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家賃滞納に備える!急拡大する保証会社は玉石混淆、不動産投資家は適正、確実な保証会社を選べ!

賃貸経営/保証人・保証会社 ニュース

少子高齢化に伴う若者の減少と独居老人世帯の増加、そして2020年4月の改正民法による極度額の明文化などを受け、賃貸契約に連帯保証人を立てるケースが減っている。

日本賃貸住宅管理協会(日管協)の調査を見ると、家賃債務保証の利用状況は、2010年に連帯保証人のみの割合が57%あったが、2017年には22%まで縮小している。その一方で、家賃債務保証会社だけを利用するケースは、17%から43%と急拡大しており、現状では連帯保証人のほぼ2倍に達する状況になっている。民法改正後には、「大幅増加」(32%)と「多少増加」(51%)を合わせて8割超が家賃債務保証会社の利用が進むと見ている。

一方、全国の消費生活センター等に寄せられる家賃債務保証をめぐる相談件数は、2014年以降毎年600件以上と高止まりしている。相談や苦情の内容は、@過大・不明瞭な請求A契約時の不十分な説明B強引な督促・退去の強要――などである。

賃貸契約時に保証契約を結んだ覚えがない、更新手数料について説明を受けていない、中には賃貸住宅には住んだことがないのに保証会社から保証契約更新の請求を受けたというのもある。

Bの「強引」、「強要」では、「今すぐ支払えないのなら、すぐ退去しろと言われた」や「保証会社の社員の深夜訪問・電話による威圧を伴う強引な督促を受けた」など。特に2016年までの10年間の累計相談件数は、「督促(1178件)」、「支払い(1101件)」が突出して多いのが特徴だ。

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出所:国土交通省

家賃保証は、保証会社が連帯保証人の役割を担うサービスである。大家にとっては安定した賃貸経営に欠かせず、家賃滞納のリスクヘッジとして活用が進んでいる。滞納があった場合の立て替え払いや、督促を行う。

最近の保証内容は、滞納を立て替えるだけでなく、明け渡し裁判になった際の訴訟費用や、家具・机・椅子など残置物の撤去・処理費用なども保証範囲に含まれている。光熱費やハウスクリーニング費用などにも対応するなど、大家から選ばれる保証会社になろうと保証プランも増えている。

大分県のジェイリースは、東日本大震災発生時に留学生が帰国したことを受け、そうした留学生を呼び戻せないかと考えて、家賃保証を付けて日本に送客するスキームで系列の外国人専門仲介会社に提供している。

しかし、実際のところ、大家は保証会社の選択に悩む。保証会社が破綻したら元も子もなくなってしまうからだ。資金力に加えて、その保証会社の実績も重要である。行き過ぎた取り立てで無用なトラブルも起こしたくない。足もとの家賃保証業界を見ると、玉石混淆なのが実態のようだ。

このため、国土交通省では、家賃債務保証業を適正かつ確実に実施できる者として、一定の要件を満たす業者を登録する、「家賃債務保証業者登録制度」を創設した(登録は5年ごとの更新制)。

登録の主な基準は、@暴力団員などの関与がないA安定的に業務運営するための財産的基礎(総資産額1000万円以上)B法令等遵守のための研修の実施C業務に関する基準を策定した内部規則・組織体制の整備D求償権の行使方法が適切であるE相談・苦情に応ずるための体制整備F法人の場合、家賃債務保証業を5年以上継続していること又は常務に従事する役員のうちに、家賃債務保証業務に3年以上従事した経験があるG使用人(事務所の代表者)について家賃債務保証業の経験が1年以上――などである。

また、冒頭の日管協の調査によると、賃借人の家賃債務保証業に対する認知度はいまだ低い。「よく知っている」(6%)と「ある程度知っている」(15%)との回答を合わせてもは2割余りにとどまり、登録制度は1割に過ぎない。しかし、いかに適正、確実な家賃債務保証会社を選ぶかは、不動産投資家の経営安定のため、重要な要素となっていることは間違いない。

健美家編集部

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