不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する株式会社タスは、「賃貸住宅市場レポート 首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版 2022年1月」を発表した。
トピックスとして「東京23区の30代人口流出が増加したのはなぜか」と「東京23区の単身者向け賃貸住宅の空室率に回復の兆し」を掲載。また賃貸住宅指標は2021年11月期の空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率、賃料指数)を掲載している。
◎詳細PDF：「賃貸住宅市場レポート 首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版 2022年1月」
(1)東京23区の30代人口流出が増加したのはなぜか
直近の東京23区の平均物件価格は、新築マンションが約8,000万円、新築戸建てが約7,200万円、中古マンション・中古戸建て・新築小規模戸建てが約6,300万円。
新築マンションについては従業員1,000人以上企業の35〜39歳カップルを除き、パワーカップルでも購入が厳しくなりつつある。新築戸建て・新築小規模戸建てについては、パワーカップルであればまだ余裕をもって購入できる。パワーカップル以外の世帯にとって東京23区の新築は、小規模戸建て以外は高根の花になりつつある。
東京市部や周辺3県では、新築マンションの価格は5,000万円前後。東京23区で新築マンションの購入が厳しくなってきた世帯年収が600〜999万円の世帯(東京23区の世帯主が30代世帯の30％)が、郊外部では新築マンションを無理なく購入することが可能だ。
2020年度に東京23区では30代の人口の減少幅が拡大しているが、テレワーク利用が拡大したというより、物件価格が高騰したことが理由と考えるのが妥当だろう。
(2)東京23区の単身者向け賃貸住宅の空室率に回復の兆し
10月以降は、感染者数が抑えられていたことから人流が回復傾向となり、飲食店等も営業時間の制限が段階的に解除され賑わいを取り戻しつつあった。帝国データバンクが2021年10月1日〜31日に実施した、人手不足に対する企業の見解についての調査によると、飲食店等では非正規社員の人手不足割合が63.3％と急上昇している。
このため、職を失い東京23区を離れていた非正規社員が再び東京23区に戻り始めていた可能性がある。この回復傾向は12月も継続していると考えられる。
(3)2021年11月期1都3県賃貸住宅指標
この時期には緊急事態宣言・まん延防止等重点措置が全面解除され、人流が戻りつつあった。これを受けて、全地域で空室率TVIが引き続き改善傾向となっている。
東京23区の平均募集期間が増加傾向だが、これは長期間空室だった物件が埋まり始めていることが要因。急激に市場が回復している場合、空室率の改善と平均募集期間の上昇が同時に進む。
[東京都]
全域 23区 市部
空室率TVI(ポイント)：14.19 13.49 18.59
募集期間(ヶ月) ：4.34 4.12 5.49
更新確率(％) ：43.68 43.56 44.27
中途解約確率(％) ：39.51 39.33 40.62
[神奈川県]
空室率TVI(ポイント)：16.06
募集期間(ヶ月) ：5.06
更新確率(％) ：43.52
中途解約確率(％) ：41.06
[埼玉県]
空室率TVI(ポイント)：18.42
募集期間(ヶ月) ：5.35
更新確率(％) ：43.14
中途解約確率(％) ：42.01
[千葉県]
空室率TVI(ポイント)：16.66
募集期間(ヶ月) ：4.52
更新確率(％) ：43.48
中途解約確率(％) ：41.40
分析：株式会社タス
(4)2021年11月期 関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標
自動車産業が回復している中京圏は回復基調、それ以外の地域では横ばい基調で推移している。愛知県においても空室率の改善傾向と平均募集期間の増加傾向が同時に進んでおり、急激に市場が回復していることがわかる。
[大阪府]
空室率TVI(ポイント)：10.01
募集期間(ヶ月) ：5.05
更新確率(％) ：47.05
中途解約確率(％) ：41.11
[京都府]
空室率TVI(ポイント)：14.87
募集期間(ヶ月) ：5.13
更新確率(％) ：40.92
中途解約確率(％) ：42.96
[兵庫県]
空室率TVI(ポイント)：13.71
募集期間(ヶ月) ：5.70
更新確率(％) ：42.62
中途解約確率(％) ：45.57
[愛知県]
空室率TVI(ポイント)：18.62
募集期間(ヶ月) ：6.07
更新確率(％) ：41.83
中途解約確率(％) ：44.95
[静岡県]
空室率TVI(ポイント)：25.21
募集期間(ヶ月) ：8.34
更新確率(％) ：45.21
中途解約確率(％) ：43.77
[福岡県]
空室率TVI(ポイント)：10.66
募集期間(ヶ月) ：5.36
更新確率(％) ：47.22
中途解約確率(％) ：38.67
分析：株式会社タス
◎詳細PDF：「賃貸住宅市場レポート 首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版2022年1月」
健美家編集部
