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月収5万のどん底営業マンが40歳で将来の不安から解放されるまで。30年間不動産投資する父が手本

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2022/07/22 配信

会社員のかたわら29歳から不動産投資を始めた山田健二さん。新卒で警備会社に入社し、その後保険会社で営業を行うも、歩合制で、月収5万円のどん底を味わったこともある。

当時同棲していた、現在の妻と、5.5畳、家賃5万の部屋に暮らしながら節約生活をするも、お金の不安を感じ、父が行っていた区分マンション投資を開始。

12年間かけて区分マンションを東京中心に10戸購入。 毎月80万円の家賃収入が入るようになった40歳の時にセミリタイアした。どのようにして不動産投資を始め、買い続けてきたのか? なぜ区分マンション投資だったのか? 山田さんを取材した。

2件目
2戸目の区分マンション。駅から徒歩10分以内、立地と利便性などから、流動性が高いかどうかを重視する。

参考にしたのが自営業の父の投資法!
30年間の経験に基づくアドバイスとは?

新卒で入社した警備会社では、ブラック企業ともいえる過酷な労働条件で5年勤めたうえで転職。次に勤めた保険会社は歩合制で一時は月収が5万円に。そんな山田さんを見かねて、父が勧めたのが、区分マンションへの投資である。

「父の本業は骨董屋さんで、バブル時期に栄えた仕事です。仕事が好調なときに区分マンションを買い、不動産投資を30年ほど行っていました。

1棟もののアパートに投資をしたこともあるようですが、基本的には値崩れしにくい、都心の区分マンションに投資していました。毎月の給料のように安定した収入になり、売却しても購入したときのような金額で売ることができ、退去があっても、次の入居者が早く決まり、修繕コストもさほどかからないと教わりました」

山田さんにとって、父の姿は好きな美術品や骨董品に囲まれ、楽しそうにお店を経営しており、憧れだった。自分も生活の基盤を構築したうえで自由に働きたいと思うように。

そこで節約生活によって長年貯めていた貯金や、保険を解約した返戻金などのお金をかき集めて500万円を頭金として用意し、父もお世話になっていた不動産の売買から管理を行う会社(日本財託)から1戸目を購入する。

練馬
1戸目、練馬駅から徒歩7分のワンルームマンション。1067万円(頭金500万円)で購入。

駅徒歩10分以内、徒歩7分ぐらいがちょうどいい!
20戸以上の戸数の多いマンションの方が、維持費が安い

区分マンション購入するにあたり、父からの教えをもとにエリアは売却時に価格が下がりにくい東京23区内、横浜、川崎のような人気エリアで検討。さらに単身世帯のニーズが高い場所で検討した。

また駅徒歩10分以内で、駅に近すぎる物件は騒音など気になることから避けた。そうした条件から1戸目は、練馬駅から徒歩7分のワンルームマンションを購入。練馬駅は新宿や池袋などにもアクセスが便利である。

駅前は店舗などが多くにぎわっており、騒音が気になることから、徒歩7分ぐらい歩いたぐらいが住むにはちょうどいいと考えた。戸数は20戸以上と多いほうが1戸あたりの修繕積立金や管理費など維持費が安くなる。

練馬の物件はいずれも条件を満たしており、250戸ある大型マンションだった。

さらに次のような点も区分マンションを検討するうえで、重視している。

●官公庁やオフィス、公園、商業施設などが駅周辺に集まり、利便性が高い場所か?
●建物は鉄筋コンクリート造で、災害に強く、水害の少ないエリアか?
●間取りは風呂・トイレが独立しているか?
●部屋が変わった形をしていないか?
●洗濯機置き場は室内か?
●全体の設備や修繕履歴をチェック。修繕がきちんとされているか?

1戸目はオーナーチェンジで購入し、購入後すぐに家賃が入ってきた点も魅力だった。家賃はすべて返済にあて、貯金をしては繰り上げ返済をして3年程で完済。

2戸目は横浜市の2LDKのマンションである。もともと夫婦でマイホームとして購入したマンションを住み替えを機に賃貸へ。3戸目は川崎市でワンルームマンションを購入。2,3戸目も3年で完済。完済すると、次に融資を受ける際に、所有物件を担保にできる強みにもなる。

実は1戸目の購入後、1戸目の販売元で物件の管理も任せていた日本財託に転職し、自身も不動産の営業を手掛けることに。

「入社後1ヶ月は1日電話を300件かけるなど大変な思いもしましたが、だんだんコツを掴んでいきました。仕事をするうえでも物件選定のコツを掴み、3戸目以降は内見をせずに購入を決めています。

日本財託は30年以上の実績ある賃貸管理会社でもあるので、過去の入退去の履歴等を見れば、購入しても入居付けに困らないようなマンションかどうか、分かるようになってきました」

4戸目は中目黒で、5戸目は武蔵小山で、それぞれワンルームマンションを購入。この5戸を購入するまでに、繰り上げ返済や頭金として現金を使っていたため、いったん投資をストップし、子供の教育費など、ある程度まとまったお金を貯めながら4,5戸目の返済に集中した。完済後、6,7,8戸目となるマンション3戸をいっきに購入することになる。

「金融機関の2ケ月限定の金利優遇キャンペーンがあり、通常なら金利2%、頭金2割は必要なところが、金利1.65%、頭金不要ということで一気に両国、三軒茶屋、鶴見でワンルームマンションを3戸購入しました」

3戸まとめて購入したうちの1件の両国の物件
3戸購入したうちの1つ、両国の区分マンション。

さらにその後、9,10戸目は杉並区でワンルームマンションを購入。12年かけて10戸購入し、家賃収入が80万を超えた。不動産会社の営業マンとしてやりがいを感じていたが、6歳になる娘と妻との時間をなかかなか確保できず、もどかしい思いをしていたこともあり、会社を辞めた。

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現在は大家業を中心に、自分と同じようにお金の不安を感じる人の資産形成の相談に応じている山田健二さん。

振り返ってみて、不動産投資を行ううえで大変だったことは、「お金を切り詰めて、不動産投資に資金を集中させたこと」だという。

「不動産会社に転職して収入が上がった後も、お酒やお金のかかるような趣味をせず、貯まったら不動産購入や返済に充てきました。大変なことといえばそれくらいで、客付けやリフォーム、管理などの苦労はなかったですね。それが区分マンション投資の強みなのかもれません。

どんな物件に投資すべきか、いろんな考えがありますが、これから始めるなら何年先も安定感のある選択をしてほしい。立地と、部屋の管理をする管理会社の精度が高いかどうか? そしてムリのない範囲で投資をすることが大事だと感じています」

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山田さんの著書『人生逆転FIRE 月収5万円だった『どん底営業マン」が40歳で将来への不安から解放された方法』(秀和システム)も参考に。

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健美家編集部(協力:高橋洋子(たかはしようこ))

高橋洋子

https://yo-coo.wixsite.com/home

■ 主な経歴

暮らしのジャーナリスト。ファイナンシャルプランナー。
大学卒業後、情報誌などの編集を経てライターに。価値0円と査定された空き家をリノベーションし、安くマイホームを購入した経験から、おトクなマネー情報の研究に目覚め、FP資格を取得。住宅、マネー関連の執筆活動を行う。

■ 主な著書

  • 『家を買う前に考えたい! リノベーション』(すばる舎)
  • 『100万円からの空き家投資術』(WAVE出版)
  • 『最新保険業界の動向とカラクリがよ〜くわかる本』(秀和システム)など

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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