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賃貸市場など調整局面も取引価格は高止まり。アフターコロナが見える!?

不動産投資全般/市況 ニュース

2020/08/18 配信

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新型コロナウイスの感染拡大により過去7年間の不動産好景気から一転、不動産市況の悪化が懸念されている。東京など大都市でピークに達していた不動産価格が下落に転じ、売買取引が低迷するといったものだ。

実際、緊急事態解除後も感染拡大が止まらず、東京では連日200人台、300人台の感染者が発表され、人々の外出自粛モードで飲食店や宿泊施設、百貨店などの売り上げはコロナ前に戻っていない。

不動産大手を見ると、三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産ホールディングス、野村不動産ホールディングスの5社は、いずれも2021年3月期通期業績予想を前年比で減益を見込んでいる。

4〜6月期決算では、三井不動産と東急不動産ホールディングスが大幅に悪化。ホテルや商業施設、リゾート施設がコロナ影響の直撃を受けたためで、緊急事態による休業要請・外出自粛などで商業施設の家賃の減免などが響いた。

オフィスビル仲介の三鬼商事によると、7月の東京都心5区(千代田・中央・港・渋谷・新宿)のビル空室率は2.77%となり5カ月連続で上昇した。しかし、平均募集賃料は2万3014円(前月比0.59%上昇)と前年同月比6.23%上昇して79カ月連続で上がった。

オフィスビルは、テナントの賃貸借契約が長期であるほか、退去する際は半年前に解約予告が必要であることでコロナ影響が足もとでは比較的に小さめに出ているが、今後のビル経営が悪化するとの見方は少なくない。

「都心5区のオフィス市況は当面の調整局面に入った可能性が高い」(大和不動産鑑定)。特にIT企業が集積する渋谷区の悪化傾向が強まっており、その背景として同社では、「空室増加はコロナ対策による在宅勤務への転換や渋谷区内の賃料の高騰、昨年秋当たりからのスタートアップ企業の資金調達難などが影響していると考えられる」と分析している。

◎リカバリーインデックスは6月に急回復

そんなアフターコロナが見通せない中で、不動産サービスのJLLは8月7日、コロナ禍からの回復度を示す「リカバリーインデックス」の公表を開始した。

ヘルス、金融、雇用、生産、需要、モビリティ、不動産――の7つの領域でそれぞれ指数化し、2020年1月を基準(100)に総合指数にまとめるものだ。個々の領域では、新型コロナ感染症の新規感染者数・死者数、日経平均・東証リート指数、完全失業率、有効求人倍率、鉱工業生産指数、新築マンション契約戸数、鉄道利用状況、不動産売買・賃貸の取引動向などをもとに算出する。

それによれば、直近6月末時点の総合指数は73.3ポイントとなり、社会経済活動が1月末時点の7割まで回復していると発表した。4月と5月はそれぞれ54ポイント、51ポイントと1月末時点の半分にまで沈んでいたが、緊急事態宣言解除後に社会経済活動に回復の兆しが見えているとする。

その7つの領域別に回復度合いを見ると、最も大きく回復しているのが、需要の94.6ポイントとなり、ほぼ1月の水準に戻している。次いで金融(85.2)、ヘルス(83.7)、雇用(74.9)、生産(74.5)、不動産(51.5)、モビリティ(48.5)の順番となった。不動産の回復度合いは下から2番目で今年1月の半分までの回復にとどまっている。

ただ、そうした不動産マーケットにあって、安定感を発揮しているのが住宅市場である。緊急事態宣言下では、売買・賃貸の成約とも大きく落ち込んだものの、特に分譲マンションは、コロナ騒動から半年を超えてなお不動産価格は高水準を維持している。

東京カンテイの調査によると、首都圏のマンション新築価格は2020年1〜3月期に1坪当たり平均340.9万円、4〜6月期が342.5万円と上昇している。中古マンションでも高値を維持しており、築10年以内で1〜3月期に263.3万円、4〜6月期に264.9万円である。築20年以内でも200万円台に乗せている。

なかでも特筆すべきは、築5年以内の価格は新築と同じように推移していることだ。新築供給が大幅に減らしていることで、スペックが新築に近い築浅にニーズが集中していることがうかがえる。

6月19日に都道府県を跨ぐ移動が解禁されて不動産投資に関するセンチメント(市場心理)が着実に回復に向かっていくとの期待もある。前述のリカバリーインデックスでは、不動産の指数が51.5とは言え、5月の14.7ポインから大幅に上昇している。

それを受けて、JLLでは、「(不動産マーケットは)賃貸市場が回復しているとまでは言えないが、不動産投資市場では東京都心での売買が再開した。投資家の購入意欲は依然として高いレベルを維持しているなか、市場での売却物件の有無が今後の鍵を握る」としている。もっとも、新型コロナウイルスからの回復軌道の予想は難しいとも指摘しており、各種指数に一喜一憂しないことだと訴えている。

(取材・文、鹿嶋淳一)

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