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韓国不動産投資事情!景気振るわず物件価格が下落すれば買い時か?

都市計画・再開発/海外 ニュース

2019/09/03 配信

いわゆる徴用工問題をめぐり日韓関係が悪化している。韓国の国際法違反が端緒であり、国交回復後で最悪の状態。韓国人訪日客の減少や民間の交流にも影響が出ている。このままでは韓国経済は悪化の一途を辿るとの見方も多いが、韓国の不動産投資事情はどうなっているのか。これから景気悪化に伴って価格が下落する局面は不動産の買い時となるか。

ソウル

外務省によると、韓国の国土面積は約10万uで日本の約4分の1。総人口は約5127万人(2016年)となっている。首都のソウルに総人口の約2割に当たる1000万人が住んでおり、その周辺の京畿道、仁川といった都市部にも人口が集中しているのが特徴だ。ソウルの住居はほぼ集合住宅で戸建て住宅が占める割合は1割未満である。

アウトバウンドでは、米国や欧州、東南アジアでの不動産投資に関する記事を良く見かけるものの、韓国の不動産投資に関するものはそう目にしない。しかし、もちろん韓国でも不動産投資市場が存在する。

日本とは違い韓国の賃貸住宅は、ほとんどが分譲アパート(マンション)である。分譲アパートを購入した家主が賃貸住宅として貸し出す。不動産バブル時には、富裕層が投資目的でアパートを購入することが少なくなかった。分譲アパートのほかに、ワンルームや1LDKを中心とした5階建てほどの物件を、賃貸目的で丸ごと購入する投資家も多い。国の公社などが賃貸アパートを供給するが、所得水準の低い人向けの物件となっている。

日本の賃貸制度とは大きな違いがある。日本の賃貸住宅では、敷金・礼金を支払って毎月の賃料を納めるのが一般的である。韓国でも同様の制度が「ウォルセ(月貰)」としてあるが、これに加えて「チョンセ(伝貰)」という同国特有の制度が存在する。

このチョンセでは、賃貸する住まいの分譲価格をもとにその価格の半分から3分の1程度の金額を保証金として預けることで、入居後は賃貸契約が終了するまで毎月の家賃を支払う必要がなく、契約満了後にその保証金がすべて返却されるという制度だ。家主は預かった保証金を契約期間中に運用し、運用益を得る仕組みとなっている。

スターツインターナショナルコリアによると、ウォルセの例では、今年4月入居の新築アパート「流山ロッテキャッスルセンターフォレ」(7棟・478世帯)の場合、3LDK・59uの保証金が3000万ウォン、賃料月払いで180万ウォン前後、4LDK・84uでは同5000万ウォン、同240万ウォン前後となっている。ちなみに同物件には、フィットネスやゴルフ練習場、シャワー室、図書館が併設され、最寄りのヒョンチャン公園駅まで徒歩1分の立地だ。分譲マンション団地ですべての世帯が賃貸物件というわけではない。

日本とは、管理費の取り扱いも異なっているという。韓国はアパートの家賃と管理費は別々に支払うことになっている。入居者の代表で決めた管理会社が一般の管理費とともに各世帯が使用した光熱費(ガス代除く)を含んで請求する。韓国はほとんどが分譲アパートであるため、オーナーに直接賃料を払う仕組みだ。つまり、管理会社に支払う費用は毎月変動する。

これまでは、チョンセを活用した投資手法も多かったようだ。将来的に価格が上昇しそうな物件を購入する。それをチョンセで貸し出し、賃借人から受け取った保証金で運用益を得て、賃貸契約終了後には売却益も得る。これにより退去後に保証金を返却しても利益を手にすることができる。また、保証金を次の投資用物件購入資金に充当すれば、自己資金を半分程度に抑えられるという効果も得られる。

ただ、チョンセが成り立つには、不動産価格が上昇し続けることと、高い運用利回りが保証されているということが条件となる。例えば定期預金で年利10%ならば1000万円の保証金の運用で100万円の利子を受け取れる。低金利、ましてや日本のようにゼロ金利政策のような状況に陥ると使えない。韓国銀行(中央銀行)は7月18日、およそ3年ぶりの利下げに踏み切った。韓国経済が振るわなくなって不動産価格が下がり、物件の買い時感が高まったとしても、低金利下ではチョンセでの収益確保が難しくなる。韓国での不動産投資は、安く仕入れて適正賃料を毎月得る、オーソドックスな方法が良さそうだ。

健美家編集部

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