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中古コインランドリー事業オープン!日本政策金融公庫の「中小企業事情枠」での借入れ

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第52話

2020/4/22 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。現在コロナウィルスに寄る経済環境が激変しています。そんな中、4月1日に以前記事にも書いていたコインランドリー店舗がオープンしました。

参照:FC加盟せず、中古機器でコインランドリー事業へ参入

正直このタイミングでオープンさせるのは非常に迷いました。しかし既に広告も打ってチラシも配布済み、オープン日を変更する選択肢はありませんでした。

オープン当日は雨、コインランドリー事業者にとって雨はコインランドリーが高稼働する「 好天気 」です。お陰様で順調な滑り出しを切る事が出来ました。


店舗内の写真です


この場所はカウンターを取付ける予定です


オシャレ過ぎないを意識しましたが、なぜか派手ですね(^^;

■ 飲食業や宿泊業の考え方を生かす

本来であれば、コインランドリーの4月開業は決して悪い時期ではありません。衣替えの季節がやって来ますし、梅雨シーズンになれば乾燥機の稼働率が一気に上がります。

しかし、外出自粛が叫ばれている中です。まずはウイルス対策として、徹底的な除菌清掃。1日に2回は店舗内のテーブル上はもちろん、人が触る場所を除菌スプレーで清掃作業をしています。

それでも気になる人は気になると思いますので、自分で拭き掃除が出来るように、アルコール除菌シートと除菌スプレーを店内へ設置し、手洗い場所にも除菌タイプのハンドソープを置いています。

安心して来て頂ける店舗である事、そして運営者がお客様の事を一番に考えて、対策している事を打ち出しています。店内にも「 ウイルス除菌対策実施店舗 」のPOPを貼って、出来る限り分かりやすくするようにしています。

この辺りのノウハウは今までやって来た飲食業や宿泊業の考え方がとても役に立っています。

■ 総事業費は約1,500万円

さて、今回は実際にコインランドリー経営をするのに必要な総事業費、収支計画を書いてみます。最初に伝えておくと、うちが導入したメーカーさんは洗濯乾燥機タイプの製造をしておらず、洗濯乾燥機タイプは他のメーカーが入っています。

一般的に夫婦共働きなどで働く都市部の家庭は、出し入れの手間を省く為、洗濯乾燥機一体型のタイプの方が使われる頻度が高いといえます。逆に地方へ行くと、洗濯は自宅で行い、乾燥機だけが回る確率が高く、また布団などの大物洗濯のニーズもあります。

今回、機材は中古機器を引き上げ店舗から一式引き取ったのですが、その店よりも今回オープンしたテナント店舗の方が若干広い事もあり、洗濯乾燥機タイプを追加、他にも数台購入する事になりました。追加機器は新品購入です。

まとめると今回、オープンにあたって以下の事業費がかかりました。

@機材購入費用(中古機材一式+新品機材購入費)
A店舗改装工事費
B忘れちゃいけないのが機材搬出、搬入設置費用(意外に高いです)
C広告宣伝費(ターゲットを絞った広告戦略)


これら全ての予算を出したところ、店舗面積約18坪で総事業費が約1,500万円でした。当然、全て新品で参入してランドリー事業を始めるよりは安くなっています。

■ 国民生活金融公庫の中小企業事業枠で借入

さて、次はこの費用をどう捻出するかです。実はここに、今回私がランドリー事業を行おうと思った最大の理由があります。それが、「 新規金融機関への持込案件 」です(^^)

通常、コインランドリー事業などの場合、店舗を借りて行う事が多い為、不動産の様に有担保で融資を引く事は困難です。無担保で事業系融資を出していただくのに一番良いのはやはり、日本政策金融公庫と言えます。

日本政策金融公庫のHPを見て頂ければわかりますが、融資をお願いするときは、「 国民生活事業 」と「 中小企業事業 」のどちらかになります。


実際の公庫HP

日本政策金融公庫さんとは、投資初期の頃に「 国民生活事業 」でお付き合いがありました。しかし、公庫の「 国民生活事業 」には上限枠があります。

そのため、事業拡大に伴って公庫さんが使い難くなっていました。そこで次に目指すは「 中小企業事業枠 」です。中小企業事業の方が上限枠が大きいのです。

公庫さんのHPにも書いていますが、中小企業事業では不動産賃貸業での住居系物件取得費用としては使えません。しかし、一般事業としてならかなり大きな融資枠があります。

次の展開を考えていく為にも、こちらの中小企業枠を使ってより融資枠を広げていくのが得策と考えました。( 今年の1月時点での話です )

しかし、そのためには一つ、ハードルがありました。もともと国民生活事業の方で取引があった為、国民生活事業枠で借入している資金を一旦全部、返済し終える必要があったのです。

数年前に物件を売却をした際にこの事を知り、全ての国民生活事業枠での借入金の返済を済ませました。しかし、今度は新規事業に出せる案件がありません…。

そこで出たのがランドリー事業です。不動産賃貸業で融資案件を出すと「 国民生活事業 」に回されてしまいますが、ランドリー事業の融資案件なら、「 中小企業事業枠 」が使えます。融資持ち込みの資料を整え、いざ中小企業課へ!( 笑 )

融資審査が終わり、無事に中小企業事業枠として「 抵当権なし・連帯保証人なしの全額無担保枠 」で借入が出来る事になりました! これで次から、事業系案件の持ち込みもしやすくなります。

■ ターゲットに合わせたマーケティングを

さて、実際のランドリー事業の運営ですが、稼働が上がって来るまで少し時間がかかるという特徴があります。近隣のお客様にランドリー店舗があると周知してもらう期間は、通常約1年といわれています。

賃貸店舗だとこの期間も賃料負担があり、ランドリー機材の返済も掛かって来るため、苦しくなります。損益分岐点である売上高に届くまでの運転資金がないと、事業を始める事が出来ません。

今回は所有テナント物件でランドリー事業を始めているので、賃料発生はゼロですが、借入分返済があります。しかし、この部分も半年間程の返済猶予期間( 工事期間を含む )をもらう事が出来ます。これは非常にありがたいです。

集客ですが、オープンまでの間に半径1キロ圏内へのチラシポスティングを徹底的に行いました。また、オープン記念キャンペーンとして1カ月の間、ランドリー価格を半額で設定しました。

今の時代は集客をSNSと連動させるのは当たり前といわれます。しかし、今回のランドリー店舗のターゲットは、余裕がある働き盛り〜熟年層、40代〜70代の方たちです。

SNSフル活用で行うよりは、チラシポスティングや地域雑誌への広告媒体活用の方がより集客が見込めると考えました。( 実際にどんな客層が来るかは未知数ですので、SNSも活用する予定です )。

やっぱり、どんな事業を行うにしても、最初にマーケティングが大事です。これは賃貸でも同じですね。


天野真吾さんより大きなお花を頂きました! 華を添えて頂きありがとうございます!

ようやく動き始めたコインランドリー事業、オープンして初めて入口に立った事になります。稼働率を上げていくのはこれからです。

肝心の稼働率が上がり、売上が上がって行かない事には、中小企業事業として融資を頂いている以上、実績として認めてもらえず、次の事業系融資に繋がりません( 笑 )

まだまだ続くよ、コインランドリー事業! これからも引き続き、収支など書いていこうと思います。

本日も最後までお読み頂きありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/


プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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