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経営者視点の「融資付け力」を強みに、中古一棟に狙いを定めスタートダッシュ【のっちさん】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2023/03/19 配信

サラリーマンとして2つの会社で勤務したのち、2016年に起業して現在に至るのっちさん。多くの人に負の影響を与えたコロナ禍はのっちさんにとっても例外ではなかったが、逆境をしなやかに力に変えて不動産の世界へ舵を切った。2022年に2棟を購入し、直近2023年には3棟目の決済も間近に控えている。

地元である埼玉県内を拠点に、ピンチをチャンスに変えるような形で2022年から不動産賃貸業に飛び込んだのっちさんの取り組み事例を紹介する。

2022年に2棟を購入しロケットスタートした「のっち」さん。
2022年に2棟を購入しロケットスタートした「のっち」さん。

コロナ禍で押し寄せた不安を原動力に学び始めた不動産

起業して取り組んでいたビジネスが順調に成長していたところに直撃したコロナ禍で潮目が変わり、不動産に興味を持ったという。

「以前から構想を練っていたビジネスのアイデアを形にすることができ、起業して2年目には法人化していました。わたしの事業では仕入れのために出張、店舗、配送などの手段を取りますが、コロナ禍で店舗での仕入れが大きく落ち込むなど影響を受けました。

私生活では子どももまだ小さく、新築の家も買ったところだったので不安を覚え、安定した収入源の必要性を感じました。

20代の頃に『金持ち父さん 貧乏父さん』も読んでいましたが、当時は浪費もしていて行動に移せませんでした。今回は株式投資に回していた資金をタネ銭にして不動産に飛び込もうと、一念発起しました。」

のっちさんが読んだ本の数々。”一度読んだ本を何度も読み返す派”だという。
のっちさんが読んだ本の数々。”一度読んだ本を何度も読み返す派”だという。

「始めるにあたり色んな本を読みました。戸建、区分、土地から新築、など種類や手法を知る中で、キャッシュフローが出るスピードを考慮し、かつ新築して家賃が入るまで待てそうにないせっかちさもあり、築古の一棟ものを回していくことが自分に合っていると考えました。本の中でも特に石原 博光さんの『まずはアパート一棟 買いなさい!』を読んでピンと来ました。」

経営者→不動産投資、の順番がもたらす強みを足掛かりに

不動産投資のスタイルやスタンスは百人百様だが、のっちさんの場合は安定した収入源を求めてスタートしているためインカムゲインを目的とするスタイルだ。また、いかに手元にお金が残るかというキャッシュフロー重視のスタンスも明確だ。

「方向性がイメージできてからは、ネットで資料請求して仲介会社さんと繋がりを作っては物件を見る、という行動を続けました。5-6回ほど買い付けを入れては撃沈しましたが、申し込んだ物件に複数の買い付けが入っていることを聞き、徐々に自分の目利きが間違っていないと思えるようになりました。」

1棟目の購入物件。やや郊外だが少し広めの1Kで10戸。現状利回り14.2%で回っているそうだ。
1棟目の購入物件。やや郊外だが少し広めの1Kで10戸。現状利回り14.2%で回っているそうだ。

更に、のっちさんの優位性は金融機関との関係性づくりにあると言えそうだ。

「キャッシュフロー重視のためにはやはり相場より安いことが重要ですし、キャッシュフローを出すにも金融機関の融資条件と利回りの関係が重要なので、金融機関の開拓が重要になってきます。

小さな会社ですが本業でも一応経営者という立場なので、不動産も『投資』というより『事業』という目線でやっています。もともと事業融資で公庫や信金さんともお付き合いがあったので、銀行側の目線も少しは理解しているつもりです。

指標としては返済比率やCCR(自己資金利回り)を意識していますが、融資によるレバレッジが生命線でもあるので、銀行から突っ込みどころがないくらいの資料は作成して面談に臨んでいるつもりです。『こんな資料を用意した人いないです』と行員さんから言われたこともありました。」

