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「頭金ゼロ」と「自己資金ゼロ」は違う・・・個人属性の話

不動産投資全般/初心者 ニュース

不動産投資本を探していると「頭金ゼロで不動産投資ができる」類のものがよく目につく。これは果たして本当なのだろうか。本当ならばそれこそ誰でも不動産投資ができることになる。

 結論から言えばこれは本当。但し、もちろんケースバイケースではある。それから勘違いしてはいけないのが、「頭金ゼロ」と「自己資金ゼロ」は違うということだ。

先日、ある収益物件専業の不動産業者が苦笑いしながら話していた。

「最近本の影響か、サラリーマンの方が不動産投資をしたいといって事務所によく来られるんです。それで自己資金は?と聞くと、200万円だと・・・絶句しました」

不動産投資には仲介手数料、登記費用、不動産取得税など諸費用が掛かる。通常は売買代金の78%は必要となる。したがってフルローンで1億円の物件を買っても、最低7800万円の費用は必要となるわけだ。ただ、諸費用分までみてくれる「オーバーローン」も無いことはない。

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それでは「オーバーローンを受ければ自己資金ゼロでも買えるのでは?」となるが話はそう単純ではない。

ここではまず、銀行はどういう行動原理でビジネスをしているのかということを考える必要がある。

銀行とは言うまでもなく、資金を集め、それに利息を付けて(調達金利より高い貸出金利で)貸出し、その利ザヤを稼ぐ商売。

つまり、貸出先を見つけ、そこに金を貸さないと商売にならないわけだ。したがって銀行にとって最重要な顧客は、1階の窓口に来ている大勢の人たちではなく、お金を借りてくれる我々不動産投資家ということ。それでは銀行が融資先を決める際に考えることは何か。

銀行が 考えることはただ一つ「貸出金は回収できるか」ということである。そのために融資の審査で調べるのは、借り手の個人属性=他の不動産の収支・担保価値はどうか、給与所得の状況、勤務先はどのような会社か、金融資産(現金、預貯金を含む)はどれくらいあるか・・・などなど。

つまり自己資金(金融資産)が豊富にあれば、物件に何かトラブルがあっても補填できる資産があり、返済が滞るリスクは低いと考えるわけだ(もちろん個人属性の他に物件についても審査する)。

例えば、金融資産8000万円の人が1億円の物件を買いたいとして、銀行に融資を申し込んだとする。物件については審査基準をクリアしていたとして、さてこの人は何円の融資を受けられるだろうか?自己資金との差額2000万円となるのか?

答えは「フルローン(1億円)の融資を受けられる」。

この例はかなり単純化しているが、基本的にはこのような答えになる。あくまでも、銀行はお金を貸すのが商売。したがって、お金を持っている人に程お金を貸したがる。

貧乏人には決して融資はしない。これが「銀行は晴れた日にしか傘を貸さない」と言われる所以である。この銀行のビジネスモデルの本質を理解していれば、「自己資金ゼロ」の人にフルローンが付く(頭金ゼロで物件が買える)わけがないことは容易に理解できると思う。

自己資金は多ければ多いほど良い。ただし、もちろん個人属性の他の評価(大企業勤務で年収も多いなど)によっては、自己資金が少なくてもフルローンが付いたりする場合もある。

ここが不動産投資の面白いところであり、投資家の腕の見せどころであるとも言えるだろう。

健美家編集部

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