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中目黒、再建築が難しい築58年一戸建て。2室に分けても貸せる作りにリノベーション

賃貸経営/リノベ ニュース

東急東横線・東京メトロ日比谷線が利用できる中目黒駅から歩いて7分。商店街から少し入った住宅街に立地する一戸建てのリノベーション現場を見学してきた。

外観。外だけ見ると築年数はさほど感じない
外観。外だけ見ると築年数はさほど感じない

築58年。同物件が建った頃の中目黒は一戸建てが中心の、ごく普通の郊外住宅地。現在のように通り沿いにはオフィス、それ以外の路地にも店舗や飲食店が並ぶ姿は想像もできなかったはずだ。

以前の状態がこちら。どれだけ変わったかがよく分かる
以前の状態がこちら。どれだけ変わったかがよく分かる

上下階合わせて70uほどのコンパクトな木造一戸建ては長らく所有者の親族が所有。住宅として利用されてきた。その後、空室になったものの、用途に困った。建物が傷んでおり、建替えたほうが良いかもしれないほどの状況だったのだ。

室内もこの通り。そのため、フルにやり直しが求められた
室内もこの通り。そのため、フルにやり直しが求められた

だが、建築後に建ぺい率等が変更になった地域であるため、建替えると現在の約3分の2ほどのサイズになってしまう。自家使用を考えても、賃貸で貸すことを考えても非常に不利になる。とすると費用が多少かかっても改修して使い続けるしかない。

設計にあたったのはリノベーションなどに実績のあるスタジオA建築設計事務所。周辺にショップや飲食店、小規模オフィスなどが多い立地であることを考慮、住宅ではなく、そうした用途で使える建物を目指した。

図面を見ると1階、2階がそれぞれどのように作られているかが分かる
図面を見ると1階、2階がそれぞれどのように作られているかが分かる

面白いのは1棟全部を借りられるのはもちろん、1階だけ、2階だけでも借りられるという作り。1人、1社にしか貸せないより、2人、2社にも貸せるほうが経済的なメリットがある上、空室リスクも減る。もちろん、建物の作り、立地にもよるが、この手は賢明だ。

1階のエントランス。階段を上って2階へ。1階は左の水色の扉の奥に部屋がある。トイレは階段の反対側に
1階のエントランス。階段を上って2階へ。1階は左の水色の扉の奥に部屋がある。トイレは階段の反対側に

さて、実際の建物を見ていこう。玄関を入るとコンパクトなエントランスホールがあり、1階はその奥にあり、面積は28.96u。2階へはエントランスホールから階段で上がる。

上がったところのホール。テラスにする案もあったそうだが、貸す面積を増やすため、ホール的な空間に
上がったところのホール。テラスにする案もあったそうだが、貸す面積を増やすため、ホール的な空間に

上がったところにはもうひとつ、ホール的な空間がある。2階はそことドアを挟んで向かい合う個室という組み合わせになる。専有面積はホールがある分、1階より広く、36.22u。

2階室内。梁が古さを感じさせるが、それ以外はあっさりモダン
2階室内。梁が古さを感じさせるが、それ以外はあっさりモダン
通る人に「なんだ?」と思わせる入口。実際、通りすがりの人が不思議そうに覗きこみながら通って行った
通る人に「なんだ?」と思わせる入口。実際、通りすがりの人が不思議そうに覗きこみながら通って行った

上下階とも、部屋自体はすこんと細長く、シンプル。エントランス、ホール以外は無塗装で、入居者が好きにアレンジできるようになっている。と聞くと原状回復が気になるが、それについては引き継がれることを前提としているそうだ。トイレ、ミニキッチンは上下階ともにある。

全体としては非常にシンプルで、特に外から見た場合には元々が築古の木造家屋であったことに気づかない人もいるかもしれない。だが、室内に入ると現しになった天井その他の材から歴史が感じられる作り。2階ホールの床には既存住宅の柱をカットしたものをタイル状に張りこまれているなど、新旧が上手に入り混じっている。

用途としては軽飲食店(1階のみ)、店舗、オフィス、ギャラリーなどが想定され、上下階合わせて借りた場合で賃料は38万円余。管理費は無く、礼金は賃料の1カ月分、敷金は3カ月分になる。契約は定期借家で2年間(再契約相談)。

気になる改修費用は約2900万円。かなりの額になっているが、「内装を簡素に仕上げるなどでコストを抑える努力はしたものの、基礎の3分の1をやり直し、耐震改修、断熱を行う必要があったため、どうしても額が嵩むことに。

それでも14〜15年で回収できる計算。新築にした場合、30年でも回収できないので、それに比べるとかかってはいるけれど、十分収益は上がります」(スタジオA建築設計事務所・内山章氏)。

建替えできない古い木造戸建ての利用法として参考になるのではなかろうか。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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