• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

12,703アクセス

初めての競売。入札一人の借地物件が利回り48%の貸家に化けた!

DX@母ちゃんさん_画像 第2話

前回のコラムでは私が大家になった経緯を紹介しました。今回は前回の続きとして、初めて自分の意思で収益不動産を探し、高利回り物件に仕上げた戸建物件について紹介します。

相続した0号物件がリフォーム後満室になり、ホッと一安心♪ この頃から、不動産の勉強を始めるようになり、どんどん不動産が楽しくなり始めました。

勉強だけでなく、実践的にやってみたいと思う気持ちが強くなり、自分でも投資用不動産を探し始めます。しかし、ネットを見ても、不動産屋さんで話を聞いてみても、良いと思う様な物件に巡り合えませんでした。

平成20年当時、( 今から約9年前ですが )、現在とは比較にならない位、良質で利回りの良い収益不動産がたくさんありました。しかし、最初から借金をして不動産を購入するのがとても怖くて、踏み出せないでいました。

実家は長年商売を営んでおり、両親共に現金主義、借金は悪だという意識がありました。そのため、まずは小さな戸建か区分を現金で買おうと決めて、ポータルサイトや競売でずっと物件を探していました。

競売で不動産を入札してみようと思ったのは、前回のコラムで書いたようなトラブル等から、不動産業者にマイナスイメージを持っていたからです。不動産業者を頼るのは嫌、競売なら何かあっても裁判所で強制執行も掛けられるし、何とかなるだろうと考えました。

当時、子供はまだ保育園に通う幼児です。子供を寝かし付けてから、PCで夜な夜な競売物件を探す母、傍から見れば相当怪しかったと思います( 笑 )。

■ 競売マーケットで人気学区の激安戸建を発見!

何度か入札をしては落札出来ず…、を繰り返していましたが、年が明けた頃、とても良く知っているエリアで、今まで見た事がない様な激安の戸建てが出ているのを見つけました。


平成10年築、大手ハウスメーカーの軽量鉄骨2階建て

駐車場3台付き、建物延床面積約160平米、6SLDKというかなりデカい物件です。

よく知っている人気学校区のエリアだった事、駅から徒歩圏内だった事、当時で築後11年で室内写真を見る限り大きなリフォームが不要そうだった事等のプラス要素がありました。

そして何よりも、激安の売却基準価格であった事から、入札する事にしました。売却基準が激安であった理由は、この物件が定期借地権付戸建てだった為です。

普通借地権についてはある程度の知識はありましたが、定期借地権は比較的新しい法律だったため、ほとんど情報がなく、これを競売で落札した場合、どうやって所有権を移転するのか分かりませんでした。そこで、先に弁護士さんへ相談しました。

そして開札結果はというと、ワタシ一人しか入札者がおらず、落札していました( 笑 )。落札価格は約220万円です。

ここで、何でワタシしか入札してなかったんだろう? 何か見落とした重大な欠点があった? と不安になりましたが、事前に弁護士さんへ相談していた事もあり、大丈夫、何かあっても弁護士さんが付いてくれているから、とお守りの様に思っていました。

■ 定期借地権付建物って何?

後で知ったのですが、当時あまり知名度のなかった定期借地権付物件は、契約期間( この物件で新築時から50年間 )が満了すれば更地にして地主さんへ土地を返却せねばならず、銀行融資が付き難い点から不動産業者さんに避けられ、入札がなかったのです。

さて、落札してから残金納付を行いました。どんな人が住んでいるか分からなかったので、父を引き連れて占有者( 債務者 )宅を訪問しました。

どんな手順を踏んだら良いかも全く知りませんでしたが、同じ人間なんだから何とかなるだろうと思っていました。訪問して出て来たのは極々普通の50代位のご夫婦でした。

「 この度、競売でこちらの物件を落札致しました●●と申します 」

丁寧にご挨拶させて頂き、室内へ上がらせて頂きました、今考えれば債務者が変な人でもなく、極普通の人だったのは相当ラッキーだったと思います。

物件へ上がりこんで、まずは引き渡しに合意して貰う所から交渉です。定期借地権付き物件は普通の競売と少し違い、定期借地権の権利を債務者が持っています。

建物を落札し所有権が変わったからと言っても、借地権はまた別物です。ましてやそれが普通借地権ではない定期借地権ですので、定期借地権保証金を債務者にワタシが支払わなければいけません。

保証金を支払う際には公正証書役場へ地主さん、債務者、ワタシの3者が揃って出向き、定期借地権の権利を公正証書に残さねばなりませんでした。これも事前に聞いていた弁護士さんからのアドバイスです。

また、保証金の金額がかなり高く、この物件で約550万の保証金が設定されていました。保証金はこの物件を売却する際にはまた次の買主さんから返して貰う金額です。

これを減額したい狙いも有りました。普通の売買物件の場合なら減額交渉なんて応じてくれません。弁護士さんからもそれは無理だと思うよ、と聞いていましたがトライしてみてダメもとでやってみようと、まずは減額交渉。

少し時間は掛かりましたが、結果、ワタシが提示した金額に引越費用分をほんのり上乗せした金額で話がまとまったのです。これもホントにラッキーだったと思います。

その後は公正証書契約書を弁護士さんに作成して貰い、公証人役場で3者全員が署名捺印した後保証金を債務者へ支払って、物件のカギを貰い、晴れて自分の投資用不動産第1号物件が誕生しました!

■ 家賃13万円、利回り48%の優良物件に!

すぐにリフォーム手配を行いました。全室クロス貼り替えと、畳表替え、ふすま障子貼り替え程度で済みました。思った通り室内はかなり綺麗な状態でした。


リフォームが完了した当時のリビングの様子


キッチンはシート貼りで仕上げて貰いました


玄関の写真です

実際に募集をかけようと色んな賃貸業者さんに聞いてみましたが、こんな大きな新しい物件が賃貸に出る事は珍しく、ましてや人気エリアという事も有り、あまり事例がないと珍しがられました。

とりあえず出してみて、ダメなら家賃を落とせば良いかと思い、思い切って13万円で出した所、あっという間に決まりました。年額156万円です。

取得時に掛かった総額がリフォーム代も含めて約320万円( 保証金別途 )なので、利回り48%の物件の誕生です!

これに味をしめたワタシは、更なる物件探しの旅に出る事になります。こうして不動産投資の最初のスタートを切ったのですが、思ったよりも旅路は険しく、これから何度も山あり谷ありを繰り返す事になります。

次回は「 リノベーション物件 」に目覚めた話を紹介します。お楽しみに〜(^^)/

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

ページの
トップへ