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不動産投資家「ピーク感」を訴えるも意識は強気。東京都区部の一棟アパート・一棟マンションに照準

調査/都市・マーケット ニュース

機関投資家などプロの不動産投資家、個人投資家ともなお強気である。

アベノミクス以降、企業業績の回復と東京オリンピックへの期待などにより、不動産価格が右肩上がりで推移する中、日本不動産研究所が5月下旬に発表した意識調査では、不動産投資市場の認識について「ピークに達している」との回答が72.0%と大勢を占めた。

理由を見ると、「著しく低い利回りによる取引が多く出現している」が 83.2%で最も多く、前回調査の68.2%を大幅に上回った。

しかし、今後1年間の投資に対する見方については、「新規投資を積極的に行う」が90%で昨年10月の前回調査に比べて1ポイント上昇となお強気で、「当面、新規投資を控える」の回答は8%と横ばいだった。

同調査は、機関投資家などを中心にアンケートを実施したもの。不動産市場については、米国の金利動向や日銀の金融政策などに注目が集まり、一部に踊り場懸念の指摘があるとしながらも、全体としては、投資家の投資意欲は積極的な姿勢が維持されている。

市況感については、東京・大阪とも「現在」、「半年後」は「拡大期」と見る回答が最も多かった。

投資意識調査@
出所:野村不動産アーバンネット

一方、野村不動産アーバンネットが6月18日に発表した、ノムコム利用の個人投資家を対象に実施した不動産投資に関する意識調査でも、投資用不動産は「買い時だと思う」(22.1%)と「間もなく買い時が来ると思う」(36.7%)を合わせて6割ほどが買い時だと回答している。

買い時の理由については、「東京オリンピック効果」や「融資が厳しく不動産価格が下がると予想」、「価格がピークを打った」などの声が多かった。

ノムコムの投資家の回答には、過去3年以内に「売却をした」との回答が32.6%あった。売却した時期を見ると、昨年5月以降が44.7%と直近1年間の取引が最も多く、売却の理由としては、「不動産価格が上昇したから」(57.9%)がトップとなり、「所有物件を組み換えるため」(57.0%)が続いた。

投資意識調査A
出所:野村不動産アーバンネット

収益不動産を所有する投資家の50.6%が「買い増しを検討している」とも答えており、「買い替えを検討」(32.0%)を含めると8割超が物件購入を検討していることもわかった。

今後の投資エリアとしては、東京都心5区(千代田・中央・港・渋谷・新宿)を除いた東京都区部が62.6%と最も多く、次いで都心5区(54.4%)だった。物件種別を見ると、「一棟アパート」(52.6%)が最も人気が高く、「一棟マンション」(48.8%)と「ワンルーム区分」(26.0%%)と続いた。

向こう1年の不動産価格の予測は、「下がる」(32.8%)が1年前の同じ時期に比べて6.2ポイント上昇している。「横ばい」(48.8%)がほぼ半数を占めて、「上がる」は18.4%にとどまった。その理由は、価格は上がり切っているものの「都心に下がる要素がない」や「東京オリンピック」の影響を挙げている。

価格が下落する理由として「銀行の融資が厳しくなっている」ことを挙げている。融資状況は、半数以上が「変化を感じる」(52.8%)と回答した。そのうち87.7%が「審査が厳しくなった」と回答し、「求められる自己資金の割合が上がった」(51.3%)と感じる人も半数を占めている。

機関投資家・個人投資家ともに、不動産価格が近く天井を打つとの見方で一致しているようだ。

投資意識調査B
出所:日本不動産研究所

世界経済のいわゆる「適温相場」は終わったのか。これについて、先述の日本不動産研究所がアンケートで尋ねているが、「適温相場と思う」(47.0%)が約半数を占め、「適温相場と思わない」(28.8%)を上回っている。

また、今後の世界経済におけるネガティブ・シナリオの中で日本の不動産市場にも影響を及ぼす可能性が最も高いものとして、「米国実態経済の腰折れ」(34.6%)、「米国FRBの過度な金利引き上げ」(28.3%)とする回答が多く、米国の経済・金融政策に関する注目の高さがうかがえる結果となっている。

健美家編集部

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