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東京・品川がアジア投資市場の核へ。リニア・再開発で都市機能の更新加速

都市計画・再開発/東京 ニュース

2020年に東京オリンピック・パラリンピックを控え、都市機能の更新が加速している。再開発などにより首都東京は変貌を遂げつつある。なかでも注目の一つが品川エリアである。

品川駅西口
品川駅西口では国道15号の上部に両サイドを横断する広場整備が計画されている。

品川駅は、交通アクセスに優れているのが強みだ。まずは羽田空港へ20分以内と空港アクセスに優れている。

また、新幹線の発着駅であり、2027年リニア中央新幹線の開業を控えて期待値は膨らんでいる。こうした強みを生かしながら、世界の先進的な企業と人材を集め、それらとの多様な交流から新たなビジネス・文化が生まれる街づくりに期待が集まっている。

実際、不動産リサーチで米大手のクッシュマン・アンド・ウエイクフィールドは、アジア太平洋地域での不動産投資について、品川エリアをネクスト・コア市場として位置付けている。

その理由について同社では、「さらに改善される交通インフラからの恩恵を受けるためだ」とし、品川駅周辺を含めて今後のアジア投資市場の核になると予想する。

交通の中心としての確固たる地位がホテルや居住不動産の需要を新たに生み出し、不動産価格のさらなる上昇を促すことにつながると指摘する。

国際的なビジネス拠点として東京都が推進する「アジアヘッドクォーター特区」の指定を受けていることも後押しする。

品川駅には、東京駅と上野駅間を結ぶ「上野東京ライン」の2015年3月開通を受け、「品川駅・田町車両センター再開発」などで大型事業が相次ぐ。

JR東日本は、2020年の暫定開業を目指して山手線・京浜東北線の品川駅と田町駅の間に新たな駅を設置することを発表しており、新設する山手線の駅は1971年開業の西日暮里駅以来、約50年ぶりとなる。

この品川駅北側から0.9kmほどに位置する新駅は、新たな街の中核になる象徴なデザインを採用して整備する。線路の東西を結ぶ道路と新駅にアクセスする道路に加えて、3つの公園を新たに設ける予定だ。

新駅周辺の約3.8haにはオフィスや商業施設、マンション群が誕生する。JR車両基地の一部14.7haには「グローバルゲートウェイ品川」として国際交流拠点になる複合都市の開発を目指し、全6区域に分けて整備される予定だ。

2027年のリニア開業に向けて順次街開きを進めるとともに2030年以降の長期を見据えた街づくりを進めていく。

品川駅西口(高輪口)では、駅前の国道15号の上部に大規模な広場を整備することで、道路を隔てて分断されている駅と商業エリアを一体化する計画がある。

国道の拡幅に合わせて道路上空を有効活用する。国土交通省と東京都が今年2月に「国道15号・品川駅西口駅前広場」として整備方針を取りまとめた。

現在、国交省が事業計画策定に向けて事業協力者を募集しており、7月中に民間からの提案を受け付け、8月下旬にも事業協力者を選定する予定。広場整備だけでなく、交通ターミナルとしての機能も強化する。

田町駅開発イメージ 1
東京ガスと大手不動産が手掛ける大規模再開発「ムスブ田町」は田町駅と直結する

また、この高輪口側には、プリンスホテルや複合商業施設のSHINAGAWA GOOS(品川グース)があるが、これらを含めて一体的なな再開発も計画されている。

品川グースは、延べ床面積約25万uの大規模プロジェクトとして建て替えられ、オフィスや商業施設、ホテル、住宅といった複合施設として2027年ごろに開業の運びとなりそうだ。

品川駅の隣の田町駅。ここでは、東京ガスと三井不動産・三菱地所による田町駅直結の大規模再開発「TGMM芝浦プロジェクト(仮称)」が進んでいる。

このTGMMプロジェクトは今年5月、「msb Tanachi(ムスブ田町)」と命名された。地下2階地上36階、地下2階地上31階、地下2階地上9階の3棟構成で、オフィス・商業施設・ホテル・広場を整備する。

9階建てのビルにはフランスのアコーホテルズが展開するブランド「プルマン」が日本初進出する。全体計画のスケジュールは2020年春までに竣工だが、ホテルは2018年秋に開業する予定だ。

品川エリア利回り表 1
健美家調べ

当然ながら、こうした都市機能の整備が進むエリアは投資家から注目を一身に集めることになる。

当社のデータによると、区分マンションの直近1年の平均利回りは品川エリアで5.07%、築年数の平均が15.4年と若干若いとは言え、平均価格4788万円と他エリアの新築と遜色のない価格帯だ。すでに再開発などのイベントが織り込まれていると言っていい。

一方、田町の利回りを見ると5.87%、平均価格が2214万円と品川の半分程度の価格帯となっており、新駅完成や品川駅リニア開通といったイベント効果はここまで波及していないように感じる。

ただ、全国宅地建物取引業協会連合会に所存する複数の地元不動産会社は、「品川エリアに引っ張られる形で資産価値が見直される」と口をそろえる。

いずれにしろ、品川・田町エリアは、これから具体化する計画も少なくなく、そうしたプロジェクトがベールを脱ぐたびに街の価値が上昇していくのは間違いなさそうで目が離せない。

健美家編集部

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