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「物件にはどんな種類が?」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】物件を探す編A

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2020/09/28 配信

投資の対象となる物件には、いろいろな種類があり、メリットとデメリットがあります。物件の購入にあたっては、しっかり見極めて投資戦略を練っていく必要があります。

1 物件種別
「区分」「1棟」「戸建て」

まず、物件には「区分」「一棟」「戸建て」という分類があります。区分など

@区分投資

分譲マンションなどの1室を購入してほかの人に貸し出し、収益を上げる投資です。

購入額を低めに抑えられるメリットがありますが、空室になると、次の入居者が決まるまで家賃収入がゼロになるといったデメリットがあります。

A1棟投資

マンションやアパートを丸ごと1棟購入し、部屋を貸し出す方法です。

メリットは、購入金額が大きく多額の家賃収入を得られるので、投資のスピードを一気に高められることです。

また、複数の部屋を貸し出しているので、1室か2室、空室が出ても、家賃収入が極端に減って収益が悪くなることはありません。

一方、購入金額の大きさはメリットと同時にデメリットにもなります。億円単位の資金が必要なことも多く、ローンの月々の返済額は高額になります。

部屋が埋まって家賃収入を得られなければ、月々の返済額が重い負担になります。

B戸建て投資

一戸建ての住宅を買って貸し出す投資方法です。中古の戸建て住宅を買うケースが大半になると思いますが、数十万円から数百万円で売り出されていることがあり、現金で購入することも可能です。

入居するのはファミリー層が多く、いったん入居してしまえば、単身者に比べて転居の頻度が少ないので、家賃収入を継続して取ることができます。

一方、中古の木造住宅は傷みやすく、メンテナンスに費用がかかったり、入居者が決まりにくかったりするデメリットがあります。
2 築年数
新築」「中古」

次に新築か中古かです。新築物件は基本的に建築後1年未満で、まだだれも住んだことのない物件のことです。中古物件は逆に、建築後1年以上たっているか、1年未満でも人が住むなどしたことのある物件のことをさします。新築中古

@新築のメリット・デメリット

【メリット】

●購入するとき金融機関からの融資を受けやすい

中古物件より低い金利で、長い期間、融資を受けやすくなります。

●入居者が集まりやすく空室が出にくい

新しく住むのに快適なので、中古物件よりも入居者が集まりやすくなります。

国土交通省のある関係者によると、「文化的に、日本人は自分が出す汚れには我慢できるが、他人が出す汚れには我慢できない。なので日本では、新築のほうが中古より人気が高い」とのことです。

●家賃を高く設定しやすい

多くの人が住みたがるので家賃を高く設定できます。

●設備などは新しいので故障しづらく、修繕コストを抑えられる

【デメリット】

●物件の価格が高い

新しいものですから、その分、価値が上がり高額になります。新築物件には、価格の1〜3割程度の「新築プレミアム」という上乗せ価格が乗っているとされています。

たとえば、5000万円の新築物件ならそのうち、500万〜1500万円分が新築プレミアムの上乗せ分の価格だということです。その物件に人が住むようになり中古物件となった瞬間に、物件の価値は、プレミアム分の500万〜1500万円ほど下がってしまいます。

●利回りが低い

もともとの物件の購入価格が高いですから、家賃収入を購入価格で割って算出する「表面利回り」や、家賃収入からもろもろの費用などを引いた上で算出する「実質利回り」は低めになります。

A中古のメリット、デメリット

【メリット】

●物件の価格が安い

築年数が古ければ古いほど価格は安くなります。

●利回りが高い

もともとの物件価格が安いので、新築よりも利回りは高めになります。

●すでに入居者がいる物件なら、購入直後から家賃が入る。

【デメリット】

●購入するとき、金融機関からの融資を受けにくい

●家賃を低く設定しなければ入居者が集まらず、空室になるリスクが高い

●修繕費などのコストが高くなる

古い建物ですから、シロアリ被害や雨漏り、木材部分の腐食、設備の故障といった傷みが多くある可能性があります。素人目には分かりづらいので、物件の購入を検討するさい、建築業者などプロに同行してもらって建物の状況をチェックしてもらうのがベストです。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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