のっちさんの金融機関提出資料の目次。先輩大家さんの情報からも学び、「追加を求められない資料」で物件購入に備える。自己紹介には生い立ちや家系図まで盛り込むという。
のっちさんの金融機関提出資料の目次。先輩大家さんの情報からも学び、「追加を求められない資料」で物件購入に備える。自己紹介には生い立ちや家系図まで盛り込むという。

”経営者”ならではのメッセージ、そして不動産の魅力を再認識した父との会話

現在の本業も以前から構想を練っていて好きで始めた事業であり、FIREという考えは無いというのっちさん。これから不動産投資・大家業に飛び込む方へのメッセージも、経営者の視点ならではだ。

「取り組むスタンスをまず決めた方がよいと思います。どんな会社にも経営の理念とか方針があり、それを最初に決めるのが大事です。理念や方針は事業計画書を通じて金融機関にも姿勢として伝わるし、融資の成否にも影響してきます。

わたしの場合、地元や郊外の築古物件ということもあり比較的低所得層が入居者ターゲットとなりますが、高齢者や生活保護、外国籍の方も受け入れる方針を取り、保険のプランや保証会社のサポートでリスクヘッジするようにしています。

購入後に退去のあった部屋では、においがひどくボヤがあったかのようにススで真っ黒になっていた部屋もありました。ですが、スムービングサービス(残置物撤去、修繕費を家賃3か月分、それ以上の費用は200万円まで補償)を付けられる保証会社のプランでリスクヘッジするなど対策も打っていたおかげで助かりました。」

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のっちさんの物件リフォーム前後。融資で攻めるだけでなく保険で守りも盤石にするなど、まさに”経営者”のバランス感覚だ。
のっちさんの物件リフォーム前後。融資で攻めるだけでなく保険で守りも盤石にするなど、まさに”経営者”のバランス感覚だ。

締めくくりにのっちさんは家族に関する思い出も交えながら、不動産の魅力を示すようなエピソードを披露してくれた。

「父が脱サラして独立したのを見ていたこともあり、自分も自然と起業を考えたように思います。一方、父は30年間サラリーマンもしていましたが、当時は死んだ魚のような目をしていましたし、自分が小さいころに一緒に遊んでもらった記憶もあまりありません。

それが、やりたかった喫茶店経営を始めてから人が変わりました。それまで聞いたことがなかったような冗談を口にするレベルまで、目に見えて明るくなりました。

そんな父に最近、不動産投資を始めたことを話したら、『そういう手があったのか。おれもやっていれば』と言われました。

脱サラしたといっても、自分が働いて払うものを払ってやっと自分のお金が手元に残るという点はサラリーマンも自営業もそう変わらなかったでしょうから、不動産という手段を使いビジネスオーナーになることの価値はそんな父だからこそすぐさま理解できたのだと思います。

自分自身も事業で利益を出して皆をハッピーにするんだ、という気持ちですし、不動産を通じて大家さん仲間との繋がりが出来ることも財産だと思います。自分を起点に周りが幸せになってくれることが何よりの幸せですし、不動産にはそのくらいのパワーがあると思っています。」

2022年に駆け出したばかりとは思えないほどのパフォーマンスを支える優位性は、のっちさんの”経営者”としての行動力と熱量だ。これから不動産投資・大家業に飛び込む方にもお手本になる点が多々あることだろう。

執筆:三刀流大家(さんとうりゅうおおや)

三刀流大家

■ 主な経歴

健康関連業界で都内に勤務する現役サラリーマン。ヨーロッパ駐在を経て帰国したのち、副業テニスインストラクターとしても活動。兼業大家でもある”三刀流”ライター。
趣味・ライフワークは、読書、映画、献血、テニス、日記、ワイン、高カカオチョコ、コーヒー、モーツァルト、CHAGE&ASKA、キン肉マン。

北海道大学卒業。薬剤師免許、バイヤー向け資格CPP-A級(Certified Procurement Professional)保有。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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