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連続退去の年。手のかかる格安物件はどこまで高利回りなら買う価値があるのか?

江古田島平八さん_画像 江古田島平八さん 第33話 著者のプロフィールを見る

2022/6/19 掲載

ワシが『 富導算塾 』塾長、江古田島平八である!!

■ 試練の年

不動産を長くやっていると、なぜか退去が続く時期がある。ワシにとっては今年がそうで、1〜6月の退去が7部屋あった。これは所有戸数のほぼ1/10にあたる。

すぐに決まった部屋もあるが、それでもこの期間の空室発生で家賃年収400万ほどの減収。修繕やクリーニングの大家負担分でも100万円OVERの支出がある。AD等の入居促進費用もかかる。

たまに来る減益減収の年は、それなりに心の負担になる。規模が大きくなっているから耐えられるが、最初の頃にこうなっていたらと思うとゾッとする。

ワシの不動産投資は、現金購入の区分、現金購入の8戸アパートからSTART。区分からの6.5万の収入と、アパートからの20万円の収入で、26.5万円のCFがあった。

次はレバレッジ!!と意気込み、その状態で色々な物件に融資を申し込むもことごとく轟沈。そんな中、4/12と低い入居率だが、満室になれば30%OVERの物件( 2,000万 )の購入チャンスがあり、公庫の創業融資で購入した。

※吉川英一先生の本にあった創業計画書を丸パクリした。

期間が10年で、月々の支払いは18万...

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プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

江古田島平八さん

不動産『闘志』家
東京都在住
家族は妻と子供二人
妻と子供たちはマレーシアへ留学中

ブログ:
ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である

ツイッター:
江古田島平八 @ekdjm_heihachi


■ 経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散

□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職
人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン
借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号物件を現金購入
自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年〜20101年
物件を買い進める

□2011年
雀荘売却
東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年〜22017年
戸建てやアパートを買い進める

□2018年
家族がマレーシアに移住

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
アパートを3棟購入
サラリーマンを卒業する


■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2,000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3,850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6,200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2,280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市新築一棟アパート

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
第11−13号アパート(2DK×6戸×2棟、3DK×6戸)購入
サラリーマンを卒業する

□2021年
満室時家賃収入は年間約3,300万
年間CF約2,500万円、返済比率約25%

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