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J-REITでFIRE生活★12月決算の注目銘柄はジャパンエクセレント、マリモ地方創生

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2021/12/05 配信

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT(ジェイリート)でも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズ。

J-REITの分配金利回りは3〜6%と、株式投資よりも高配当なものが多い(一部のホテル特化型リートは除く)。FIRE生活の一助になるだろう。

12月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の3月に分配金がもらえる。FIRE(経済的独立&早期リタイア)への第1歩に、12月決算の注目銘柄2つをご紹介する。

ジャパンエクセレント投資法人のホームページより
ジャパンエクセレント投資法人のホームページより

12月決算は9銘柄!
注目はエクセレント、マリモ地方創生

12月決算期の銘柄は9銘柄ある。
日本ビルファンド投資法人
日本プライムリアルティ投資法人
フロンティア不動産投資法人
ジャパンエクセレント投資法人
インヴィンシブル投資法人
日本リート投資法人
マリモ地方創生リート投資法人
CREロジスティクスファンド投資法人
ジャパン・ホテル・リート投資法人

このうち、ジャパン・ホテル・リート投資法人だけが年1回決算、つまり分配金も年1回だけだ。他の8銘柄は年2回決算なので、分配金も年2回出る。

12月決算の銘柄
12月決算の銘柄

※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率、時価総額。
「投資口価格」は、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2021年12月3日終値現在。

注目銘柄は次の2銘柄だ。
ジャパンエクセレント投資法人
マリモ地方創生リート投資法人
2銘柄の表

なお、J-REIT(ジェイリート)とは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間になれる感じだ。詳しくはこちらを参考にしてほしい。

ジャパンエクセレントは高品質なオフィスビルで規模拡大へ
堅実路線でコロナ後のオフィス需要を探る

ジャパンエクセレント投資法人は、東京圏を中心としたオフィス特化型リート。資産規模は2,825億円で、中規模なJ-REITだ。

昨今はコロナ禍の影響を受けてオフィスの空室率が上がったため、オフィス特化型リートは全体的に嫌気されて売られている。

そのため、オフィス系リートの各銘柄の投資口価格(株価と同義)が下がっている。

しかし、反対に考えると、投資口価格が下がったために利回りは上がっている。

コロナの感染状況が落ち着き、オフィス需要が復活してくれば、同リートの投資口価格も上がってくるだろう。

そして、同リートの物件はコア(中核的)スポンサーの日鉄興和不動産が開発した優良な物件が多い事も強みだ。

同リートのNAV倍率が1を下回っていることからもわかるだろう。NAV倍率とは株式のPBRにあたり、J-REITでNAV倍率が低いのは割安な銘柄だと考えられる。

ジャパンエクセレント投資法人のコアスポンサーは、前述した日鉄興和不動産と、第一生命の2社。

そして、みずほ銀行やみずほ信託銀行などみずほフィナンシャルグループや、第一ビルディング、相互住宅なども参画している。

コアスポンサーの日鉄興和不動産は、元々、みずほフィナンシャルグループと関係が深い。東京圏でオフィルビルや高級賃貸住宅を開発している不動産会社だ。

また、もう一つのコアスポンサーである第一生命保険も、全国で約277棟のオフィスビルを中心に投資用不動産を運用もしている。

同リートは、アフターコロナのオフィスに求められる要件として、
●リモートを活用した「自宅、サテライトオフィス」
●機能などを見直した「新しいコアオフィス、シェアオフィス」
つまり、今後は「ハブ&スポーク型のオフィス形態」が選ばれていく、と考えている。

同投資法人の第30期(2021年6月期)決算説明会資料より
同投資法人の第30期(2021年6月期)決算説明会資料より

「ハブ&スポーク」のハブ(hub)とは、例えば車輪の中心部分のこと。スポーク(spoke)は、車輪の中心軸と輪を繋ぐ棒のことだ。

「ハブ&スポーク型のオフィス形態」とは、例えばハブが会社の本社で、スポークはハブとつながった各地に点在する小規模なオフィス等を利用する形だ。

オフィスを分散させることにより、ハブは本社機能を維持しながら、従業員は毎日本社に通勤せずに済む。ワーキングスペースが自宅近くにあれば、従業員は働きやすくなる。

現在、同リートの保有物件は東京圏にある駅近の大型物件が主だ。それらが「新たなコアオフィス」として選ばれるように、目指していく方針だ。

そして、コアスポンサーの日鉄興和不動産は、今後の5年間で10棟以上のオフィスビル竣工を計画している。

大規模なオフィスビルと同等のスペックを持つ中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCOREビズコア」シリーズだ。

これらはいずれスポンサーのパイプラインから、同リートが取得する見通しだ。

今は中規模リートだが、堅実に資産規模を拡大しようとする点が注目の銘柄だ。

同投資法人の第30期(2021年6月期)決算説明会資料より。
同投資法人の第30期(2021年6月期)決算説明会資料より。
同投資法人のウェブサイトより。
同投資法人のウェブサイトより。

ジャパンエクセレント投資法人
予想分配金:2021年12月期2,800円
2022年6月期2,800円
保有物件数:35
資産規模282,544百万円(2021年6月30日 現在)

地方物件に強いマリモ地方創生リート
福岡駅近の物件を売却し、2期連続で分配金アップ!

マリモ地方創生リート投資法人は、61あるJ-REIT銘柄のうち、常にトップに近い分配金利回りの総合型リートだ。物件の取得価格が304.5億円と小規模なリートだが、現在の利回り5%強。

スポンサーは広島市に本社がある不動産会社、株式会社マリモ。「地方創生」をキーワードに、保有している物件の80%強が東京圏以外なのが特色だ。

同リート 第10期(2021年6月期)決算説明資料より
同リート 第10期(2021年6月期)決算説明資料より

同リートは今年11月16日に、2021年12月期(第11期)と2022年6月期(第12期)の予想分配金がアップすることを発表した。

理由は、福岡県にある住居物件(アルティザ博多駅南)を売却するため。同物件は博多駅から徒歩圏内であるものの、築15年を迎え、修繕費など今後の支出増大が予想された。

簿価や不動産鑑定評価額よりも高額で同物件を売却できるため、売却して資産の入れ替えを行う。

売却予定額は7億円、売却益は2.4億円と予想している。なお、同物件の売却により賃貸収益が下がるため、2回に分けて売却する。

同リート ホームページより
同リート ホームページより

その結果、2021年12月期と2022年6 月期の2期に渡り、前回の発表予想よりも1口当たり予想分配金が増加する。

2021年12月期の予想分配金は、前回予想より449円高い3,850円へ。
2022年6 月期の予想分配金は、前回予想より389円高い3,806円へ。

なお、同リートは他リートに比べて、分配金に含まれる利益超過分配金の比率が多いのが特徴だが、今回の売却により、上記2期は利益超過分配金を減額する。

今までは、利益が少なくても毎期の分配金水準を維持するため、多めの利益超過分配を行っていた事が懸念材料だったが、上記2期に関しては、利益超過分配金を減額しても分配金全体としては400円前後の増額となる。

また、同リートは地方物件が中心なので、他のJ-REITと投資エリアが被らず、分散効果がある。

同リート 第10期(2021年6月期)決算説明資料より
同リート 第10期(2021年6月期)決算説明資料より

投資口価格が10万台と購入しやすい価格なのも利点だろう。

マリモ地方創生リート投資法人
予想分配金:2021年12月期3,850円
2022年6月期3,806円
保有物件数:32
資産規模304.50億円(2021年2月26日現在)

12月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である12月28日15時までに購入しておく必要がある。

最後に、投資判断は自己責任でお願いしたい。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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