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【不動産投資家を目指す方】必見! 専門家がJ-REIT投資をすすめる理由

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2021/02/10 配信

個人向け投資不動産販売ビジネスが大きな転換時期を迎える今、大きな注目を集めている不動産ファンド投資である。

不動産を対象としたファンド投資には様々なタイプがあるが、個人投資家にすすめることができるものとして、

@J-REIT(上場不動産投資信託)
A不動産を担保とした貸付事業(ソーシャルレンディング)
B不動産特定共同事業法に基づく私募ファンド

の3つが挙げられる。

これら3つの不動産ファンド投資のうち、まずは最も身近な「J-REIT」仕組みと特徴を押さえよう。

そもそもREIT(リート)とは?

REITは、「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づいて運用される不動産小口化商品である。

REITは、「投資法人」と呼ばれる不動産投資を専業で行う法人が、投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産売却収入等を投資家に分配する仕組みである。REITは「不動産投資信託」と呼ばれることもある。

東京証券取引所(東証)に上場しているREITは「J-REIT」と呼ばれ、2020年1月末現在で62銘柄が上場している。

なお、上場していない「私募REIT」と呼ばれるREITも存在する。私募REITは銀行や保険会社などのプロ投資家しか購入できないため、説明は割愛する。

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少ない資金で優良物件に投資

J-REITへの最低投資金額は銘柄により異なるが、その最低投資額は、最低1万円台から最高でも70万円程度と、現物不動産への直接投資と比較してはるかに低い。しかも、REITの投資対象は都心のAクラスビルなど、個人投資家では購入することが難しい、厳選された優良な大型不動産が多い。

高い配当利回り

株式投資の場合、会社が得た利益の大半が内部留保されてしまうのに対し、J-REIT投資の場合、REITが得た利益の大部分は税法上の理由により配当で還元される。

そのため、株式投資よりもJ-REIT投資の方が、配当金(インカムゲイン)狙いの投資戦略を立てやすいという特長がある。2021年1月末現在のJ-REITの分配金利回りは平均で年3.9%、最も高い銘柄では6.3%だ。

高い流動性(換金性)

J-REITは証券取引所に上場しているため、いつでも購入・売却が可能である。J-REITの価格は市場の需給によって日々変動するが、価格が低い時に購入して、高い時に売却すればキャピタルゲインを得ることもできる。他方で、購入時よりも価格が下がった場合は、継続保有して配当金によるインカムゲインを狙うことが可能だ。

「時価変動=ハイリスク」は間違い

「J-REITはマーケット要因によって市場価格(時価)が変動するため、価格が変動しづらい非上場ファンド(私募ファンド)よりもリスクが高い」という説明をよく耳にするが、これは間違いだ。

「私募ファンドの価格が変動しづらい」というのは、その売却が困難である(すなわち、流動性が低い)ため価格が付かないというデメリットを曲解して、あたかもメリットであるかのように説明しているに過ぎない。

例えば、リーマンショック直後のように、J-REITの価格が暴落するような状況では、そもそも私募ファンドの買手を探すことすら困難だ。売却までに時間がかかると、借入返済等の急な資金ニーズに間に合わず、事業が破綻してしまう恐れがある。

この点、たとえ価格が暴落しても、いつでも資産を売却できること(流動性が高いこと)はJ-REITの大きなメリットだ。価格の変動性は、J-REITの流動性が高いことの裏返しである。

マーケット要因によりJ-REITの価格が下がっても、投資継続が適切と判断したら、売らなければよい。私募ファンド投資には「持つ」選択肢しかないのと異なり、J-REIT投資には「売る」と「持つ」2つの選択肢があるのだから。

インデックスと個別銘柄、どちらを選ぶべきか?

J-REIT投資には、複数のREIT銘柄が組み込まれた指数(インデックス)に連動する投資信託に投資するか、それとも個別銘柄を自ら選んで投資するか、大きく2つの手法がある。

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少ない資金で分散投資したい投資家や、不動産投資にあまり興味のない投資家は、インデックスに連動する投資信託を購入するのがよい。

ただし、インデックスに連動する投資信託や上場投資信託(ETF)には信託報酬と呼ばれる手数料が毎年発生する。少しでもリターンを高めるため、できるだけ信託報酬の低いものを選ぼう。ETFを例に取ると、次の銘柄がお勧めできる。

・NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(信託報酬 年0.155%)
・ダイワ上場投信−東証REIT指数(信託報酬 年0.155%)
・上場インデックスファンド日経ESGリート(信託報酬 年0.15%)

3つ目の「上場インデックスファンド日経ESGリート」は、ESG(環境、社会、ガバナンス)に関するスコアが高いREIT銘柄を選定したETFであり、2020年9月に上場した。

環境問題等に関心のある投資家は、このようなESGに着目したインデックスに連動する商品を選ぶのもよいだろう。

不動産投資家を目指すなら「個別銘柄」投資がおすすめ!

健美家読者のように現物不動産投資に興味・関心のある方には、ぜひ個別銘柄への投資にチャレンジしてほしい。次のようなメリットがあるためだ。

・J-REITの決算資料の読み込み等を通じて、不動産投資やファイナンスの知識が身に付く
・様々なJ-REITの不動産投資戦略やトレンドを学ぶことができる
・J-REITが投資する幅広いエリアの様々な不動産の情報を入手することができる
・J-REIT相場に日々触れることで、日本の不動産マーケット全体の相場観が身に付く
・銘柄選定の目利き力が付けば、インデックス投資を上回るリターンを得ることができる
・インデックス投資に比べて信託報酬がかからない分、高いリターンを得ることができる

プロが運用するJ-REITには不動産投資のノウハウが詰め込まれている。そんなJ-REITが開示している「決算説明資料」や「有価証券報告書」は、不動産投資家を目指す人々にとって情報の宝庫である。

これらの開示書類は誰でも閲覧できるが、より多くの知識を吸収するためのコツは、実際にJ-REITを購入してみることである。リスクを負うことで学習の真剣さが増し、投資家としての成長につながる点は、現物不動産投資の場合と変わらない。

@J-REIT投資を通じて不動産投資の知識を身に付ける

A現物投資にステップアップし、不動産投資の経験を積む

B現物投資で得た経験と家賃収入を、さらなるJ-REIT投資に活かす

といったステップアップをおすすめする。次回は、J-REITの個別銘柄の選定方法を見ていこう。

執筆:石井くるみ(いしいくるみ)

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【プロフィール】
早稲田大学政治経済学部卒業後、(公財)消費者教育支援センター研究員、法律事務所勤務を経て日本橋くるみ行政書士事務所を開設。不動産・金融規制に関する知見を活かした新規事業開発のアドバイスを得意とし、国土交通省の有識者会議『不動産特定共同事業(FTK)の多様な活用手法検討会』の委員を務める。
主な著書に『民泊のすべて』(2017年度日本不動産学会・著作賞を受賞)。

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