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区分マンション狙いの不動産投資家には朗報?老朽化マンションが優良物件に。「管理適正化法」などの改正案

政策/制度・サービス ニュース

2020/04/03 配信

適切に管理するマンションに「認定」制度
敷地を売却するための要件も緩和

政府は、マンションの老朽化を抑え、適切に管理していくことを促す「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案」を閣議決定した。

老朽化したマンションがどんどん増え、外壁が剥落して地域の住民にケガをさせたりする恐れが高まっているため、適切に維持管理したり、マンションの再生を促したりするための法律だ。

不動産投資家の目線からみれば、中古マンションが優良物件になるメリットがある一方、修繕積立金の増額などで、賃料収入の利回りが落ちるといった心配もある。物件に新たに投資したり運営したりするにあたっては、影響をしっかり考えることが大切だ。

ンションの適切な管理などを進めるなどの改正法案が閣議決定された
ンションの適切な管理などを進めるなどの改正法案が閣議決定された

「地方公共団体の役割の強化によってマンションの管理の適正化の推進を図り、また、維持修繕が困難であり建替え等を行う必要があるマンションの再生の円滑化を図る必要があります」

改正案の閣議決定にあたり、国土交通省はこう指摘した。政府関係者によると、決定後の改正案についての国会議員の検討は「順調にいっている」。老朽化マンションの問題点は国みな分かっており、改正案の主旨に反対する声はないようだ。

改正案の大きな柱は2つとなる。一つ目の柱は、国交省が指摘する通り、「マンション管理の適正化」を進めることだ。

具体的にはまず、国がマンション管理の適正化を進める基本方針をつくる。

これに沿って、自治体は任意で、「マンション管理適正化推進計画」を取りまとめる。自治体はマンションの管理組合に対して、適切に管理するにはどうすればいいか、指導や助言を行うこともできる。さらに自治体は、適切な管理計画を作ったマンションに「認定」を与えることができる。認定を受けたマンションには、何らかの優遇が与えられる方向だという。

二つ目の大きな柱は、「マンションの建て替えの円滑化」だ。
これまでは、耐震性が足りないマンションに限り、所有者の5分の4以上の同意があれば、危ない棟のある敷地を切り出して売却することが可能だったが、今後は、外壁の剥落などで人に危害が及びうるマンションや、バリアフリー性が確保されていないマンションも認めることにした。

住民は売却して得た代金をもとに、建て替えたマンションに住んだり、ほかのマンションに引っ越したりすることができる。

築40年超のマンションは20年に4倍超!
外壁が落ちて地域住民に危害も

国土交通省の資料より
国土交通省の資料より

こうした取り組みに政府が乗り出すのは、全国的に老朽化したマンションが増えており、早急に手を打つ必要があるからだ。
国交省によると、マンションは全国に655万戸。1500万人超が住んでおり、「都市部などを中心になくてはならない居住形態として定着」している。

一方で老朽化が強く懸念され、築40年超のマンションは現在81万戸あり、10年後には198万戸、20年後には367万戸に達する見込みだ。

老朽化したマンションは先ほど述べたように、外壁が地域の住民に危害を及ぼす恐れがある。空室が増えてさびれれば、犯罪の温床になったりする可能性もある。適正な管理や建て替えを促すことで、こうした課題をつぶす必要があるのだ。

自治体のお墨付きで資産価値は上昇
管理費・修繕積立金の増額に注意

では、法改正が不動産投資家にどんな影響があるのだろうか。

適正な管理が進み、「認定」という自治体からのお墨付き≠得られれば、当然、物件としての資産価値が上がり、価格も落ちにくくなる。

このため、金融機関からの融資が通りやすかったり、増額されたりして、中古の区分マンションを手に入れやすくなるだろう。また、「認定」はアピールポイントになり、入居者を集めやすくなったり、売却時にもメリットになるはずだ。

一方、適正な管理をするため、毎月の管理費や修繕積立金が高くなる可能性がある。当然、家賃収入の「実質利回り」を圧迫するわけだから、キャッシュフローが減り、不動産経営が不安定になりかねない。

敷地売却も、自分が反対しても、残りの5分の4以上の賛成があれば可能になるケースが増えるわけだから、自分の経営戦略に狂いが出てくる人もいるだろう。

優良な中古マンションが増えることは、投資家にとってチャンスだ。ただ、同時にデメリットもあることを、投資家は、しっかり肝に銘じたい。

取材・文 小田切隆

【プロフィール】 経済ジャーナリスト。長年、政府機関や中央省庁、民間企業など、幅広い分野で取材に携わる。ニュースサイト「マネー現代」(講談社)、経済誌「月刊経理ウーマン」(研修出版)「近代セールス」(近代セールス社)などで記事を執筆・連載。

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