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今の時代に利益を出している不動産投資家の手法。来年の新築プランの融資条件

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第103話 著者のプロフィールを見る

2022/12/6 掲載

こんにちは!ふんどし王子です。気が付けば今年最後のコラムになります。

今年は売却1棟と、新築1棟と不動産投資のペースとしてはのんびりした一年でした。周りは凄い勢いで規模などを伸ばしているので、引っ張られそうになる時もありますが、自分なりのペースでやっていきたいと思います。

先日、完成したアパートは8部屋中2部屋入居のスタートとなりました( 3部屋申し込みがあったのですが、1部屋はキャンセル )。来年の春には満室になれば良いなと考えています。

8部屋の新築パート

ちなみにアパートを12月完成にするのは、ある意味もったいないといえます。

引き渡し時期を延ばして来年の1月2日以降にすると、固定資産税は1月1日に保有している人に掛かるので1年間の支払い猶予が出来ます。また、新築年月日も令和4年表記から、令和5年になるので売却する時のイメージが変わります。

自分もそれは理解していましたが、早く完成して早く募集をすれば固定資産税くらいはすぐに回収できますし、今年は売却益もあったので経費計上出来るものと相殺したかったため、年内完成で進めました。

ちなみに今は課税業者なのですが、売却した消費税と居住用賃貸物件の購入による消費税を相殺できないようになったのは注意が必要ですね。( テナントなど課税売上の物件は消費税を相殺出来る )※詳しくは税理士さんなどに確認してください。

また、経費には「 資産計上して減価償却していくもの 」と、「 一括で落とすもの 」と「 どちらか選べるもの 」があります。

参照:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5400.htm

資産規模を増やすために決算書の内容を良くしたい場合は、資産計上して減価償却していく方が有利だと思います。

経費の割合を大きくしたい場合は、中小企業者等の少額減価償却資産の損金算入の特例を活用するとよいと思います。30万円未満の減価償却資産を取得した場合に、300万円を限度として全額損金算入( 即時償却 )することが認められています。

自分の場合、今回のアパート建築の見積もりからエアコンや、照明器具、給湯器など30万円未満の品をかき集めることで300万円まで即時償却が出来る予定です。

最終的に物件を売却する時は損金で落とした分の簿価が減っているので、売却益として納税することになります。つまり、税金の先延ばしでしかありません(笑)。倒産防止共済にも加入しましたし、無駄にならない節税は行っていこうと思います。

■ 今の時代に利益を出している投資家たちの手法

今年も多くの地方にセミナーへ行きました。札幌、広島、大分、熊本、福井、金沢、栃木、大宮、高崎など、たくさん呼んで頂きありがとうございました。来年も、滋賀、島根、長崎など予定しているのでまたよろしくお願いします。

同じ場所でセミナーを何回かしていると、みんなどんどん物件を増やし成長しているので自分も頑張ろうという気持ちになります。

それこそ3年前も現在も、物件は高いとか、融資が厳しいとか同じことを言っていたように思います。その中でも行動した人は物件を増やしています。「 ○○だから駄目だ、今から始めるのは遅い!」と考えた方は買えなかったかもしれません。

厳しい厳しいとは言いますが、今でも属性がそこそこ良い方は滋賀銀行でアパートローンを引いたとか、属性がそれほど良くなくても信用組合で融資が通ったとか、信用保証協会付きの融資が通ったといった話を聞きます。

使い古された技ではありますが、古家付きの土地( 解体更地渡し )を現況で買うことにより、解体費の値引きはもちろん、さらなる指値で数十万円や、100万円程度で仕入れた方もいました。

賃貸に出ている入居中の分譲マンションを利回りで安く購入して( 分譲マンションは入居中の場合、住宅ローンが使えないため価格が下がる )、入居者が退去した後で実需向けに売却することで数百万円を得たという人もいました( 現金がある人向け )。

今からでも小さく始めて経験を積み、実績と手持ち資金を増やしていくと、その先では通常のプロパーローン( 事業性のローン )が通るようになり、規模を拡大していけると思います。

■ どうなる? 来年の新築用地の融資条件

ちなみにワタクシも来年の土地を仕込み中( 交渉中 )ですが、金融機関から「 土地代は自己資金を出して欲しい 」と言われています( まだ審査中です )。これまでも土地代は現金で買ってきましたが、400万円〜1,000万円程度でした。

それが今回は富山でも街中ということもあり1,800万円程度します。これを頭金として計算すると全体では頭金は2割、金利は2.3%程度のプランになります。かなり厳しい条件に感じるので、新規で他の銀行にも相談に行っています。

現金1,800万円を10部屋のアパートに投入するより、600万円の頭金で3棟購入できるように動く方が良いと思います。しかし、場所は良いのでこのまま進めたい気持ちもあります。

仮に、600万円の頭金で3棟購入という道を選んだ場合、6部屋のアパートでも合わせて18部屋になるので家賃の合計はこちらの方が多くなります。自己資金2割ですと、回収するのは6年程度掛かり、効率がよくありません。

自己資金を入れても、売却時に返ってきますし、日々のキャッシュフローは改善されるので別に悪いことばかりではないのですが、手持ち資金が少なくなるのは寂しいものです(笑)。

公庫で協調融資が出る可能性もあるので、融資条件を含めて交渉出来ることは行っていきたいと思います。結果がゼロ回答の可能性もありますが、担当者レベルではやる気があるので、期待しています。果たしてどうなるでしょうか。

また、今回は「 現金を入れるのは最後でOKのパターン 」と言われています。通常、自己資金は最初に出す場合が多いのですが、まれに完成した最終金で自己資金を入れるパターンもあるのです。

完成するまで1年間くらいの猶予があるため、家賃を貯めて支払いに充てることも可能です。家賃をアテ( 前提 )にした計画は危ないですが、この1年の余裕があるというのはメリットです。

今後も自分なりのペースで小さくても良いので、毎年1棟の新築を建てるように行動していくつもりです。また、セミナー活動や、出会った方へのアドバイスなどは続けていきたいと思います。

■ 落ちているお金はしっかり使おう

FIRE生活を送っていると、1万円でプレミアム商品券を購入したら1万2千円分使えるなど、「 お金が落ちている 」系のイベントに出会います。その券を使って500円以下でおいしいランチを食べるなどしています。大満足です(笑)。

富山のランチ

また、先日は時間がある仲間と平日にバイクでツーリングに出かけました。最高に楽しかったです。

大家さん仲間とバイクでツーリング

ちなみにバイクはグッチ( 子だくさん )に貸してもらいました。彼は数台持っているのですが、だいたい価値が下がらないか上がるバイクだそうです。ここでも洗練された投資家っぷりを発揮しています。

15年ぶりくらいにバイクを乗ったので心配もあったのですが、身体は覚えていて良かったです。最初に何回かエンストしたのは内緒です(笑)。不動産のおかげで時間とある程度のお金がある人生を満喫しています。

それでは来年も、よろしくお願いいたします!

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

ふんどし王子さん

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(5才)次男(1才)

ブログ:
高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】


■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2,500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1,200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2,500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1,200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年
1,200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4,100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6,150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2,500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

□2019年
所有物件を複数売却し2,000万円以上の売却益を得る
戸建て2戸購入、更地一筆購入

□2020年
7,200万円のアパートを新築する(利回り10%)


■著書

ふんどし王子さん:著書
高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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