築30年恵比寿の1R、リノベーションで家賃が2倍の15万に。7戸空室から満室にした秘策とは|不動産投資の健美家

恵比寿駅から徒歩8分、築30年、5階建ての鉄筋コンクリート造の賃貸マンションがある。

ワンルームが31戸入るが、現在の所有者が購入した2018年時点で7戸が空室になっていた。それを1戸ずつニーズに応じたリノベーションを施し、さらには集客方法を変えることで、従来の家賃から2倍の家賃設定でも満室にできたという。

いったいどんなリノベーションを施し、どう入居者を募集したのか？　施工から入居者の募集、管理まで一貫して手掛けている「グッドルーム」が7月22日に開催したセミナーで、その秘訣を披露した。

DSCF6812 — マンスリーマンションとして運用。プロが選定した家具家電付きで、入居後すぐに生活できる環境が整っている。

2020年の緊急事態宣言中には半数が空室に！
空室を１戸ずつリノベーションしては埋めていった

現在この賃貸マンション「TOMOSマンスリー恵比寿」は満室だが、実は2020年の緊急事態宣言中は稼働率50％まで落ち込んでいた。グッドルームの担当者は次のように振り返る。

「現在のオーナーさまがこの物件を買われた直後、31戸中7戸が空室で、空室改善と収益化を当社に相談されました。そこでリノベーションを1戸ずつ行い、プロが選定した『家具家電』付きのマンスリーマンションとして運用することに。2020年の6月から、当社が運営する、ホテルやマンスリーマンションが定額で使用できる『ホテルパス』で入居者を募集し、従来の約2倍の家賃で運営しています」

各戸17～22㎡のワンルームで、3点ユニット、築30年ということで、古さや狭さから入居づけに苦戦していた。そのため水回りは3点ユニットから、バストイレ別で、造作の独立洗面台を設置。脱衣所に、洗濯機を配置するなど、水回りをコンパクトに集約した。住戸によっては、浴室ではなくシャワーブースにした住戸もある。キッチン部分は、システムキッチンの横幅を大きくしてIHを設置。電子レンジやケトルなどの置き場所をあらかじめ確保した。

室内の【ビフォー＆アフター】従来の殺風景な内装から、ホテルライクなシンプルモダンな空間にリノベーションした。収納スペースをオープンな空間にすることで、室内を広く見せている。

ワンルームながら、ベッドはダブルベッドを配置。ベッド下はスーツケースなど、収納スペースとしても活用できる。気になるリノベーション費用は１戸あたり、250～280万円。空室から順に、退去が発生するごとに1戸ずつリノベーションしてきた。リノベーション未着手であるのは、残り1～ 2戸。現在は入居者が入っているため、今後退去が発生すれば、リノベーションする予定である。

マンスリーマンションとして運用。長期滞在の利用者が多く、
月額10～13万円、家具家電付きの部屋のニーズが高い

さらに注目は、家賃を倍にしてでも、集客できた理由である。入居者の募集は、グッドルームの「ホテルパス」を利用しているが、利用者にとってメリットは賃貸住宅に住むのに必要な煩雑な手続きや初期費用が不要で、長期間滞在できる点である。

「ホテルと賃貸住宅の『いいとこどり』をしているのが、このホテルパスで、長期滞在者の利用が多いですね。利用者はサービス開始から2年で100倍に増えています。人気の背景には、東京の家賃上がり続けていることやコロナ禍で東京に住む人が減少傾向にあること等が考えられます」

集客がうまくいっている理由の１つに、一定のトレーニングを受けた専属のライターがキャッチコピーを書いていることも挙げられた。たしかに、サイトを見ると、写真もキャッチコピーも魅力的で、たしかに泊まってみたくなる。