としても求められるはず。うまく活用してくれる事業者と巡り合えるなら、トライしてみても良い気がする。

ちなみに同プロジェクトでは今後、豊島区内でさらに住宅を探している。条件は新耐震基準を満たしているか、旧耐震の場合は耐震診断を行い、不足か?あれは?耐震工事(協会負担)を行うこと、シェアハウスとして使えるような一戸建てあるいはアパートなどであることその他。民泊仕様にしていた物件にも可能性があるかもしれない。関心のある人は問合せて見てはどうだろう。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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