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シェアハウス1階をアイスクリーム店に!住宅街に飲食店ニーズ増。飲食できる住居なら次が貸しやすくなる?!

賃貸経営/空室対策 ニュース

2021/04/12 配信

富ヶ谷の、知っていなければ来ないような立地の店舗に地元の親子連れがベビーカーで多数やってきていた
富ヶ谷の、知っていなければ来ないような立地の店舗に地元の親子連れがベビーカーで多数やってきていた

東京メトロ千代田線の代々木公園駅から10分ほど。車に乗る人なら富ヶ谷の交差点と言えばお分かりいただけるだろう、山手通りと井の頭通りが交差する、通りからほんの2〜3分入ったところに元シェアハウスの1階を利用したアイスクリームショップが2021年3月にオープンした。

交通の要衝、富ヶ谷の交差点からすぐの場所だが、車で通り過ぎる人が多く、あまり認識されていない土地
交通の要衝、富ヶ谷の交差点からすぐの場所だが、車で通り過ぎる人が多く、あまり認識されていない土地

この周辺は山手通り沿いにクラフトチョコレーのミニマル、井の頭通り沿いには食べログで何年も続けて百名店に選ばれ続けているパン屋・ルヴァンなどがあり、目立たない地域ながら実はグルメ度は非常に高い一画。

ただ、通りから一本入ったところは住宅街、しかも、地形的に窪地であることから非常に庶民的な住宅街であり、飲食店が成り立つようには思えない。

幹線道路を渡る必要はあるが小田急線の駅からはさほど遠くはない。有名チョコレート店、ミニマル
幹線道路を渡る必要はあるが代々木公園駅からは10分ほど。写真は有名チョコレート店、ミニマル

ところが、意外に人が来るんですよと語るのはアイスクリームショップ「hete」をオープンさせたこひつじ商事のふじたつよし氏。

建物は同社が10年ほど前にリノベーションを行い、その後、管理しているもので、築50〜60年ほど。

当初はシェアハウスとして使われており、その後、民泊で利用、再度シェアハウスとして使っていたものの、最近になって全空に。どうしようかとオーナーに相談されたふじた氏が提案したのは飲食店。

建物は木造に2階建て。高低差のある土地に建てられており、1階は半地下感覚。奥にもシェアハウスがある
建物は木造に2階建て。高低差のある土地に建てられており、1階は半地下感覚。奥にもシェアハウスがある

「住宅であれば一度入ってしまえばしばらくは安定した収益が期待できますが、飲食店はそうはいかず、リスキーな部分もあります。

ですが、住宅街の中で飲食店として利用できる不動産は非常に少なく、一方で自宅で飲食店をやりたいという人は一定数います。昨今の雇用が安定しない状況下で増えてもいます。

それを考えると一時飲食店として活用しておけば、建物の経歴にプラスになり、次に貸しやすくなる。そう考えて提案しました」。

同社ではすでに東大前の、他には店舗のない場所でコーヒースタンドを経営、そこに人が集まっていることも背中を押した。アイスクリームにしたのは同社が九州ですでに経営をしているため。ノウハウがあるのだ。

当初は喫茶店を作り、そこでアイスクリームを売ることを考えていたそうだが、幸いにして渋谷区が飲食業などに対して寛容だったことから、製造許可が取得でき、アイスクリーム店としてオープンすることができた。

入口から店内を見たところ。天井から漫画がつるされており、ギャラリーとしても使えることが分かる
入口から店内を見たところ。天井から漫画がつるされており、ギャラリーとしても使えることが分かる

店舗はシェアハウスの共用部だった1階をふじた氏がDIYで改装した。もともとあったキッチン部分を残し、リビング部分に新たにカウンターのあるキッチン、店舗部分を作っており、さほど広くはないが、半地下になっているせいか、落ち着く雰囲気。取材でお邪魔した時には店内をギャラリーとして使い、シェアハウスだった頃の思い出のイラストが展示されていた。

店舗用に改装したカウンター。右手にはシェアハウス当時のキッチンも残されている
店舗用に改装したカウンター。右手にはシェアハウス当時のキッチンも残されている

気になるのは本当に客が来ているかだが、率直なところ、意外なほど親子連れが集まってきているとふじた氏。

「在宅時間が長くなっているためでしょう、遠くまでは行けない、行きたくないものの近いところでちょっと一息つける場所が欲しいというニーズが高まっているのでしょう。また、一般的な考え方でいけば商業としては難しい場所であるため、競合がなく、検索ではここしか出てこない。東京一小さいアイスクリーム工場という、メディアにとっては気になるフレーズでPRしたので、多数のメディアにも取り上げられました。駒場東大前が近く、学生もいますし、ファミリーもいて、すでに毎日のようにやってくる常連も何人かいるほどです」。

コロナ禍で住宅街内での飲食ニーズ、一息つける場所へのニーズが高まっており、それが追い風になっているというのである。

もうひとつ、気になるのはシェアハウスだった2階の運用。これについてはシェアハウスで行くか、マンスリーにするかを検討中だという。

「会社、雇用がどうなるかが分からないという人が多く、マンスリーへの問い合わせが増加しています。シェアハウスにひと手間必要ではありますが、マンスリーとしての運営もありうるかと。ホテル1階にコーヒースタンドなどが入っていることが多いことを考えると、いずれにしても1階に店舗があるのはプラスになるはずです」。

住宅街内での飲食ニーズの高まり、不安定な経済下での小商いをしたい人の増加を考えると、1階を店舗その他として使える不動産のニーズは確実にあるはず。だが、実際にはそうした物件は希少。もし、使える物件があるなら目を付けておくと良いかもしれない。

高低差があるため、ところどころには階段も。こうした不便さが開発されないまま、古い住宅地を残してきたようだ
高低差があるため、ところどころには階段も。こうした不便さが開発されないまま、古い住宅地を残してきたようだ

個人的には富ヶ谷の交差点至近にこうした、開発しにくい一画が残されていることにも注目したい。区画が小さく、高さ制限などもあるためだが、利便性を優先する賃貸であれば活用の方法はある。こうした場所を見つけ出す嗅覚も不動産投資には必要な資質のひとつかもしれない。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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