連続退去の年。手のかかる格安物件はどこまで高利回りなら買う価値があるのか？

ワシが『 富導算塾 』塾長、江古田島平八である！！

■ 試練の年

不動産を長くやっていると、なぜか退去が続く時期がある。ワシにとっては今年がそうで、1～6月の退去が7部屋あった。これは所有戸数のほぼ1/10にあたる。

すぐに決まった部屋もあるが、それでもこの期間の空室発生で家賃年収400万ほどの減収。修繕やクリーニングの大家負担分でも100万円OVERの支出がある。AD等の入居促進費用もかかる。

たまに来る減益減収の年は、それなりに心の負担になる。規模が大きくなっているから耐えられるが、最初の頃にこうなっていたらと思うとゾッとする。

ワシの不動産投資は、現金購入の区分、現金購入の8戸アパートからSTART。区分からの6.5万の収入と、アパートからの20万円の収入で、26.5万円のCFがあった。

次はレバレッジ！！と意気込み、その状態で色々な物件に融資を申し込むもことごとく轟沈。そんな中、4/12と低い入居率だが、満室になれば30％OVERの物件（ 2,000万 ）の購入チャンスがあり、公庫の創業融資で購入した。

※吉川英一先生の本にあった創業計画書を丸パクリした。

期間が10年で、月々の支払いは18万...