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賃貸住宅市場2020年予測、オーナーにとっては厳しい経営環境が続くか?

不動産投資全般/市況 ニュース

2020/01/01 配信

アットホーム賃貸業況グラフのコピー
出所:アットホーム

人口減少とともに増加する空き家。街のスポンジ化により地域の活力が奪われていくことになれば賃貸住宅の稼働率に直撃する。そうした心配事から解放されることのない賃貸オーナーの2020年がスタートした。今年の賃貸マーケットの動向はどうなるか。

賃貸住宅の新規着工件数は引き続き減少が見込まれている。東京ガスの「住宅着工件数の短中期予測に関する調査」では、2020年から2024年まで賃貸マンションの着工が減り続ける見通しであり、2024年度に木造アパートは2018年度比36.6%減、17年度比56.9%と大幅に落ち込むと見立てている。

アットホームが11月に発表した仲介事業者の景況感調査(2019年7〜9月期)も芳しくない。首都圏(東京23区・都下・神奈川・埼玉・千葉)や近畿圏(大阪府・京都府・兵庫県)のほか、北海道、宮城県、静岡県、愛知県、広島県、福岡県の計14エリアのうち12エリアで景況感DI指数が前期(2019年4〜6月期)よりもマイナスとなっている。2019年10〜12月期も引き続き弱含みの展開が予想されている。

アットホーム賃貸業況首都圏
出所:アットホーム

各地域の仲介事業者の反応を追うと、首都圏では「立ち退きによる転居の問い合わせが増え、そのほとんどが70歳以上の高齢者だった」(横浜市)や「外国人労働者、研修生のための問い合わせが増えた」(さいたま市)、「退去が大幅に減っている。

外国人の来店が増えてきている」(杉並区)といった声が上がり、近畿圏では「高齢者の立ち退きや引っ越しが多かった。景気は依然として悪い」(京都市)、「賃料の安い物件へ流れている」(兵庫県西宮市)などの反応だ。宮城県仙台市の事業者からは、「東日本大震災後のバブルは過ぎ、震災前の状況に戻り、さらに冷え込みが進んでいる」との声が寄せられている。

各地域性が反映され、全国一律に紋切り型で言いづらい部分はあるが、総体的に満室稼働に向けて苦労している感が強い。

日管協総合研究所が12月に公表した「賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』(19年4〜9月)」を見ると、成約賃料は全国的に「変化がない」(54.1%)が半数超を占めている。ただ、首都圏は人口流入を受けて市場性の高い都心物件が影響して「増加」(39.1%)が4割近くとなり、賃料の上昇傾向が見られる。一般単身の1LDKの需要が高まっているためだとする。入居率の推移を見ると、首都圏は93.9%(18年上期95.5%)と1年前の同じ時期との比較で下落した。一方、近畿圏は96.7%(同93.6%)と上昇し、稼働率は西高東低である。

サブリースによる入居率は、首都圏、近畿圏、その他、全国のいずれも1年前に比べて上昇している。かぼちゃの馬車を端緒に悪玉に上がったサブリースであるが、利用が増えている実態も浮き彫りとした。賃料の滞納率は下がっている。同研究所では、今年4月の改正民法を控えて保証会社の利用が増えているためだと分析している。

長谷工ライブネットでは、同社が首都圏で管理する賃貸マンション約4.5万戸の入居者(19年6月時点)を対象に12月に調査したところ、東京23区の単身者タイプ(1R・1K・1DK)の約4割が首都圏外の広域からの住み替え需要が占めていることがわかった。

前入居エリアが首都圏の入居者は全体の約6割で、このうち前住居も東京23区だった入居者が約4割、23区以外が2割程度となっている。賃貸住宅市場は、堅調な不動産市場や分譲価格の高止まりなどを背景として、特に大都市部においては引き続き安定推移するとの見方を裏付けている。

東京圏の人口動態は転入超過で引き続き人口の流入が続く。東京23区の年代・性別属性の傾向は、男性の場合で30代までの若年層が63%、40代以上が37%となり、女性の場合は30代までの若年層が84%と大半を占め、40代以上の層は16%にとどまっている。

賃貸住宅市場では、入居者の賃料負担力が上がらない中で、いかに優良な入居者を引き付けられるかが鍵となる。物件の稼働率、入居者の属性、賃料水準、入居期間などの二極化に歯止めをかけられそうにはなく、賃貸オーナーとしては、個々の分析力に磨きをかけて、それに基づいた工夫が満室稼働の実現に欠かせない。

健美家編集部

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