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不動産業向け融資、バブル超えの80兆円も 投資家は地銀改革に備えよ…日銀リポートを読み解く 

融資/融資状況 ニュース

融資残高、前年比4%増の高水準
不動産向けは銀行の重要な収益源

日本銀行は10月24日発表した「金融システムリポート」で、6月末時点の銀行の不動産業向け貸出残高が約80兆円で、「引き続きバブル期を上回る過去最高の水準にある」と明らかにした。銀行にとって不動産業向け融資が、依然として重要な収益の柱であることが浮き彫りになった形だ。
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ただ日銀は、地方銀行に関しては経営改善の加速が必要とも指摘。今後、地銀による不動産業向け貸出も選別が進む可能性がある。投資家は、いろいろな手段で属性を高めるなど、融資を引き出すための戦略眼≠身につける必要がある。

日本銀行のリポートは、不動産業向け貸出が銀行の重要な収益源であることを示した
日本銀行のリポートは、不動産業向け貸出が銀行の重要な収益源であることを示した

金融システムリポートは、日銀は半年に一度まとめて公表している報告書だ。
今回のリポートで「不動産業向け貸出の動向」を分析したところ、新規実行額(フロー)ベースでは2017年度以降、前年比で減少が続いているという。

ただ、残高(ストック)ベースでは、緩やかに減速しつつ、なお前年比4%弱の伸びになっており、全産業向けの伸び(2%程度)を上回る水準となっている。今年6月末時点の残高は約80兆円にも達しており、銀行にとって、不動産業向けの融資が引き続き重要な収益源であることがわかった。

ただ、地銀をみると、とくに「個人による貸家業」「個人の資産管理会社を含む中小企業」向けで、残高の伸びの鈍化がはっきりしているという。

日銀はその背景について、供給側は「貸出スタンスを慎重化させる金融機関が増えている」と分析。需要側は「先行きの貸家市場の需給に対する警戒感の高まりから、投資家マインドが慎重化しており、不動産業から金融機関への持ち込み案件も減少している」と指摘した。

こうした傾向は、投資家のみなさんも実感しているはずだ。「物件を購入する予定だったけど、融資が引けず買えなかった」といった話は、あちこちから聞こえてくる。

融資以外の手数料収益など拡大を
日銀、地銀に経営改革を求める

さらに日銀はリポートで、地銀に対し、強く経営改善を求めた。金融庁の地銀に対する態度と同じで、これを受け今後、地銀の融資に対する姿勢が、さらに厳しくなる可能性がある。

具体的に日銀は、地銀について「資金利益や利鞘(りざや)縮小の基本的な背景に、人口減少下の国内・地域の成長期待低下があるとすれば、伝統的な預金・貸出業務などへの需要は縮小していく」と指摘。「それらに紐づいた業務や経費は思い切った効率化が必要である」と指摘した。

さらに、今後10年で経費を10%減らし、融資など以外の「非資金利益」を8.9%増やすといった努力をすれば、はっきりとした経営改善効果が出るとの見方も提示。

融資などの伝統的な業務にばかり重点を置くのでなく、経営助言などで手数料を稼ぐビジネスを拡大しなければ生き残れない、という考えを示した。裏返せば、地銀の融資も、「量」だけでなく、「質」も重視しろ、いうことになる。

投資家は属性高めるなどの戦略を
地銀再編後は融資に追い風吹く?

こうした状況の変化に、不動産投資家も戦略を立て、賢く対応していきたい。たとえば、自分の属性を落とさず、高めていく努力は、これまで以上に重要になる。

「サラリーマン大家」なら、さまざまな事情で転職をせざるをえない人がいるかもしれないが、ある不動産仲介業者は、「転職しても収入が上がれば、ステップアップとみなされ、融資に不利にならない」とする。収入が下がると、融資がとたんに厳しくなるケースは多いという。上場企業に勤めている人がベンチャー企業に移っても不利だ、という指摘もある。

もし、どうしても融資がつきにくい状況になれば、ぐっとこらえ、「しばらくは自己資金をためる」という方向に、頭を切り換えてもいいかもしれない。

金融庁は今後、独占禁止法の適用緩和などを通じて、地銀の再編を後押しする方向だ。日銀が地銀に厳しい経営改善を求めたのも、突き詰めれば、再編を後押ししているということもできる。

今後、地銀の再編が進み、それぞれの地域で、強力で健全な地銀が一つか二つ、誕生すれば、再び不動産業への融資は拡大に向かうはずだ。

冒頭で紹介した通り、不動産業向けの貸出残高は依然として高水準で、地銀にとり、絶対に手放したくないビジネスであることは間違いない。

再編の結果誕生した強力な地銀が、余裕の出た経営資源を不動産業向け融資に積極的に振り向けるであろうことは、想像に難くない。その時期を迎えれば、投資家は、蓄えた自己資金も組み合わせた果敢な投資戦略を、一気に打ち出せばいいのではないだろうか。

取材・文 小田切隆

【プロフィール】 経済ジャーナリスト。長年、政府機関や中央省庁、民間企業など、幅広い分野で取材に携わる。ニュースサイト「マネー現代」(講談社)、経済誌「月刊経理ウーマン」(研修出版)「近代セールス」(近代セールス社)などで記事を執筆・連載。

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