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ハワイ不動産を使った減価償却スキームに黄信号!? 築古RC造に集中している理由

税金/税金対策・節税 ニュース

アロハ〜!ハワイ在住の天方エバンです。前回のニュースではワイキキのイリカイホテルというコンドミニアムがここ数年ものすごい値上がりした、その大きな要因がRC造の耐用年数オーバー、建物比率9割という点に目をつけて減価償却目的の購入が日本人投資家の間で大人気になったことをお伝えしました。

実はワイキキコンドに人気が集中したそのもう一つの理由に、「郊外の木造タウンハウス」を購入して同じく高速に減価償却するというスキームがオアフ島で2017年から使えなくなってしまったということがあります。

ご存知の通り、木造の耐用年数は22年とRC造より短く設定されておりオアフ島の郊外にたくさん存在するタウンハウスの多くは建物比率が約8割とイリカイホテルと同様に高いものでした。

木造で耐用年数を超えた建物は4年で償却できることから、実は節税目的の投資家は当初ワイキキではなく、郊外のタウンハウスに集中していたんです。

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建物比率が高く、かつ賃貸需要が大きいオアフ島中心部のミリラニ、北東部のカネオヘ、カイルアを主としたエリアに日本人投資家が木造建物を購入しはじめたんです。その数は2014-5年よりエスカレートとして行きました。

ちなみに国税は今回のブーム以前より「海外不動産を使った減価償却スキーム」を認識しており、2年前の会計検査院の報告書の中でも問題が指摘されています。

本年度の税制改正で見直しされるのではと言われていましたがどういう理由か見送られていました。するとハワイでは意外なところからこのスキームにメスが入ったんです。

それはハワイの市町村による建物比率の改正です。ハワイでは毎年市町村が不動産の評価額を発表し、それに基づき固定資産税額が算出されます。

この評価額で定められた建物と土地の価格の割合を用いて日本の申告で減価償却額を計算するわけですが、2016年に発表された翌年分の評価額で、ミリラニ市が土地の割合を約4倍まで上げてきたんです。

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結果建物比率が大きくさがり、日本人投資家にとって単年で大きく経費化することができなくなり購入対象としての魅力が大幅に下がってしまいました。現在ではカネオヘ、カイルアを含むほぼ全域で同様の改正がされています

この背景には実需目的の居住者が殆どを占める郊外に日本人バイヤーが殺到し、価格がつりあがったため、ローカルが居住目的で購入しにくくなってしまった事実を行政が重く受け止めたということがあるかと思います。

一時期は一件の郊外タウンハウスに日本人バイヤーから10本以上オファーが入るまでになっていました。ちなみにアメリカの税法では築年数を問わず建物は一律27.5年で償却しなくてはならず、これらの物件はアメリカの投資家には購入対象になりにくいのです。

こうして、ハワイ不動産で最も効率的に節税できる木造建物スキームはあえなく終了しました。このため今はワイキキの築古RC造のコンドミニアムに節税目的の投資家が集まっているわけです。

現在のところホノルル市はRC造のコンドミニアムに対して「建物割合調整」は行っておりません。

このスキームがまたハワイ側の要因で使えなくなるのか、はたまた国税がいよいよメスをいれるのか、同スキームを検討している投資家は今後の動向に注意が必要です。ホノルル市の2019年評価額は今夏発表されます。

マハロ!

天方エバン

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