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サラリーマン大家さん必見、はじめての確定申告(後編)

税金/申告 ニュース

■青色申告と白色申告の違い

昨日のサラリーマン大家さん必見、はじめての確定申告(前編)では、どんな人が確定申告をしなくてはいけないのかを解説した。今日は確定申告について基本的なことを紹介しよう。

確定申告(収支の内訳書不動産

まず、確定申告には白色と青色2種類がある。青色申告には「10万円控除・65万円控除」と2種類の所得控除があるが、不動産所得で65万円控除を使うには「事業的規模」でなくてはいけない。

不動産投資の事業的規模には明確な基準があり、「5棟10室」つまり、5棟もしくは10室以上を貸していないと事業的規模にはならない。事業的規模であれば、65万円控除を使えるだけでなく、賃貸運営を手伝ってくれる家族に支払った給与を経費として計上できる「専従者給与」が使える。

青色申告を行う場合には、不動産投資(収益不動産の購入後)をはじめて2 ヵ月以内に「青色申告承認申請書」を提出する必要がある。また、記帳の方法には複式簿記と単式簿記があり、65万円の控除を受ける場合には複式簿記での記帳が必須となる。

■不動産所得の計算方法と確定申告の必要書類

確定申告では不動産所得の計算を行う。不動産所得の計算方法は以下の通り。

不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費

総収入金額とは、家賃収入・礼金・空室保証時における補てん家賃、そのほか駐車場収入や自動販売機収入なども含める。必要経費とは、管理費、修繕費、水道光熱費など賃貸事業にかかる経費をいう。この経費を計算するためには、以下の書類が必要となる。

  • 源泉徴収票(勤務先)
  • 賃料明細(管理会社、自主管理の場合は通帳)
  • 礼金や敷金の金額がわかる賃貸契約書
  • その他の収入がわかる書類
  • 固定資産税の通知書
  • 水道光熱費支払い明細
  • 修繕費の見積書・請求書・領収書
  • 売買契約書類
  • 借入の返済予定表
  • 火災保険、地震保険の証券
  • 交通費
  • 接待交際費・セミナー代、書籍代など経費の領収書

これらの資料から帳簿への記帳を行う。また、先述した青色申告を行っている場合、経費のほか青色申告特別控除(10万円・65万円)差し引くことができる。難しそうに思えるが、会計ソフトを利用して、自分で記帳を行うサラリーマン投資家も。また、税理士に依頼するサラリーマン大家さんも多い。

パターンとしては、「確定申告をすべて自分で行う」「記帳は自分で行い、申告書の作成は税理士におまかせ」「記帳も含めて税理士におまかせ」がある。

■不動産投資の経費はなにが認められる?

ここで注意したいのは、不動産投資の必要経費。必要経費として計上することのできる代表的な項目は以下の通り。


  • 管理費

入居者からのクレーム対応・入金管理・入居者募集・巡回など、管理会社に支払う管理委託料。また、区分マンションにおける建物管理会社に対して毎月支払う管理費も必要経費になる。

  • 修繕費

建物を維持管理するための費用、入居者が退去後の内装工事やエアコンや給湯器などの設備交換の費用。なお、修繕費が原状回復するための支出ではなく、不動産の価値を増加させるような支出であった場合は「減価償却」になる。

また、区分マンションで管理組合に対して毎月支払う修繕積立金も必要経費。積立金という名称でも将来の建物全体の修繕にあてられることが目的のため必要経費となる。

  • 減価償却費

減価償却とは、購入した不動産が将来にわたって、時の経過と共に劣化していく分だけ毎年減価償却費として計上すること。経年によって劣化するのは「建物」であり、土地は該当しない。また、減価償却する年数は法律で定められている。これを法定耐用年数といい、建物の構造によって変わる。

  • 借入金利息(ローン返済額のうち利息部分)

不動産購入のための借入金の返済額のうち、利息相当部分は必要経費となる(元本部分は不可)。

  • ローン保証料

融資を受ける際に支払うローン保証料。金融機関によってとローン保証料を利息に含めていることがあるので確認のこと。

  • 税金

必要経費に計上できる税金は「不動産取得税」「固定資産税」「印紙税」などで「所得税」「住民税」は経費にできない。

  • 税理士に支払う手数料

税理士に支払う確定申告書の作成費用。

  • そのほか必要経費

物件や管理会社までの交通費、不動産投資を学ぶための書籍や新聞などの新聞図書費、管理会社への連絡のための通信費、賃貸運営に必要な消耗品など、不動産経営に関するものであれば経費計上が可能だが、あくまで経費として計上できるのは「社会通念上認められる範囲内」となる。


不動産投資に絡めれば、「様々な費用を必要経費として計上することができる」と考えている人もいるが、それは大きな誤解。必要経費はあくまでも不動産投資に関する支出に限られる。具体的にいえば、請求書や領収書、帳簿などで業務に必要かどうかを明確にできるかが大事だ。

健美家編集部

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