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ねらい目は1棟アパートか!?投資家の1年後の予測、不動産価格は「上がる」大幅に増加

調査(不動産投資)/その他 ニュース

2021/07/27 配信

野村不ソリュ@
コロナ禍の不動産投資家の影響について(出所:野村不動産ソリューションズ、他のグラフも同じ)

新型コロナウイルス禍が再び世界で猛威を振るっている。東南アジアでは感染力の強いインド型の蔓延で経済への影響が広がっているが、日本でも感染者数が急速に拡大し、東京都では8月に1日3000人台に感染者数が達するとの専門家の予測が出ている。

この新型コロナウイルスによる経済的な影響について、不動産投資家は、どのように見ているのだろうか。

野村不動産ソリューションズ(旧・野村不動産アーバンネット)は6月18〜28日に同社が運営している投資用・事業用不動産サイト「ノムコム・プロ」の会員を対象に投資用不動産の買い時感などを聞き取っているが、その結果を7月20日に発表した。

その中でコロナによる経済的な影響を「感じている」との回答が39%を占めており、投資家の約4割がなんらかの影響を受けていると回答している。最も大きな影響としては、「空室が埋まらなくなった」(53.4%)があがっており、2020年6月の調査時点の32.0%から大幅に増加している。

健美家ニュースで7月6日に配信した『都心賃貸でもリーシング苦戦の声』でも触れているが、入居する人の個人所得の低下で家賃を支払う能力が衰えているなどが影響していると見られる。2番目に大きい影響として「賃借人の退去が増えた」(31.1%)が続いている。

しかしながら、「家賃滞納が増えた」(18.0%)は、2020年6月調査から10ポイント以上も少なくなっていることから、経済的に困っている人の家賃を補助する住居確保給付金のほか、雇用調整助成金や緊急対策特別融資など中小企業支援策がうまく効いている可能性がうかがわれる。

買い時感はさらに価格が上がる前に≠反映!?

今後の新型コロナウイルス禍の動向しだいであるが、ノムコム・プロ会員の有効回答411人を見ると、不動産投資について強気の見方である。

411人のうち305人は投資用不動産を実際に保有・運用している人たちだが、投資用不動産の買い時感について、「買い時だと思う」(30.9%)と「間もなく買い時が来ると思う」(34.3%)を合計すると65.2%が買い時との見方をしている。

「買い時はしばらく来ないと思う」(34.8%)が2020年6月から11.1ポイント増えているが、買い時だと思うも9.7ポイント増加した。

野村不ソリュA

強気の姿勢が続いている理由を見ると、『買い時だと思う』と回答した人からは、「コロナで価格が下落していると思うから」や「金利が安いから」、「アフターコロナで海外投資家買いがある」といった理由が挙げられている。

『間もなく買い時が来る』と回答した人からは、「オリンピック開催後、下がるのではないかと思っている」や「コロナ影響による収入低下により購買意欲が下がり、価格が下がると予想するから」などの声が上がっている。なかにはアメリカの景気拡大によってテーパリング(金融緩和の縮小)が行われ、その影響が日本にも波及するといった見方をしている。

不動産の価格相場について、「1年後の不動産価格はどうなるか」と尋ねているが、「上がる」(32.1%)と回答した人は2020年6月の時点で7.7%に過ぎなかったが、この1年間で24.4ポイントも「上がる」との見方に変わった。

上がる理由として「コロナ禍の終息」を挙げる投資家が多かった。「横ばい」(46.7%)も拡大した。「下がる」(21.2%)は、前回調査から36ポイントも減少している。つまり、「上がる」と「横ばい」を合わせてほぼ8割が不動産価格の高止まりを予想している。

野村不ソリュB

不動産価格が高い値段を維持する≠ニの見方が8割方を占めているのに、買い時と思っている6割以上の人は不動産価格が下がるから≠理由に挙げている。

これには「なぜ?」となりそうだが、買い時だと思っている人の中に価格が下がらないと予測している投資家が一定数いるからだろう。買い時の理由には、価格の下落を見込むだけでなく、「建築コストの上昇等から、これから価格が上がる可能性があると思う」なども挙げられるなどいま買わないとさらに高値になる≠ニの見方が存在している。

投資家の4人に1人がキャッシュリッチ

それらを踏まえての今後の投資スタンスは、「新規投資を積極的に行う」が50.4%と半数を占めた。「状況が落ち着くまで当面、新規投資を控える」(29.2%)という回答も3割ほどを占めているが、中長期的な展望として「投資用物件の買い増しを検討したい」(61.7%)となり、2020年6月とほぼ横ばいである。買い意欲は、昨年のコロナ当初から落ちていない。

購入したい物件の種別を複数回答で尋ねたところ、「一棟アパート」(52.3%)が最多となった。2番目に「一棟マンション」(42.3%)、3番目に「ワンルーム区分マンション」(26.8%)となっている。

野村不ソリュC

投資物件を購入する際の金融機関の融資姿勢を聞いたところ、半数が変わらないと感じているものの約3割が「審査が厳しく」なったと回答している。その主な理由としては、「求められる自己資金の割合が上がった」(50.0%)と半数を占めているほか、コロナ前の属性条件が通じなくなったり、金利が高くなった、共同担保を求められた、などが挙げられている。

融資環境として少しずつ借りづらくなっているようだが、最も利用している金融機関は地方銀行が約3割と最も多い結果となった。一方で25%と4人に1人が借り入れをしてない現金買い、キャッシュリッチ層が占めているのが特徴的だ。

健美家編集部(協力:若松信利)

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