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アパート新築予定地の隣地を購入。新しいプランと融資に関する作戦。

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第49話

2019/7/18 掲載

こんにちは! 全国をセミナーで回っているふんどし王子です。不動産市況は様々な問題で停滞しているにもかかわらず、新規で参入したい方々は変わらず多いようです。

先日のDX大家会の神戸セミナーでは、90名ほどの方に集まっていただきました。名古屋セミナー、博多セミナーも80名程度を予定しています。不動産投資への関心の高さを肌で感じます。

■ 「 良い時代に始めた 」というのは結果論でしかない

ワタクシが不動産投資に参入した時期もリーマンショック直後であり、融資状況など決して良いタイミングではありませんでした。

結果的には、アベノミクスによる量的緩和政策や相続税対策のために、融資が伸びて不動産価格が上昇し、売却益を出すことができました。そういった意味で、良い時代に始めたというのは結果論でしかありません。

当時は日経平均株価が8,000円を割り、リストラの風が吹き荒れて、日本全体に悲壮感が漂っていました。「 今後、日本が復活することはないだろうなぁ 」と思っていました。

その中で、どのようにチャレンジしたかというと、インカムゲイン( 家賃収入 )を基本とした「 持ち続けても大丈夫な買い方 」を考えていました。

また、物件価格は下がるものだという前提で、キャピタルゲイン( 売却益 )を狙うどころか、キャピタルロス( 売却損 )を覚悟して、織り込んだ上で購入していました。

例えば購入価格が2,000万円で、売却するときには1,500万円でも10年間で家賃を1,500万円得られればトータル的に見ると、1,000万円の資産を築けるという考えです。

そのように考えていたので、ここ2〜3年の不動産価格の上昇の際にはパッと売却をしました。「 購入価格とトントンで御の字、キャピタルロス想定が、キャピタルゲインも出るだなんて!! 」と。

ここ数年は多くの方が売却益( キャピタルゲイン )を叩き出してきましたが、基本的には売却損( キャピタルロス )が出ることを前提にして組み立てていくことが大事だと思います。( リノベーションなど付加価値をつける場合はまた別です )

■ 老後の生活費を補うための不動産投資

また、世間では老後2,000万円足りない問題( 実際にはもっと足りませんが )が話題ですが、貯金( ストック )だけではなく、収入( フロー )にも目を向けるべきだと感じています。

例えば、無借金の更地を所有しており評価額( 相場価格 )として3,000万円あった場合は、ストックとしては2,000万円足りない問題は解決しているように思えますが、実際に使えるお金はないので生活は苦しいと思います。

( 無借金の自宅の場合はリバースモーゲージもありますがまだまだ普及していないようです )

一方、無借金で1,500万円の利回り20%のアパートを保有していれば、年間300万円の収入があり、月々25万円の家賃が手に入ります。

ストックで見ると、3,000万円の家を保有している方が資産家ですが、生活が楽なのは後者の1,500万円のアパート経営をしている方です。

つまり老後2,000万円が足りない定義がわかりませんが、たとえ貯金500万円でも毎月の収入( フロー )が30万円ある方が安定するということです。

メガ大家さんや、ギガ大家さんなど、大きく成長させる方々もいらっしゃいますが、地味にコツコツと増やして、老後の足しにするという不動産の使い方は今後もなくならないと考えています。

■ アパート新築予定地の隣地を購入

さて、ワタクシがここのところ動いている新築アパートですが、8部屋のアパートを建築する予定に、変化がありました。実は、隣接する土地を購入できることになったのです。

その結果、駐車場が4台プラスできたので、10部屋のプランに変更して再度融資を申し込む予定です。


<8部屋のプラン>


<10部屋のプラン>

この図面もまだ叩き台ですが、2部屋を増やしても、11台の駐車場を確保できます。利回りが変わらないのであれば、金額が大きいほどレバレッジ効果が上がります。

金融機関的にも、収益性が上がり、土地と建物の担保評価が上がるので、取り組みやすいと考えています。ちなみに、近隣の土地の交渉は「 金融機関の融資が通ってから 」と決めていました。

