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国交省が基準地価発表。全国住宅地は1991年以来31年ぶり上昇に、商業地でも3年ぶりにプラスに転じる。コロナ後遺症から徐々に回復へ

調査(不動産投資)/基準地価・公示地価・路線価 ニュース

2022/09/20 配信

銀座
「明治屋銀座ビル」。写真はコロナ前に撮影したものを流用

地価の持ち直しが鮮明となった。国土交通省は9月20日、「都道府県地価調査(基準地価)」を発表した。調査は全国2万1444地点。7月1日時点の地価である。

全国全用途平均で3年ぶりに上昇に転じた。経済活動の正常化が進む中で、新型コロナウイルス感染症の影響等により弱含んでいた住宅・店舗等の需要が回復傾向にあり、全国平均で住宅地・商業地ともに上昇に転じた。商業地は3年ぶり、住宅地は1991年以来31年ぶりに上昇に転じた。

住宅地は、都市の中心部など生活利便性の優れた地域で需要が堅調だ。低金利環境の継続と住宅ローン減税などの支援策が下支えしている。新型コロナウイルス感染症で生活スタイルが変化していることでニーズが郊外部にも広がり上昇範囲も拡大している。

三大都市圏を見ると、住宅地は東京圏と名古屋圏が2年連続で上昇し、その上昇率も拡大した。大阪圏は3年ぶりに下落からプラスに転じた。商業圏は、東京圏と名古屋圏で上昇が継続し、その上昇率が拡大し、大阪圏では2年ぶりに下落から上昇に転じた。

地方圏は、全用途平均・住宅地は引き続き下落しているが、その下落率は縮小した。商業地では3年連続で下落しているが、下落率は縮小した。

地方四市(札幌、仙台、広島、福岡)は、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも上昇が継続している。住宅地は、四市中心部の地価上昇や住宅の供給不足によって周辺の市町で高い上昇率を見せている。

基準地価?
▲は下落率を表している。地方四市は札幌、仙台、広島、福岡

基準地価表?

全国最高価格は17年連続「明治屋銀座ビル」

全体的に商業地は経済活動の正常化の動きとともに個人消費の持ち直しの動きから店舗需要は回復傾向にある。特に三大都市圏や地方四市など再開発事業が進展している地域では、利便性・繁華性が向上することへの期待感から地価上昇が継続している。コロナの直撃を受けた訪日客需要は、人流が回復しつつある繁華街で上昇に転じた地点も見受けられた。

全国の最高地価格は17年連続で東京都中央区銀座2丁目「明治屋銀座ビル」だった。1u当たり3930万円(変動率0.5%下落)である。前年の同調査では3.7%下落していた。コロナのダメージを大きく受けた東京23区の繁華街を見ても下落率を縮小したり、プラスに転じる地点が見受けられた。

不夜城として知られ、コロナ前は若者を中心に多くの人々でにぎわいを見せていた新宿・歌舞伎町。その地価を見ると697万円となり、昨年の10.1%下落から0.0%まで戻してマイナス圏から脱した。

全国商業地価格7位の新宿区西新宿1丁目は前年の2.5%下落から0.5%プラスに転じ、伊勢丹本館前の明治通りを挟んだ新宿3丁目の商業施設は同10位の1770万円となり、その変動率は前年調査の3.3%下落から0.6%上昇になっている。外国人旅行客に人気のある台東区浅草寺周辺では、これまでのマイナス圏から抜け出て軒並み4%台のプラスになっている。

大阪圏の最高価格は大阪市梅田地区の「グランフロント大阪南館」で1u当たり2200万円(変動率2.2%下落)となった。オフィス需要が比較的堅調で人流と消費等で一部持ち直しの動きが見られ、昨年の4.7%下落から下落率が大幅に縮小している。

コロナ前に外国人旅行者でにぎわっていた大阪市なんば地区(2.9%下落)は、大阪府内の商業地で下落率1位となった。人流は回復傾向にあるものの、飲食需要が減退しており、店舗の収益性が減退している。しかしながら、こちらも前年の16.6%下落から下落率を大幅に縮小している。

名古屋圏の最高価格地点は「大名古屋ビルヂング」の1u当たり1880万円(変動率2.2%上昇)だった。全国商業地価格で8位に入った。淺沼組名古屋支店のある地点は上昇率12.3%(前年8.2%上昇)となり、名古屋圏商業地価格の上昇率1位になった。住宅地最高価格は、名古屋市中区錦1丁目の地点で16.7%上昇し、前年から3.5ポイント上昇している。

北海道が全国上昇率トップ10ほぼ独占

全国の変動率トップ10を見ると、商業地は6位に付けた千葉県木更津を除いてすべて北海道の地点がランクインしており、住宅地はトップ10すべてが北海道の地点で占めた。

北広島市内でプロ野球、日本ハムファイターズの本拠地となる「ボールパーク」が整備中であることが主な要因だ。北広島市の地点は、住宅地に上位3地点、商業地で上位2地点に入った。

北広島市の住宅地は24.5%上昇と前年15.8%からさらに上がり、市内の供給不足と宅地需要の増大が地価の上昇を継続している。商業地も前年の11.8%から19.6%上昇となった。ボールパーク開業に向けての店舗需要が増大するとともに出店意欲が支える。

このほか、特徴的な地価動向としては、茨城県つくばみらい市の住宅地が東京圏で上昇率1位(10.8%上昇)となった。つくばエクスプレス線沿線で沿線の住環境が改善され、住宅需要が堅調な点が地価を引き上げた。

東京圏の商業地上昇率1位は全国6位の千葉県木更津市(19.8%上昇)である。多機能複合都市としての商業施設の開業とともに、住宅開発による発展期待から店舗需要が堅調に進んでいる。

昨年の基準地価調査で変動率上位10地点中7地点が入った福岡市はトップ10圏外となった。すでに価格が高止まりしていることから上昇余地が少なかったことが要因と考えられるが、福岡県で商業地価格の上昇率1位を見ると、博多駅周辺の地点で17.5%上昇(前年12.0%上昇)している。価格は1u当たり121万円だった。

高機能オフィスへの建替えを後押しする博多コネクティッドが進行中で、博多駅周辺で割安感のあるエリアにもオフィス需要が波及していることで地価上昇が継続中だ。

また、2年半以上と長期化している新型コロナウイルス感染症への対応が長引いていることでの需要の変化が見られた。

長野県軽井沢町では、人口密集地から避ける動きとテレワークの導入、転勤をしない働き方などのライフスタイルの変化の需要を取り込んだ。長野県内の住宅地の2地点が県内変動率1位と2位になった。軽井沢駅周辺で13.4%と12.5%の上昇率だった。

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健美家編集部(協力:若松信利(わかまつのぶとし))

■ 主な経歴

学生時代から不動産に興味を持ち個人的に不動産関連の記事を多数執筆。大学卒業後、不動産関係情報誌に20年以上勤務。現在は都内のIT会社に勤め、副業でいくつか投資関連の記事を担当・執筆する40代サラリーマン。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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