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今大阪が熱い!万博を控え、開発も人の流れも加速中…「今後の大阪の不動産市場の行方」レポート発表

都市計画・再開発/大阪 ニュース

2019/08/07 配信

CBREは、今後、大きく変貌する大阪を展望し、大阪の不動産市場の魅力を考察した特別レポート「今後の大阪の不動産市場の行方〜2030年に向けて〜」を発表。

オフィス市場の中心となる梅田をはじめとするキタ、商業エリアの中心で近年ではインバウンド需要も高まる、心斎橋をはじめとするミナミ。さらに、万博開催が決まり、統合型リゾート誘致の候補地ともなっている夢洲も加わり、新たなインフラ整備とともに、大阪の不動産市場の動向に注目が集まっている。

●キタエリアは大阪駅周辺の大規模開発で、オフィス需要がさらに集中

1990年代後半からの大阪駅周辺の再開発以降、大阪のオフィス街の中心は、淀屋橋〜本町にかけての御堂筋沿いから、約20年という歳月をかけて梅田にシフトしてきた。1996年から2013年までに、梅田のオフィス稼働面積は3.8倍増加し、そこで働くワーカー数は4万人増加したことになるという。

今後も、大阪駅周辺では「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」、「うめきた2期地区再開発事業」、「梅田3丁目計画」の3つの大型プロジェクトが予定されている。供給されるオフィス面積は7.8万坪で、2018年のストックに対して2025年までに33%の増加が見込まれる。

この結果、同レポートでは、「大阪全体の賃貸オフィスビルのストックに占める梅田の割合は、2018年末時点の15%から、向こう10年間で20%程度にまで上昇すると推定される。

立地や機能性に優れたビルがさらに集積する結果、今後のオフィス需要も梅田にますます集中すると考えられる」としたうえで、「梅田に需要が集中するとは言っても、新規供給のボリュームが多いことは確かであり、賃料設定によっては空室を残して竣工するビルもあると考えられる」と懸念も示している。

「梅田 オフィス 貸室総面積の推移」出典:CBRE
「梅田 オフィス 貸室総面積の推移」出典:CBRE

●ミナミエリアでは、インバウンドの増加でさらなる活性化が進む

「近年、インバウンドの増加が経済に大きな影響を与えており、とりわけ大阪は大きな恩恵を受けている」とレポートは続く。大阪への訪日外客数は、インバウンドの増加が本格化する前の2011年の140万人から、2018年(推計)には8倍の1,140万人となり、同期間の全国の訪日外客数の増加率を大きく上回った。

「府目標である2030年の日本の訪日外客数6,000万人が達成されることを前提とし、過去の大阪の割合を乗じて推計すると、2030年の大阪への訪日外客数は2018年の2.3倍の2,600万人と推計される」という。

それらを支える要因として挙げられているのが、ハイストリート化が進む御堂筋、一方では廉価なホテル群などで外国観光客の拠点となっている難波以南エリアだ。

●御堂筋のハイストリート化と、難波以南エリアの盛況感

2018年3月、大阪市は御堂筋歩道化構想を発表。御堂筋を世界中から人を呼び寄せる目抜き通りにしようとしている。これに合わせて民間のプロジェクトも始動。

「大丸心斎橋店」の本館建て替え、マリオット・インターナショナルが「Wホテル」のブランドで運営するラグジュアリーホテル「W OSAKA」、「心斎橋プラザビル/心斎橋フジビル」建て替えなど、御堂筋のさらなるハイストリート化を後押しするような開発が多く予定されており、「新規出店ニーズが一段と集中している」という。

一方で、従来からミナミの中心の一つである難波よりもさらに南のエリアにも、外国人訪問の流れは広がっているという。「恵美須町や新今宮は、大阪の地元住民や多くの日本人が観光として訪れるエリアではないが、多くの外国人旅行者からは、様々な観光スポットへの交通アクセスが良く、廉価な宿泊施設が多いエリアとみられている」。

「星野リゾート」の進出や、外国人就労支援・交流拠点の計画などもあり、今後もミナミには多くの人が集まりそうだ。

●夢洲を中心に、統合型リゾート(IR)や新たなインフラ整備も

そして、大阪の未来に今一番大きな変化を生む可能性を秘めているのが「夢洲」だ。大阪の最西部、大阪湾に浮かぶ人口島「夢洲」は、2025年、大阪万博の会場となることが決まっているほか、2018年7月に可決したIR実施法案に基づいて日本で整備される統合型リゾート(IR)の最有力候補地にもなっている。

これを受けて、今後、大阪中心地をはじめとする関西各地と夢洲とを結ぶ様々なインフラ整備が進むことが明らかになってきている。

JR西日本をはじめ、京阪電気鉄道や大阪メトロ、近畿日本鉄道も関連した開発計画を検討しており、「夢洲エリアの開発とともに、鉄道ネットワークも大きく拡大する見込み」だという。

「万博開催に加え、統合型リゾートの誘致が決定すれば、インフラ整備の進展とともに、オフィスを中心とする‘キタ’と、商業を中心とする“ミナミ”との相乗効果も期待され、大阪における新たな事業用不動産の集積地となるだろう」と同レポートは結ばれている。

健美家編集部

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