買えるかわからない状態で、近隣の土地購入の話も迷惑がかかりますし、こちらも弱い立場になります。そして、最低限の融資が通り、土地が買える見込みがたったところで部屋数を増やした図面と見積りで金融機関に再度打診します。

融資において「 有限回答 」と、「 案件そのものが不承認 」には恐ろしく差があります( 不承認の場合、その後の交渉余地がありません )。融資が通ったところを最大限に伸ばすのが大事だと思います。

以前の新築アパートも4,000万円の融資承認から、5,000万円に増額していただいた事があります( 6部屋から8部屋に増やしました )。今回は別の金融機関ではありますが、二匹目のドジョウを狙いたいと思います。


<6部屋のプラン>


<8部屋のプラン>

作戦としては、コラム47話にも書いた200万円で現金購入した築古戸建て( 固定資産税評価400万円 )もあるので、こちらを共同担保に提供することを提案しても良いかもしれません。



リフォーム費用は、公庫や制度融資などで設備資金として無担保300万円を狙っています。無担保融資でリフォームすることにより、築古戸建ての価値を上げつつ共同担保に提供することが可能です。これは、別の新築で融資が伸び悩んだ時に使った方法です。


<室内ビフォーアフター。ペンキ屋ペンちゃんが塗装とクッションフロアで安く仕上げてくれました>

とりあえず土地や建築で増額した分を、すべてが融資アップとならなくても、自己資金を追加しても良いですね。いろいろな方法でアタックしたいと思います!

ちなみに、アパート建築予定の土地は141坪で800万円なのですが、駐車場は14坪ほどで180万円でした。本体の土地からすると坪単価が2倍以上で迷いましたが、隣の土地は倍出しても買えといいますので飲みました。

それに、そうはいっても、追加で購入予定の土地値は、「 路線価×坪数×1.25倍 」なので近隣相場並みです。また、すでに駐車場としてアスファルト舗装されているので、収益不動産として考えると利回り10%以上となったので良しとしました。( そう納得することにしました・笑 )

1台4,000円で、4台で毎月16,000円、年間192,000円となり1,800,000円で割ると10.6%です。また自分がアパートを建築することにより、駐車場の需要を見込めるのも良いですね。

■ 様々な経験が暗黙知を広くする

不動産経営を長くしていると、知識や経験がどんどん蓄積してきます。以前に上手く行った方法を「 再現 」することも可能ですし、過去に「 こうしておけば良かった! 」という反省を活かす事もできます。

洗練された投資家というのは同じ景色を見ていても「 複数の選択肢 」が見える方だと思います。街中で大きめな築古の戸建てを発見した場合でも、再生・解体で更地売・解体してアパート建築・分譲・シェアハウス・民泊・・・など思いつくかもしれません。その中で最適解を選んでいるだけです。

ワタクシはできませんが、都心のRC物件を建てる方々は、用途地域と土地を見ただけで何階建ての物件が入り、建築費はいくらで、運営費はいくらで、金融機関はあそこに行こう! と思い浮かぶと思います。

これは一朝一夕で身につくものではありませんが、身に着ければ誰にも奪われない暗黙知となります。そして子供の頃に自転車に乗れるようになった方は、その後、何十年乗っていなくても自転車に乗れます。繰り返し身に着けた技術は一生残ります。

そのためには、まずは勉強し、少しずつ経験して、複数の選択肢を知ることが大事だと思います。ワタクシも新しい発想ができるように試行錯誤し、チャレンジして行きます。それでは、次回またお会いしましょう!



■ セミナーの予定

さて、セミナー開催日が決定してきました!
皆さんにお会い出来ることを楽しみにしています!

◇博多セミナー
2019年7月27日(土) 13:00?18:00
コチラ

◇徳島セミナー
2019年8月24日(土) 13:15?18:00
コチラ
※火の玉ガールさんとのコラボです!
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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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