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「保証人の新ルールに注意!」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】管理・運営する9

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2021/01/26 配信

@民法改正で「保証の限度額を決めなければ無効」に

昨年4月、民法が改正されて、賃貸経営に関するルールがいくつか変わりました。今回は、そのうち「保証」に関する主なものをみていきたいと思います。

改正民法

まず、「マンション、アパートなどの賃貸借契約で個人が部屋の借主の連帯保証人(=入居者が家賃を払えない場合、代わりに家賃を払う義務のある人)になる場合、家賃滞納といったトラブルをいくらまで保証するか金額を決めておかなければ、その保証契約は無効で、オーナーは保証人に損害賠償の請求などができなくなった」ということです。

専門の言葉でいうと、「個人根保証契約」について、「保証の限度額(極度額)を設けなければ無効になる」としました。個人根保証契約とは、契約を結んだ後に何度も生まれる債務について、個人が保証人となり、保証責任を負う保証契約のことです。

A限度額を決める上で考慮すべきは

極度額

そして、専門家によると、たとえばワンルームの場合、連帯保証人に請求できる限度額(極度額)を決める上で考慮しなければならないことは
@入居者による家賃の滞納
A部屋の原状回復
B入居者の自殺
です。

@の家賃の滞納は、入居者が家賃を払わず住み続けるようなケースです。入居者が居座れば、オーナーは契約を解除し、裁判所に提訴し、入居者を強制的に退去させる強制執行を行う手間がかかります。

退去するまでは、本来オーナーに入ってくるべき家賃が入ってこないことになります。その損害を、保証人に払ってもらう必要があります。

Aの原状回復は、入居者が退去したとき、汚れた壁のクロスを張り替えたり、残されたごみを撤去したりするなど、部屋を元の状態に戻すことです。そのための費用を保証人に請求できます。

Bは、入居者が自殺したことにより、家賃を下げて次の入居者を募集せざるをえなくなったら、その損害分を保証人に請求できます。

C限度額はおおむね家賃の2年分に

極度額2年

この3つを踏まえて、限度額(極度額)をいくらに設定すればいいかというと、実務上、おおむね家賃の2年分が妥当とされています。つまり、家賃10万円の部屋だと、10万円×12カ月×2年=240万円を限度額(極度額)にするということです。

この額まで請求できるようにしておけば、たとえば入居者が家賃滞納を続け、退去後に部屋を元の状態に戻すのにお金がかかったとしても、費用はまかなえることが多いというわけです。

可能なら限度額(極度額)を3年に設定してもかまいません。ただ、保証人を見つけなければならないのは入居者です。あまり大きな額を設定すると、保証人のなり手がみつからず、結果的に入居者が決まらなくなる可能性があります。

そこで現実的なのは、保証人をつけるのでなく、保証会社をつける方法です。入居者は保証会社と契約し、保証会社に保証料を支払います。保障の極度額(限度額)は決める必要がありませんし、保証会社が確実に保証してくれるメリットがあります。

D弁護士などにも相談して賃貸経営を

なお、改正民法では、保証人の「義務」が軽くなる条文も付け加えられました。もし借主が亡くなった場合、「個人根保証契約の主たる債務の元本は、確定する」としたのです。

たとえば、ある部屋を夫が契約する形で夫婦2人で住んでいて、夫が亡くなり、妻が賃貸借契約を引き継いで住み続ける場合を考えます。改正民法では、夫が亡くなったとき家賃の滞納が20万円あれば、夫の保証人が払わなければならないのは20万円で確定することになったのです。

つまり、「夫の死後も住み続ける妻の家賃は保証しなくてよい」ということです。保証人がいない人(この場合は妻)が部屋に住み続けることになり、オーナーはとても不安定な立場に立たされます。オーナーは新たな保証人を見つけてもらうか、保証会社と契約してもらうかしなければなりません。

ちなみに改正前の民法では、賃貸借契約を妻が引き継いだ場合も、夫の保証人が保証し続けることになっていました。

以上のように、保証人に関してだけでも、改正民法ではいろいろルールが変わりました。法律の改正はいろいろ複雑です。賃貸経営にあたっては、不動産会社や弁護士によく相談して進めていく必要があります。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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