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都心で築26年の大手メーカー住宅を改造、改装費込みで利回り13%の建物に変身!

賃貸経営/リノベ ニュース

簡易宿所となっている2戸。サッシに直接取り付けたロックに注目。本来の使い方ではないため、誰でもできるというわけではないが、こういうことができると部屋の使い方の可能性が広がりそうだ
宿泊施設となっている2戸。サッシに直接取り付けたロックに注目。本来の使い方ではないため、誰でもできるというわけではないが、こういうことができると部屋の使い方の可能性が広がりそうだ

新宿駅から歩いて10分。75坪の広大な土地に建つ3階建ての賃貸併用住宅の改装現場を見てきた。

延床建物面積は300u。住宅ローンで購入するためにはその半分を住戸にする必要があり、もともとは160uが住宅、140uが6戸の賃貸住宅となっていた。

6戸の内訳は1階に4戸、2階に2戸で、専有面積は20u強。購入したビーフンデザインの進藤強氏によると「26年前には10万円ほどの賃料が取れていたようですが、以降、原状回復は行われていたものの、改装などはされておらず、直近では7万から7.5万円ほどに下落していました」。

だが、建物自体は大手メーカーによる鉄骨造で、10年ごとに外壁塗装、屋上防水などがやり直されており、躯体はしっかりしている。どう活用するか。建替えも含め、3戸の建売にする、木造3階建ての長屋、RC3階建て共同住宅、シェアハウス、宿泊施設などといろいろ考えた結果、2段階にわけて改修、賃貸プラス宿泊として使っていくことにしたという。

まず、一段階目では主に2階、3階に手を入れた。1階4住戸は居住者がいたためである。2階にはもともと賃貸が2戸とオーナー住戸があったのだが、オーナー住戸部分のうち、水回り部分のみを残し、残りを2戸の宿泊施設にしたのである。

オーナー住戸だった部分を改装して簡易宿所に。天井は現しにして鉄骨(塗装してある)を見せている。元々がこんな鉄骨だったそうである
オーナー住戸だった部分を改装して宿泊施設に。天井は現しにして鉄骨(塗装してある)を見せている。元々がこんな鉄骨だったそうである
同じ部屋の玄関を入った辺りから室内を見たところ。最近、洗面所を室内に設けるやり方が目に付く。スタイリッシュなものにしておけばさほど違和感はない
同じ部屋の玄関を入った辺りから室内を見たところ。最近、洗面所を室内に設けるやり方が目に付く。スタイリッシュなものにしておけばさほど違和感はない
元々はこんな部屋だったそうである
元々は3点ユニットの入ったこんな部屋だったそうである

「オーナー住戸160uは広すぎます。そこで100uを住宅に、残りの200uを賃貸にして、増えた分の賃貸部分の2戸を宿泊施設にというわけです。住宅ローンではなく、投資目的を明確にしたアパートローンで7万円の家賃を9万円にアップする収支計画を出して通しました」。

進藤氏は現在代々木公園の44uでホテルを経営、そこが月平均85万円を稼いでおり、神宮前の25uが50万円という。代々木はこの2つの物件より少し駅から遠く、27u、20uの部屋であるため、1部屋あたり最低で月に20万円、実際には40万円程度の収益が上がるモノと見込んでおり、それを180日間運用。そこで貯めた資金で次の工事を行う予定だ。

ちなみに次の工事では1階にある4戸の賃貸のうち、半分をオフィスとダイナー(日替りマスターによるオモシロバー)にし、1階、2階の賃貸住戸を拡張する計画だという。賃貸住戸は当初が6戸、現況が8戸で最終形では6戸+事務所+ダイナーとなり、戸数は減るが、余っている容積率、建ぺい率を活かして部屋を拡張し、そのマイナスを埋める計画だ。

もう1室は右側の黒い壁に注目。本来は外装に使われるもので、水に強い。それを水回りに使うという発想!
もう1室は右側の黒い壁に注目。本来は外装に使われるもので、水に強い。それを水回りに使うという発想!
現しにした分、天井の高さが取れており、そこにロフトを設置している。このアイディアは面白い。その下がキッチンなどの水回り
現しにした分、天井の高さが取れており、そこにロフトを設置している。このアイディアは面白い。その下がキッチンなどの水回り
洗面とシャワールーム。こちらにも外装材を使い、防水不要に。バスタブは置かれているが、これは防水を不要にするためで、基本シャワーブースである
洗面とシャワールーム。こちらにも外装材を使い、防水不要に。バスタブは置かれているが、これは防水を不要にするためで、基本シャワーブースである

非常に自由な発想で間取り、住戸の広さを変更しようとしているわけだが、鉄骨造ならそれが可能なのだという。しかも、容積率、建ぺい率が余っている広い土地付き物件とあれば、部屋を広げることもでき、素材としては面白いが、なかなか手を出す人がいない物件でもあるという。

「当初の広告チラシでは利回り2.24%を書かれており、その段階で多くの投資家は手を引いたはず。代々木界隈でいえば、土地が高いこともあって最近の利回りは5%がいいところですが、それに全く届いていないからです。ですが、それはオーナー住戸が稼がないものとして計算しているから。これを貸すと考えれば実際にはその倍くらいは稼いでいる物件になるはずです。

一方で本当の金持ちも賃貸併用住宅は買いません。そこで小銭を稼ごうなんて思わないからです。また、築26年となるとローン付けが難しい。

しかし、坪350から400万円ほどの場所で、面積が広いのでそれを300万円で計算しても土地値だけで2憶2000万円。それ以下でこれだけの建物が買えるのです。加えて、どう使うかのシミュレーションができる人なら本当は狙い目。この物件に限らず、ローン付けの難しい築年数の、きちんと躯体が維持されている、土地が広めの大手メーカーの鉄骨造物件はこれから、狙い目かもしれませんね」。

ちなみに進藤氏が試算した当初の、オーナー住戸を貸すことを想定した利回りは4%。その後の、リノベをして賃貸住宅で5.5%、宿泊併用にして最終段階になったところで13%程度になる計算だという。

「もちろん、工事費も入れての算定です。本当は1階のオフィス、ダイナーも含めて宿泊施設にすれば利回りは15%ほどになるはずですが、1階は地域に開いたものにしたい。フロント兼用という意味も含め、オフィスなどにします」。

オーナー住戸。窓を大きく取り、開放的なリビングに。こんな改装も鉄骨造なら可能
オーナー住戸。窓を大きく取り、開放的なリビングに。こんな改装も鉄骨造なら可能。元々は洗濯物が干せる程度の細いバルコニーだった

オーナー住戸も賃貸として貸す形にしており、しかも、見せていただくと開口部を広くとった非常に魅力的な空間に改装されていた。元々は平均的で面白味のないものと思われがちな大手ハウスメーカーの住宅も、手の入れ方次第というわけだ。

また、宿泊用に改装された住戸でもサッシにセキュリティを設置したり、外装材を内装に使うことで防水をしない工夫がされていたりと室内にも見どころ満載。個人的には現しにして塗装しただけだというのに、妙に可愛い鉄骨にもきゅんとした。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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