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はじめての確定申告、サラリーマン大家さんはどうすればいい?(後編)

税金/申告 ニュース

前回、軽く説明したが、

不動産所得は
(不動産収入−必要経費)
で求める。そしてこの数字を基に、所得税額を計算し、申告・納税する。
所得税額の計算は
(不動産所得+給与所得−所得控除)×税率

であった。
それでは、まず具体的に何が不動産収入、必要経費となるか、その他注意しなければいけないことなども含めて説明していきたい。

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1 不動産収入となるもの
・家賃、共益費収入
毎月受け取る家賃、共益費は不動産収入となる。管理会社などからまとめて入金がある場合、管理費等はマイナスされていても、不動産収入はあくまで管理費等控除前の数字となる。

それから、収入の計上時期にも注意が必要。家賃は翌月分を当月に受け取ることが多い。例えば、30年12月に今年1月分の家賃の振込があった場合、これは原則受け取った日で収益計上、すなわち30年分の収入となる。ただし、継続処理等の要件を満たせば、31年分の収入として処理することも可能。

・礼金、更新料
これらも不動産収入として計上しなければいけない。名称の如何に関わらず、賃借人から受け取って返還を要しないものは、全て収入となる。

・敷金はどうなる?
敷金を受け取った際、「敷金償却」、「敷引き」などの名目で賃借人に返還しないものは、受取り時の収入となる。
また、賃借人の退去時に敷金の一部を返還した場合、返還しなかった部分はその時点(返還しないことが確定した時点)での収入となる。敷金受け取り時に遡って収益計上する必要はない。

・水道代などの徴収分
水道代などを入居者から徴収し、オーナーが一括で支払っている場合、徴収した金額は不動産収入として計上する。オーナーの一括支払分は、経費計上することになる。

2 必要経費となるもの
・管理費
管理会社などに支払う管理費。区分所有の管理費、修繕積立金も基本的には経費となる(自宅マンションの管理費等は家事関連費となり、全額経費計上は出来ない)。

・仲介手数料、広告費
仲介会社に支払う仲介手数料、広告費。担当者への謝礼も経費となるが、領収書はもちろん必要である。

・リフォーム代金
空室のリフォーム代金などは必要経費となる。ただし、「資本的支出」といって減価償却しなければいけない場合があるので注意が必要。大掛かりで高額のリフォームをした場合は、税務署や税理士に確認した方が良い。処理を間違うと、所得金額=税金が大きく変わってしまう。

・減価償却費
建物や建物附属設備の減価償却費。お金の出ていかない経費であり、正確に計算したいが、最も間違い易い項目でもある。先述のリフォーム代金にも増して、所得金額に対するインパクトが大きい。専門家に確認した方が無難ではある。

・借入金利息
ローンの返済のうち、利息部分は経費になる。返済予定表で利息分がいくらか確認しよう。くれぐれも、返済額を全額経費計上しないこと。

・固定資産税、都市計画税
いわゆる「固都税」は経費になる。所得税、住民税は経費にならない。自宅の固都税は家事関連費。

・家事関連費
一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用を家事関連費という(自宅兼事務所の水道光熱費など)。このうち経費になるのは、取引の記録などに基づいて、業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる場合のその区分できる金額に限られる。ちなみに、家事関連費という経費項目があるわけではない。グレーゾーンの部分が大きいので、これも税務署や税理士に確認したほうが良い。

・青色申告特別控除
青色申告の承認を受けていれば、65万円又は10万円を不動産所得からマイナスできる。

・青色事業専従者給与、事業専従者控除
配偶者などが専ら不動産賃貸業に従事し、給与を支払っている場合、一定の要件を満たせば不動産所得からマイナスできる。ただし、配偶者控除や扶養控除との併用は不可。

3 必要経費についての一般的注意事項
・領収書は必ず必要?
基本的には必ず必要である。ただし、領収書がなくても(電車の切符を券売機で購入したなど)経費として認められる場合はあるが、領収書があれば何でも経費になるわけではない。

・経費の計上時期は?
必要経費となる金額は、その年において債務の確定した金額(債務の確定によらない減価償却費などの費用もある)となる。つまり、支払いの時点では経費計上出来ない場合があるので注意が必要。例えば、1月に行う工事費用を前年12月に支払った場合など。

・計上時期は厳密に
不動産収入や必要経費の計上時期が1カ月ずれても(今年の分が来年分になっても)、計上することに変わりはない、大勢に影響はないのでは?と思うかもしれない。しかし、所得税の計算は、あくまで1月1日から12月31までの所得金額を基に計算する。金額の正確さはもちろんだが、計上時期も厳密に判断して、所得金額を算出する必要がある。

4 所得控除
配偶者控除、扶養控除、社会保険料控除などを所得控除という。サラリーマン大家さんの場合、通常は源泉徴収票の「所得控除の額の合計額」に記載の金額となる。このほか、医療費控除や、ふるさと納税した場合の「寄附金控除」も、所得控除として所得金額からマイナスできる。寄付金控除は、ワンストップ特例の申請をしていても必ず記載すること。なお、合計所得金額が1000万円を超えると配偶者(特別)控除の適用は受けられなくなるので注意。

5 所得税額の計算
不動産所得(不動産収入−必要経費)と給与所得(源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」)の合計額から所得控除をマイナスしたものが「課税所得金額」。これに税率を掛けて所得税額を計算する(「所得税の速算表」参照)。
なお、計算した所得税額×2.1%の復興所得税が別にかかる。

6 損益通算
不動産所得が赤字となった場合、給与所得からマイナスすることができる。これを損益通算という。この場合、給与所得から源泉徴収されていれば、税金は還付となる。

7 その他参考事項
申告書の添付書類として、源泉徴収票などは税務署に提出しないといけないが、不動産所得にかかる請求書、領収書などを提出する必要はない。またe-Taxでの申告であれば、添付書類は提出しなくてもよい(ただし、自宅での保管は必要)。

以上、確定申告にあたっての基本的な事項を紹介してきたが、この他にも種々の細かな規定等があり、申告書の作成には結構な手間と時間がかかる。

また、今回は説明を省略したが、青色申告にしようとすれば、複式簿記での仕訳も必要となってくる。単純に課税所得金額を計算すれば終わりということにはならない。

特に、事業的規模を越えてくるような大家さんは、ますます大変だ。無理をせず税理士に頼むのも選択肢の一つだろう。ただその場合でも、申告期限ギリギリに頼むことは避けた方が良い。自分で伝票等を整理すればわかるが、1年間での分量はかなりのものになる。申告書の作成には、1日でも早く取り掛かるようにしたいものだ。

健美家編集部

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