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2018年予測。分譲マンションは都心部人気変わらず。民泊物件の資産価値には下落懸念。ニッセイ基礎研、不動産市場調査室長に聞く

調査/都市・マーケット ニュース

健美家不動産投資ニュース

不動産価格が高止まりし一部でバブルの様相を呈するが、2020年東京オリンピック開催に向けたインフラ整備も各所で進むなど東京の景況感は悪くない。

不動産マーケット全体として見れば、好調に推移していると言っていい。ただ、こうした状況がいつまで続くのか。不動産関係者はもとより、個人の不動産投資家もマーケット動向を注視する中、ニッセイ基礎研究所で不動産市場調査室長を務める竹内一雅氏に足もとの不動産市場と2018年のマーケット予測などについて聞いた。

ニッセイ基礎研究所・竹内室長
ニッセイ基礎研究所 金融研究部 不動産市場調査室長 竹内一雅氏

――分譲マンションは、2016年から新規供給が滞り気味です。

「新規の供給はかなり細っている。首都圏を見ると、高価格帯のマンションだけ売れ行きがいい。販売価格で見ると、7000万円以下の供給が少なくなっている。

東京都心部などの好立地物件のマーケットになっているのが現状だ。成約率も高額帯の物件だけ好調。高額帯が売れる理由としては引き続き相続税増税の影響があるのと、再び外国人の需要が増しているからではないか。

不動産価格の上昇により資産価値が増し、潤沢な資産を持つ層が人気物件に集中している。2018年もこの状況はかわらず、都心部・都区部に人気が集中する」

――2019年10月に消費税の引き上げが予定されています。

「この8%から10%の引き上げを見据えて2018年後半から駆け込み需要が顕在化すると見ている。足元では、物件価格が高くなり過ぎて一般サラリーマンが購入をためらう状況になっている。

売れずに在庫として積み上がっている地域も少なくないが、消費増税前に『今がお得ですよ』といったセールストークにより郊外を中心に売れていない物件のバーゲニングがあるのではないか。つまり販売各社は今がお得路線に走る可能性はある」

「また、東京オリンピックを控えてお金の回りがさらに良くなるはず。今回の建設工事や都市整備による経済波及効果が大きい。東日本大震災後で仙台市の復興支援効果のような感覚を持っていてもおかしくない。

人手不足に伴う賃金上昇などの影響により郊外型や都市部周辺で2018年後半に成約状況が回復することもなくはない。2018年の新規供給数は今年よりも若干増えそうだ」

――駆け込みは需要の先食いです。

「ただ、駆け込みを単に待って売れる状況ではない。駆け込み需要は数%に過ぎず、昔ほど強くないだろう。人口動態で見るとわかる。高級住宅を買う人は決まっているし、企業ベースの業績はいいが家計部門は厳しいのが実情。特に中低所得者層の家計部門は厳しい中、売る努力が欠かせないマーケットになる」

――来年は、オフィスビルの新規大量供給に対する懸念が上がっています。

「Aクラスビルの賃料は来年後半過ぎからじわり低下の気配を見せる。従来の構造パターンから見ると、空室率もやや上昇し、供給過多は否めない。

都心部は好調だが、二次空室、三次空室などが顕在化していく。都心部でも2018年終わりから2019年初めあたりからそうした傾向になると見ている。移転先として人気なのは都心部に集中している。人材採用・維持で都心需要が増えるが、供給の過剰感を払拭はできない」

「ただ、IT外資大手のグーグルの例を見ると、移転先の床面積は倍以上の増床となっている。単に1人当たりのワークスペースを拡充したのではなく、成長を見込んでの移転・増床であると見ている。つまり、これから人材を拡充するということ。こういう事例が増えていくと私の予測は吹っ飛ぶ」

――民泊元年、「住宅宿泊事業法」(民泊新法)が来年6月15日に施行されます。

「個人的には非推進派だ。特に家主不在型は筋がよくない。住居専用地域に民泊物件があったり、分譲マンションの区分を民泊使用すれば、その居住地域と物件の資産評価が下がると踏んでいる。

そもそも都市計画で分離されているような問題を一緒くたにしたのが問題だ。都市計画の専門家がそのことに誰も声を上げなかったことに失望している」

「住宅は、分譲と賃貸との違いだけでも地域や住民の間でいざこざが発生する。居住というのはそれだけナーバスな世界なのに水と油を一緒にした。民泊が地域住民に受け入れられるとは思えない。

住居専用地域について、新宿区が民泊を土日にとどめたり、苦情対応などで管理者が10分以内に客室に駆け付けるよう半径800m以内の駐在も求めたことは正しい措置だ。海外事例を参考にするなどと言って180日規制にした意味がわからない。海外で180日を認めている国はない」

健美家編集部(聞き手・中野淳)

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