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「売買契約書のチェックポイントは?」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】購入する1

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2020/12/20 配信

お気に入りの物件を見つけ、現地にも足を運んでいろいろ調べた上で、その購入することを決めました。金融機関からの融資もおりることになりました。

いよいよ購入契約(売買契約)を結ぶことになりますが、売買契約書でチェックすべきポイントがいくつかあります。

以下に主なものを紹介しますが、ただ、あくまで代表的なものなので、実際に契約を結ぶ際は、疑問点をしっかり不動産会社に確かめ、すべてに納得した上で契約を結ぶようにしましょう。売買契約

@物件の面積、地番など

物件に誤りがないか契約書に明示し、しっかり確認する必要があります。具体的には、不動産登記簿に記されている以下の項目を契約書に記すようにします。

公益社団法人「全日本不動産協会」のホームページから
サンプル。公益社団法人「全日本不動産協会」のホームページから

地目とは「宅地」「農地」など土地の用途のこと、地積とは、土地の面積のことです。

A売買代金や手付金の額、支払時期など

売買代金の額や、いつ支払うかも契約書に記さなければなりません。

手付金は買主から売主に先に支払うもので、基本的に売買代金の一部として扱われます。額について決まりはありませんが、相場は物件価格の5〜10%程度とされることが多いようです。たとえば5000万円の物件なら250万〜500 万円程度です。

B「手付解除」について

売買契約を結んだ後、何らかの事情で契約を解除しなければならないケースも出てきます。その場合の取り決めを契約書に記しておく必要があります。

まず「手付解除」があります。買主の都合で契約を解除することになれば買主は手付金を放棄し、売主の都合で解除することになれば、売主は手付金を買主に返し、さらに手付金と同額を買主に支払わなければなりません。

これは、契約書で約束された事項に相手方が着手する前なら認められる手法です。しかし、着手していたがどうかの判断が難しく、争いになることもありますので、手付解除ができるのは「契約日から◆日以内」とすることも多いです。

C「違約金」について

お互いがすでに契約書に盛り込まれた事項に着手しましたが、約束通りの内容を実行しない契約違反のケースも出てきます。たとえば、約束の期日までに物件を引渡さない、などです。

もし相手方がこうした契約違反をすれば、こちら側から相手方に対し、通常1週間程度の「催告期間」を設けて実行するよう促します。そのうえで、実行されなければ契約を解除し、違約金を払うよう求めることができます。

契約書には、こうした取り決めや違約金の額を明記しておくことが重要です。違約金は通常、売買代金の20%以内とされることが多いです。

Dローン特約(融資特約)

売買契約を結んだのに、買主が金融機関の審査に通らず、ローンを組めないという事態もありえます。このような場合、買主はペナルティなしで契約を解除できるという特約です。手付金も戻ってきます。金融機関や融資額などとあわせ、ローン特約があるむね記されてるか、確認するようにしましょう。

E契約不適合責任

2020年4月の民法改正前まで「瑕疵担保責任」と呼ばれていた項目です。民法改正まで、売主は買主に対して物件の「隠れた瑕疵(=注意して見ていても気づかない欠陥)」に責任を負うことになっていましたが、改正後は、「隠れていない瑕疵」にも責任を負うことになりました(名称も契約不適合責任に変わりました)。

売主が「契約不適合」の責任を負うのか負わないのか、負うならどれくらいの期間、負うのかなどを契約書ではっきりさせておかなければ、余分なトラブルを招くことになってしまいます。

F抵当権の抹消など

購入する物件に抵当権が設定されている場合があります。物件の所有権が買主に移るさい、もともと物件についていた金融機関などによる抵当権を抹消し外すよう、売買契約書に明記する必要があります。通常は、前の所有者が物件の売却代金を金融機関に支払うなどしてローンの残額を返し、抵当権を外すことが多いでしょう。

「抵当」は「担保」に近い言葉で、通常、不動産の購入資金を金融機関が融資する場合、その不動産を抵当にとります。そして、融資の返済が滞れば、抵当権を実行し、不動産を競売にかけてその代金を貸したお金の回収にあてます。

前の所有者が設定された抵当権が物件に残ったままであれば「いつなんどき物件を競売にかけられるか」という不安定な立場に今の所有者が立たされかねません。今の所有者に物件が移れば抵当権が抹消されることを、しっかり契約書に記しておかなければなりません。

G税金、費用の精算方法など

固定資産税、都市計画税といった物件にかかる税金や、管理費、水道光熱費など費用の精算方法を、買主と売主の間で決め、契約書に記す必要があります。

通常は、物件を引渡す前日までを売主の、引き渡し日以降は買主の負担とし、日割りで計算することが多いです。

H危険負担の特約は不要に?

売買契約を結んだ後、物件の引き渡し前に、天災や第三者による放火といった買主や売主の落ち度でない事情でその物件がなくなった場合、買主は売主に代金を支払わなければならないのか、というのが「危険負担」の議論です。

2020年4月の民法改正では、こうしたケースでは、「買主は売主からの代金請求を拒否できる」としました。このため、わざわざ契約書に特約を作って、買主を保護する必要はなくなったとおもわれます。このあたりは、今後の実務の積み重ねをみていく必要があるでしょう。

改正前の民法では、いったん売買契約が成立すれば、物件引き渡し前に天災や第三者による放火で物件がなくなっても、売主は買主に代金を請求できる、となっていました。

しかし、これではあまりに買主がかわいそうなので、実務上、契約書に「このようなケースでも買主は代金を支払わなくていい」という特約を設けて、買主を保護してきました。逆に言うと、不動産売買の契約書を作る場合は、特約を入れることが重要だったのです。

前述した通り、改正民法で買主は代金請求を拒めるのが前提となりました。特約を入れる意味はなくなったのではないかと思われます。

最後に、公益財団法人「不動産流通推進センター」が管理・運営するサイト「不動産ジャパン」出典の不動産売買契約書のひな型をつけておきます。用語や項目が民法改正前のものとなっていますが、契約書のイメージはつかめるかと思いますので、参考になさってください。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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