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不動産投資を失敗しないための、セカンドオピニオン活用!失敗の原因は「銀行への固定観念」と「日本人のお人よし気質」

不動産投資全般/商品・サービス ニュース

サラリーマン大家業が増えた背景として、低金利によりお金が借りやすくなったことがある。だが、動機としては、定年退職後の不安が最も大きな理由であろう。将来、年金をまともに支給してもらえると考える若者が少ないことの裏付けでもある。

少子高齢化に伴い、今後年金財政が急速に悪化することが見込まれる中、政府は支給開始年齢を70歳まで引き上げることを検討している。

かぼちゃの馬車の問題は、そうした年金財政に対する将来不安≠ニ個人の自己防衛本能がサラリーマンを追い詰めた結果と受け取ることもできる。

国土交通省発表の住宅着工統計では、2017年度までの過去3年間にアパート・マンション等の貸家を建設した数は、123万9000戸と2014年度までの3年間に比べて16%増加した。

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不動産投資のセカンドオピニオン情報を提供するノークリー(東京都港区)の調査によると、投資目的は「将来の年金代わりに」が54%と半数を超えている。

消費者庁の調査では、家賃保証のサブリース契約で、かぼちゃの馬車のように契約先の会社が倒産して返済負担が増えるなどの相談件数が、過去2年間で48%増と急増している。

ただ、健美家のコラムニストで自らも一棟アパートなど複数の収益物件を運用する火の玉ガールさんは、「サラリーマン投資家は、不動産投資市場をよく知らずに売買している人が大半であるのが実態だ」と分析。

実際にモノを見ずに不動産事業者の言われるままに物件を購入してしまい失敗する人が少なくないのではと指摘している。

ノークリーの大石武社長も

「不動産のデューデリジェンス(評価)をしない。賃貸経営=事業との意識の欠如が失敗を招く。いまはインターネットで投資したいエリアの価格相場などが手に入れられるので、投資前に想定賃料をはじきストレステストをしておくべきだと」

と話す。投資物件の購入者100人にアンケートしたところ、約半数が相場より100万〜600万円高い値段で購入しており、不動産販売会社の薦めるまま購入していると分析している。

また、今回のかぼちゃの馬車の悲劇について、銀行に対する固定観念があるとも指摘。銀行というのは、一般的に社会性があるとの認識に間違いがあるとする。

つまり、スルガ銀行が収益物件向けの融資に傾倒していった背景を考える必要がある。低金利時代に銀行は生き残るのに必死だ。特に2016年2月に日銀がマイナス金利政策を導入したことで、特に債券の運用では銀行は利ザヤが取れなくなっている。

その利ザヤ稼ぎのため、住宅ローンよりも高い金利のアパートローンの審査を甘くして、無理な貸し付けを行ってしまった。

かぼちゃの馬車問題は、金融マーケットの収益環境悪化が招いたとの側面も否定はできない。その意味では、金融マーケットへの警鐘としても捉えることもできるが、一義的にはスルガ銀行の経営体質その他の問題である。そこに、借手の固定観念が合わさったことで、被害が拡大してしてしまった。

一方、不動産業者の中には、日本人の特性、お人よし的な面がサラリーマン投資家の後々の後悔につながっているとの見方もある。

「たとえば、不動産の営業マンが汗をかいて懸命に物件を探してくれた。何度も足を運んでくれて相談に乗ってくれた。そうしたことの積み重ねが、契約時にんっ!? この物件は本当に買っていいのか≠ニちょっとした疑問が出たときに、それまでの営業マンの苦労に悪いからといってそのまま印鑑を押してしまう。これが米国ならそうはいかない。契約当日であろうとも、疑問に思ったことがあったら今日の契約は取り止め。これを調べておいてくれ。または、こちらでこれを調べるから≠ニ平気で突っぱねる」

と、ある業者は話す。

サラリーマン投資家の意識改革も今後のトラブルを防止する鍵となりそうだ。

では、いま不動産投資するのは得策か否か。足もとの適正金利について前出の大石社長に聞くと、

「区分ワンルームならば2%台まで。3%以上は高い。一棟マンションのフルローンでは3%台ならOKだが、4%台は高い。理想は2%台である」

と述べ、これらの水準を超えるのであれば投資を控えるべきだとアドバイスする。

同社には毎月40〜50件の相談が投資家から舞い込むといい、最近は女性の相談者が増えている。その内容は、「不動産業者の言っていることが妥当なのかと投資物件の資料を当社まで持ち込んでくる。そうすると、不動産業者が隠していたことが出てきたりする」という。

こうした不動産業者とサラリーマン投資家の齟齬をなくすために、同社では、10月下旬からオンラインで相談に乗るサービス「セカオピsalon」をスタートした。

不動産会社からの情報不足を補うことと、交渉の基礎知識を身に着けてもらうのが狙いという。現在150人ほどが登録しているが、登録数1万人超で課金制の有料メルマガ発行を目指す。

ただし、年内に登録した人は、将来課金制になったとしても永久無料の特典を付けるとしている。

インターネット社会となったものの、不動産業者とサラリーマン投資家の情報格差は未だに大きい。この情報格差を埋めるためには、所与の情報の多角的な検証が必要である。

投資家自身が時間的・能力的におぼつかないのであれば、相手先不動産業者以外で第2、第3の信頼できるセカンドオピニオン、サードオピニオンを得るよう心掛けるべきであろう。

健美家編集部

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