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共用玄関リノベ―ションで安価、短期に全戸の価値アップ。1室リノベより効果大。

賃貸経営/リノベ ニュース

室内のリノベーションは一般的になってきた。だが、1室に多額の費用を投じても効果が及ぶのは、当たり前だがその住戸のみ。加えてワンルームなど空間の限られた部屋の場合にはリノベーションによる差別化をしにくいこともある。

それより全戸に影響が及ぶ、玄関回りのリノベーションのほうが費用対効果が高いと提案するのは北堀江看板南青山看板の西村友宏氏。同社は元々看板業を営んでおり、クライアントにはクリニックが多いという。

「看板があるにも関わらず、建物の前から場所を訪ねる電話が来たり、営業中なのに『営業しているんですか?』と聞かれるなど、看板が役に立っていないケースがあることに気づき、それがどうしてかを考え始めたのが10年ほど前のこと。医師や士業の方はいわゆる左脳人間が多いからか、『書いてあればそれで分かるはず』と理論的に考えるようですが、実際の人間の行動は見た目の印象など、感覚に左右される部分が大きい。それを理解して分かりやすく、かつ好感を与えるような看板にしなければと考えるようになりました」。

看板を立てさえすれば集客ができる時代ではなくなったということだ。だが、それに気づかない看板店が多い中、独自の視点で看板を考える同社は徐々に人気を集め、本社のある大阪では10年間で500店舗以上を手がけるように。さらに賃貸住宅の玄関回りのリノベーションも頼まれるようになった。

「エントランスに手を入れれば、全室に効果が及びます。空室対策になるのはもちろん、現在住んでいる人の満足度を高めることができ、長期入居に繋がります。しかも、1戸ずつに手を入れるよりはるかに安価、短期間で工事を行えるのもメリットです」。

■アーチ、物件名看板だけで空室解消

たとえば築25年、総戸数6戸のあるアパートでは1室のみだが、1年以上の空室が続いていた。築年数が経っているだけに、外から見た時に階段の劣化が目に付くのだが、そこに手を入れるとなると多額の投資になる。

完成後の写真。ビフォアの写真と見比べると、明らかにどこに目が向くかの違いが分かる
完成後の写真。ビフォアの写真と見比べると、明らかにどこに目が向くかの違いが分かる

そこで同社では物件の入り口に以前からあった鉄骨のアーチを物件の雰囲気に合わせて塗装。そこに物件名を入れた看板を設置した。なんでもないことのようだが、色、文字のフォントなどを経験豊富な同社のデザイナーが担当、物件の顔となる部分を作ったのである。

こちらがビフォアの写真。鉄骨だけが悪目立ちしており、背後の階段などの劣化が目立つ
こちらがビフォアの写真。鉄骨だけが悪目立ちしており、背後の階段などの劣化が目立つ

これにより、視線は階段には向かず、アーチ、物件名に向く。階段の状態はそのままだが、目に付かなくなったのである。これにより、1週間後には入居者が決まった。

■1階に注力して満室に

同じく築25年、全16戸のマンションではなんと12室が空室だった。そこで考えたのは1階にある店舗のリノベーションだ。

こちらがビフォアの状況。特に可もなく、不可もなくというところ
こちらがビフォアの状況。特に可もなく、不可もなくというところ

「人が建物を見る時、どの範囲を見ているかを考えると1階に手を入れる意味がお分かりいただけると思います。外観を全部変えようとすると多額になりますが、見えている部分だけと割り切れば、少ない投資で大きな費用を生みだせます」。

ほんの少し店頭に手を入れただけで明らかに女性が目を付けそうな雰囲気に。周囲と比べてみるとその違いが分かる
ほんの少し店頭に手を入れただけで明らかに女性が目を付けそうな雰囲気に。周囲と比べてみるとその違いが分かる

この物件では1階店舗の外観をやはりデザイナーが手がけ、若い女性に好まれそうな、しゃれた雰囲気のカフェに。周囲の1階店舗には定食店、スナックなどが入っており、その中ではひときわ目立つ。

結果、1年弱で満室になったという。1階に店舗が入る建物の場合には業種、外観などに気を付けたほうが良いことが分かる。店舗のデザインの良し悪しで上階の住宅も影響を受けてしまうのである。

■古さを生かすデザインも

築年数の経った古ぼけたアパート。手を入れるところが多すぎるように思うが……
築年数の経った古ぼけたアパート。手を入れるところが多すぎるように思うが……

古い物件の場合にはそれを生かしたデザインを考える必要もある。築39年、12戸中9戸が空室だったアパートの場合は第一印象を左右するエントランス回り、階段、各戸のドアなどに手を入れた。ポイントは使う文字などでレトロな雰囲気を作ったこと。それにより古さが気にならず、逆にかっこよく思えるようになったのである。

塗装とロゴでここまで変わった
塗装とロゴでここまで変わった

「汚いからダメなものをキレイにするだけでは足りません。心が動く、好印象を与えるまでにしないと。部屋を探している人はどんな部屋だろうと期待を持って現地を訪れます。その期待をちょっとでも上回ることができれば決まるはずです」。

古さを生かし、ロゴなどもレトロな雰囲気に
古さを生かし、ロゴなどもレトロな雰囲気に

■20戸のワンルーム1棟で100万円〜

気になるのは料金だが、ワンルーム20戸ほどの物件で100万円〜、それより規模の大きなファミリータイプになると200万円〜が目安という。ワンルームのフルリノベーションで200万円ほどかかると考えると、安価で効果は大きい。

色遣いにも注目。これぞプロの技である
色遣いにも注目。これぞプロの技である

加えて工期が短くて済むのもメリット。「足場不要で、音も出ないので短期間で施工でき、住んでいる人に迷惑をかけることもありません。作業内容にもよりますが、工期は3日ほどあれば十分です」。

既存のリノベーション会社の場合、あまり小規模な工事は受けてもらいにくい。地元の看板店・工務店に、見せる・共感するデザインができるかというというと、微妙なところ。その点で考えると、これまで玄関がリノベーションされてこなかった理由が分かる。

同社の場合にはデザインから工事までは一貫して依頼でき、デザイン性の高い仕上がりが期待できる。ホームページ内にあるイチエフプロジェクトと題したコーナーに賃貸住宅の玄関回りリノベーション事例が紹介されているので、参考にしていただきたい。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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