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「大学があるから学生ニーズがある」は大間違い。グローバル化も要因?学生ニーズに期待は危険

不動産投資全般/市況 ニュース

2020/01/27 配信

大学があるから学生ニーズがある、単身者向けに賃貸住宅を経営すればうまく行くはず。かつてはそんな読みが通用した。だが、この数年ほどで事情は様変わりした。大学があるから学生と安易に考えると失敗する。最新事情を見ていこう。

もっとも変化が分かりやすいのは慶應義塾大学だ。ここ10年余で学生寮が急速に増えているのである。同大学のホームページから推察すると2006年以前にあったのは日吉寄宿舎でこれは日吉キャンパス南東にある男子のみの学生寮で、新入生を毎年約15名募集している。これだけであれば、ほとんどの学生は民間の賃貸住宅を利用する。大学の近くにニーズがあると思っても間違いではなかった。

ところが、2006年以降、学生寮が年々増加している。2006年には日吉キャンパス近くに体育会の学生約200人+留学生約150人の下田学生寮、2009年には日本人と留学生合計で127人の大森学生寮、2012年には同様の構成で124人の綱島学生寮、2013年は階数を分けてやはり日本人、留学生が居住する元住吉宿舎、2017年には日本人、留学生の4人を1ユニットとするユニット式の日吉国際学生寮、2018年には留学生60室、日本人96人の元住吉国際学生寮、同様に163室からなる綱島国際学生寮と着実に増えており、直営以外でも主に慶大生が入居している学生会館などもある。

これまでは慶應義塾大学を始め、神奈川大学や各種専門学校が多いことから、神奈川県内の東急東横線沿線には学生をターゲットにした賃貸住宅が多かったのだが、そのうち何カ所からは近年、厳しいとの声を聞く。

本人よりも親が一人暮らしを心配、大学で紹介してくれる寮のほうが目が届くだろうと選択するケースが多いそうである。最近では賄い付きも復活している。

ところで、寮増加の背景には2つの理由がある。ひとつは少子化。一方で大学数は増えていることから学生の奪い合いが起こっているのである。

もうひとつはグローバル化。上記の文章を読んで新設の学生寮は日本人、留学生混合の寮ばかりであることにお気づきいただけたであろうか。国内にいても国際交流ができる、日常に外国人がいることが普通であるとする環境を整え、これからの社会に対応できる人材育成をということなのである。

これは他の大学でも同じ。たとえば早稲田大学では早稲田大学レジデンスセンターなるサイトを作り、そこで学生寮を紹介しているのだが、売りは2014年に中央線中野駅前の再開発エリアに誕生した「国際学生寮WISH(Waseda International Student House)」で定員はなんと872人。売り文句は「まさに毎日が異文化交流」である。

学生寮に関する冊子の一部。1100人以上が抗した寮に居住しているという
学生寮に関する冊子の一部。1100人以上が抗した寮に居住しているという

それ以外にも2020年の学生寮一覧の冊子を見ると早大生のみが入れる寮が10カ所、他大学生も入れる寮が13カ所紹介されており、そのうちには定員500人という規模も。それらの多くは社員寮、学生寮などの運営に実績のある企業と連携している。

4階建ての建物内部を吹き抜けにし、そこに階段で繋がるボットと呼ばれる踊り場を利用したような居場所を配し、交流を促進するという作りの神奈川大学の新しい国際学生寮
4階建ての建物内部を吹き抜けにし、そこに階段で繋がるボットと呼ばれる踊り場を利用したような居場所を配し、交流を促進するという作りの神奈川大学の新しい国際学生寮

早慶に限らず、他の大学でもこうした動きはあり、昨年は建築の面白さで神奈川大学で新設された国際学生寮が話題にもなった。今後も自前の寮建築は加速することになろう。

もちろん、寮が増えたとはいえ、下宿する必要のある学生全員を吸収できるほどの定員までには至っておらず、民間の賃貸を利用する学生もまだまだいるはず。だが、学生数が変わらず、寮が増えているのであれば民間も競争力を付けなければ残ってはいけない。

大学生を始めとした学生をも対象に考えている物件であれば、いくつかやるべきことがあるのではないかと思う。まずはターゲットと考えている大学がどのような学生寮を用意しているのか、あるいは用意しようとしているのか。その辺りの動きを把握しておくことだろう。学校の規模、経済状況によってはそこまでの投資ができず、民間賃貸頼りということもあるはずなのだ。

また、地元に学生寮がある、今後できるようなら、それとの差別化を考える手もあろう。いくつかの学生寮の詳細情報を見てみたところ、民間では全く太刀打ちできないような低額で住めるところもあれば、相場よりも高めの設定もあり、千差万別。もし、高め設定の地域であれば、それよりもリーズナブルな設定を売りにすることも考えられるだろう。

賃料以外でも立地や設備などで売りになる部分はないか、同じ土俵に乗るためには最低何が必要かなどを考えることも必要かもしれない。あるいは逆に同じ土俵に乗らないという考え方もあろう。

どのような手段を考えるにせよ、ライバルを知り、学生たちのニーズを知ることは役に立つはず。どのような施設が選ばれているのか、チェックしてみたい。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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