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消費税増税、大家さんには影響あり?なし?不動産投資と消費税の話

税金/申告 ニュース

消費税増税も争点の一つであった衆議院選挙も終わった。現在のスケジュールでは、2019年10月に現行の8%から10%への引き上げが予定されている。

ところで不動産投資家であれは、所得税の申告は当然しているはずだが(事業的規模の有無は関係ない)、消費税の申告をしている人はあまりいないのではないか。

もちろん申告義務のない人が大部分であるため問題はないのであるが、今回は不動産投資と消費税の関係について少し整理しておきたい。

消費税というのは「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の引き取り」(消費税法第4条)が課税対象となる。

税法の用語はさておき、平たく言えば国内の事業者が行うすべての取引について消費税が課されるということになる。つまり不動産投資家が行う物件の貸付け、物件の売買についても原則的には消費税が課されるということである。それでは申告をしなくていいのはなぜか。

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・住宅の貸付けは「非課税」

消費税法では、消費税の性格から課税の対象としてなじまないものや政策的配慮から非課税としている取引がある。この非課税取引の中に「住宅の貸付け」、「土地の譲渡及び貸付け」が入っているため、不動産投資家の得る賃料収入に消費税は掛かっていない(=申告義務がない)のである。

しかしここで注意しておきたいのは「住宅」の貸付け、「土地」の譲渡及び貸付けが非課税であるということ、そして「土地」の貸付けの場合「施設の利用に伴って土地が使用される場合」は非課税にはならないということである。

つまり、店舗など商業物件の貸付け、駐車場の貸付けは課税(消費税法では「課税売上げ」という)になるのである。例えば店舗併設物件の店舗部分、居住用物件の1室を事務所として貸した場合なども課税売上げになる。

それでは、課税売上げがあるにもかかわらず、申告義務がないのはなぜか。これは消費税には「納税義務の免除」の規定があり、基準期間(法人の場合は前々事業年度、個人の場合は前々年)の課税売上高が1000万円以下の場合は、その年の納税義務は免除されるからである。

従って、毎年の不動産収入が優に1000万円を超える不動産投資家であっても、駐車場収入など課税売上げとなる収入が1000万円以下であれば、消費税の納税義務はないことになる。

それでは次に物件の売買があった場合の消費税について見ていこう。

・建物部分は「課税」取引

先ほどの「非課税取引」のところで「土地の譲渡」は非課税であると説明した。ということは、収益物件を売買する場合、建物部分には消費税が掛かっているということになる。ここでは、物件を購入した場合と売却した場合に分けて説明していく。

・物件を購入した場合

物件を購入した場合、不動産売買契約書には消費税額を明示している場合(外税方式)としていない場合(総額表示のみ)がある。その物件の消費税額の算定方法(=建物価格の算定方法)については今回は省略するが、免税事業者の場合、物件を購入しただけでは消費税の課税関係は発生しない。

ただし、購入した物件が商業物件で、その年以降の課税売上げが1000万円を超えるようであれば、翌々年から消費税の申告義務が発生することになる。

なお、投資家ではない個人から居住用物件を購入した場合、契約書に「消費税は非課税」と書いている。これは実は「非課税」ではなく「不課税」の誤りである。

先ほど、消費税は「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等」に課税されると説明したが、物件を売却した「個人」は「事業者」ではないため、そもそも消費税の対象となる取引には該当しないということである。このような取引を「不課税」と言い、原則は課税だが特に規定を設けて消費税を課さない「非課税」とは区別している。

・物件を売却した場合

物件を売却した場合は少し注意が必要である。先述のように建物部分は課税売上げになるが、物件を売却した投資家が免税事業者であれば、その年の消費税の申告義務はもちろん無い。

しかし建物部分の売却金額が1000万円を超えると、翌々年は課税事業者になる。つまりその年の課税売上げが1000万円以下でも、消費税の申告が必要ということになる。

例年と同じだと思って、申告を忘れると「無申告」となり、無申告加算税など余分な税金を払う羽目になるので注意したい。また、申告に備えて各種記帳、税務署への届出(簡易課税制度選択届出書など)などを済ませる必要がある。

以上、不動産投資と消費税について簡単に説明してきた。消費税導入当初の税率3%であれば、仮に何か間違いがあったとしても金銭的ダメージは比較的少なかったのであるが、税率10%ともなればかなりの影響がある。消費税について正しく理解し、無駄なお金を払うことの無いようにしたいものである。

健美家編集部

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